Ипотека ушла в плаванье

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), государственный регулятор рынка ипотеки в России, на которого ориентируются коммерческие банки, с 1 июля 2010 года объявило о запуске первой программы ипотечного кредитования с плавающими ставками.
По комментариям самого АИЖК, организация приняла решение о выводе нового продукта, поскольку он позволяет разделить риски при кредитовании между кредитором и заемщиком. «Кредитор получает актив с адекватной рыночной доходностью. Для заемщика при благоприятной рыночной конъюнктуре процентная ставка по кредиту ниже, чем по кредиту с фиксированной ставкой. При этом условиями кредитования предусмотрены верхнее и нижнее ограничение процентной ставки по кредиту (не менее 5% и не более 20% годовых). Это дает заемщику уверенность, что в случае резкого роста ставки рефинансирования Центрального банка РФ проценты по кредиту не превысят установленного уровня», – комментируют новую программу на сайте АИЖК.
По данным АН «Петербургская недвижимость», в среднем проценты по кредиту по программе с плавающими ставками могут быть существенно ниже – на 2-3% (7-8% годовых в рублях), чем по программам с фиксированными ставками.
 

Программы ипотечного кредитования с плавающими ставками начали развиваться с начала нынешнего лета. Сейчас такие программы предлагают многие крупные банки. Например, банк DeltaCredit. «Мы уже давно предлагаем своим заемщиками программы с плавающими ставками. Это “DeltaМечта” и “DeltaВариант”. Также у нас имеется программа с комбинированной процентной ставкой, при которой в первые пять лет заемщик выплачивает фиксированную величину процента по кредиту, а затем ставка привязывается к индексу MosPrime», – говорит Ольга Бажутина, региональный директор DeltaCredit в СЗФО.
Существуют сомнения относительно того, насколько такие кредиты будут пользоваться спросом – особенно после кризисного периода, когда многие ощутили на себе кредитное бремя. До сих пор очень важным критерием при выборе ипотечной программы и банка-кредитора являлось условие в договоре относительно возможности одностороннего решения об изменении процентной ставки по кредиту.
«Традиционно заемщики АИЖК – это достаточно консервативные люди, которые не склонны к излишнему риску. И особо важным аргументом для них в пользу АИЖК является неизменность процентной ставки. Понадобится достаточно длительное время, чтобы привлечь к новой программе новые категории заемщиков. Спрос на такие программы небольшой», – говорит Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» (представитель АИЖК в Петербурге).
Более оптимистичный прогноз высказывает Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка, который считает, что как один из вариантов кредита данный продукт всегда найдет своего заинтересованного потребителя. «При этом он несет в себе как плюсы, так и минусы. Плюс в том, что в краткосрочной перспективе ставка может быть ниже средней по рынку. Но вот если переменный индекс станет расти, то клиент столкнется с риском повышения ставки. Поэтому клиенту решать: брать по фиксированной ставке и минимизировать риск либо пытаться рискнуть и, возможно, сэкономить. Обычно имеет смысл брать кредит по более низкой переменной ставке, если клиент планирует пользоваться кредитом не слишком долгий срок и, например, погасить его досрочно. Планировать на 15-20 лет вперед, как будут меняться ставки, довольно сложно», – говорит эксперт.
По словам Ольги Бажутиной, в период кризиса из-за роста индекса MosPrime многие заемщики были вынуждены перевести кредиты с плавающей на фиксированную ставку, но сейчас, когда индекс находится на минимальном уровне, они возвращаются к выплатам по плавающим ставкам. По данным ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», в компанию за реструктуризацией по программе АРИЖК не обращались такие заемщики. В основном обращались по валютным кредитам.
 

