Ипотека: просрочки или досрочные погашения — что сегодня происходит на рынке Петербурга?

Высокая ключевая ставка, дорогие кредиты и снижение доступности ипотеки заставили многих ожидать резкого роста просрочек. Логика кажется простой: если ежемесячные платежи становятся выше, заемщикам становится сложнее обслуживать кредиты. Однако статистика показывает более интересную картину. Несмотря на непростую экономическую ситуацию, ипотека по-прежнему остается одним из самых дисциплинированных видов кредитования, а досрочных погашений все еще значительно больше, чем проблемных кредитов.

Ипотека год к году

По данным Банка России, объем просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам действительно увеличился по сравнению с прошлым годом. Это естественная реакция на высокие процентные ставки и снижение платежеспособности части заемщиков. Однако в относительном выражении доля просрочки остается очень низкой — менее 1% от общего ипотечного портфеля, что делает ипотеку самым надежным видом розничного кредитования. 

Санкт-Петербург полностью подтверждает эту тенденцию. Несмотря на небольшое увеличение количества просроченных платежей, массового ухудшения качества ипотечного портфеля не произошло. Банки отмечают, что большинство заемщиков продолжают исправно платить по кредитам, поскольку ипотека для семьи остается главным финансовым приоритетом. Отказаться от потребительского кредита или сократить другие расходы психологически проще, чем рисковать собственной квартирой.

При этом гораздо интереснее выглядит статистика досрочных погашений. Банк России продолжает фиксировать значительные объемы преждевременного возврата ипотечных кредитов, причем данные публикуются отдельно по каждому региону страны. Даже в условиях высоких ставок россияне продолжают активно уменьшать ипотечную задолженность за счет собственных средств. 

На первый взгляд это кажется парадоксом. Зачем гасить ипотеку досрочно, если свободные деньги можно разместить на банковских вкладах под высокие проценты? Ответ зависит от условий кредита.

Большинство досрочных погашений сегодня приходится на ипотеку, оформленную несколько лет назад по рыночным ставкам 10–14% годовых. Для таких заемщиков сокращение основного долга по-прежнему позволяет существенно уменьшить будущую переплату банку.

Совсем иначе ведут себя владельцы льготной ипотеки под 5–8%. Многие из них сознательно перестали активно вносить досрочные платежи. Причина проста: проценты по банковским депозитам сейчас зачастую оказываются выше ставки по самому кредиту. Вместо досрочного погашения свободные средства размещаются на вкладах, а ипотека выплачивается по графику. Именно поэтому объем досрочных погашений хоть и остается высоким, но уже не растет такими темпами, как несколько лет назад.

Распределение по классам жилья

Чаще всего досрочно погашают кредиты покупатели квартир комфорт- и бизнес-класса. Именно у этой категории заемщиков обычно выше уровень доходов, больше накоплений и чаще появляются свободные средства после продажи другой недвижимости, получения премий или доходов от бизнеса. Для них ипотека становится скорее финансовым инструментом, чем жизненной необходимостью.

Кроме того, владельцы жилья бизнес-класса нередко используют стратегию частичных досрочных платежей. Они уменьшают срок кредита, сохраняя размер ежемесячного платежа, что позволяет значительно сократить итоговую переплату.

Ситуация в массовом сегменте

Основная часть просрочек приходится именно на квартиры эконом- и комфорт-класса, приобретенные семьями с высокой кредитной нагрузкой. Именно эти заемщики сильнее остальных зависят от уровня доходов, стоимости жизни и инфляции. Потеря работы, длительная болезнь или снижение заработка способны быстро привести к задержкам платежей.

При этом говорить о массовых неплатежах пока оснований нет. Банки достаточно активно используют реструктуризацию задолженности, кредитные и ипотечные каникулы, помогая заемщикам пережить временные финансовые трудности. Благодаря этому многим удается избежать выхода кредита в длительную просрочку.

Еще одна тенденция последних месяцев — изменение поведения новых покупателей. Если раньше многие старались максимально быстро погасить ипотеку, то сегодня все чаще кредит оформляют сразу на максимально возможный срок. Такой подход позволяет снизить ежемесячный платеж и сохранить финансовую гибкость. При необходимости заемщик всегда может внести досрочный платеж позже, а вот увеличить срок уже оформленного кредита значительно сложнее.

Эксперты также отмечают различие между первичным и вторичным рынком. Владельцы квартир в новостройках чаще пользуются льготными программами и поэтому реже торопятся с досрочным погашением. Покупатели вторичного жилья, оформлявшие ипотеку по более высоким коммерческим ставкам, наоборот, стараются как можно быстрее уменьшить основной долг.

Что ждать дальше?

Большинство аналитиков считают, что во второй половине года объем досрочных погашений останется высоким, хотя темпы роста могут снизиться. Во многом это будет зависеть от денежно-кредитной политики Банка России. Если ставки по депозитам начнут постепенно уменьшаться, интерес к досрочному погашению ипотеки вновь возрастет.

Просроченная задолженность также, вероятно, продолжит медленно увеличиваться вслед за общей стоимостью кредитов. Однако резкого скачка специалисты не ожидают. Российская ипотека остается достаточно консервативной: банки внимательно оценивают платежеспособность заемщиков, а сами владельцы жилья крайне редко допускают длительные просрочки.

Таким образом, ситуация на ипотечном рынке Петербурга пока остается значительно стабильнее, чем можно было ожидать. Несмотря на дорогие кредиты и непростую экономическую ситуацию, досрочных погашений по-прежнему значительно больше, чем проблемных кредитов. Это говорит о том, что большинство заемщиков сохраняет финансовую дисциплину, а ипотека остается не только самым крупным, но и самым ответственным обязательством российских семей.