Плавающая ставка по кредиту означает, что проценты могут как падать, так и расти. Процентная ставка исчисляется исходя из коэффициента, который зависит от ставки на межбанковском рынке (LIBOR, MosPrime или др.).
Как поясняет Игорь Жигунов, плавающая ставка состоит из постоянного компонента и переменной величины, которая, как правило, зависит от переменного индекса. Например, часто по валютным кредитам ставка зависит от показателя индекса LIBOR (ставка на международной Лондонской валютной бирже). И может повышаться и понижаться (как ежеквартально, так и реже) в зависимости от ставок по кредитам на межбанке.
По рублевым кредитам ставки в зависимости от программ могут быть привязаны как к ставке рефинансирования ЦБ РФ, так и иным индексам, например, ставке MosPrime и другим индексам рынка.
«Таким образом, кредитным договором устанавливается, как может меняться ставка и с какой периодичностью. И если клиента не устроит ставка после ее изменения, то он может досрочно исполнить обязательство. В ином случае надо будет платить исходя из новой ставки», – говорит Игорь Жигунов.
Размер плавающей процентной ставки по рублевым кредитам в банке DeltaCredit исчисляется исходя из фиксированной части (на данный момент – 6,25-7%) плюс зависящий от межбанковского рынка индекс MosPrime (по состоянию на 30.06.10 – 3,94%). По долларовым кредитам – из фиксированной части (на данный момент – 6,25-8,75%) плюс зависящий от межбанковского рынка индекс LIBOR (на сегодняшний день – 1,20%).
«Некоторые банки устанавливают и прописывают в договоре коридор, в пределах которого могут происходить колебания. Моратория на досрочное погашение, как правило, нет», – говорит Виктория Полякова.
Остальные требования к заемщику и к регулярному доходу остаются прежними, как и при фиксированной ставке по кредиту, где ее размер – это своеобразный показатель степени рисков, которые берет на себя банк, предоставляя кредит тому или иному заемщику. «Соответственно, зависеть этот показатель будет от нескольких факторов, – говорит Игорь Жигунов. – Во-первых, это размер первоначального взноса. Чем меньшую сумму собственных средств готов внести заемщик, тем выше риск кредитора и, соответственно, уровень процентной ставки. И наоборот. Далее – срок предоставления кредита. Кредит на длительный срок считается более рискованным для банка, поэтому по некоторым программам существует зависимость “чем короче срок, тем ниже ставка”. Большое значение имеет валюта кредита. Здесь многое зависит от того, в какой валюте банк привлекает средства для последующей выдачи кредита и по какой стоимости. Немаловажное требование, особенно сейчас – это способ подтверждения доходов заемщика. Большинство банков готовы рассматривать только доходы заемщика, предоставленные по справке 2-НДФЛ. Но есть и отдельные программы, по которым учитывается доход, предоставленный в заявительной форме. Такие программы обычно считаются более рискованными и также предполагают повышенную процентную ставку».
Существуют требования к объекту залога. Если заемщик передает в залог банку высоколиквидный, качественный объект недвижимости, то и процентная ставка может быть ниже. Обычно это касается программ кредитования готовых квартир в черте города, расположенных в хороших домах. А вот при кредитовании загородной недвижимости или дома на стадии строительства процентная ставка нередко может быть выше. Ну и, конечно, важна сама стоимость привлекаемого кредитором ресурса.
 
Ольга Киселева
 

Виктория Полякова, руководитель отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская недвижимость»:   Программы с плавающими процентными ставками появились еще до кризиса. Отличие программы, предлагаемой АИЖК, в том, что размер процентной ставки зависит от ставки рефинансирования ЦБ, которая сейчас составляет 7,75%. Ранее в подобных программах использовались менее понятные для большинства заемщиков ставки LIBOR и MosPrime. Тем не менее, я думаю, что подобные программы не найдут ожидаемого банками отклика у заемщиков. Потому что, во-первых, проценты в программе АИЖК с фиксированными ставками очень незначительно отличаются от процентов в программе с плавающими ставками. А вот предугадать, будет ставка расти или снижаться, сложно. Есть еще один нюанс. Существует коэффициент платеж/доход, который определяет, какой процент от своих доходов заемщик ежемесячно сможет отчислять на погашение ипотечного кредита. Так вот, в программах АИЖК с плавающими ставками этот коэффициент ниже, следовательно, сумма кредита, которую можно получить, выбрав программу с плавающими ставками, будет меньше. Поэтому такие программы, скорее всего, станут привлекательными, только если произойдет дальнейшее снижение ставки рефинансирования ЦБ.