Ипотека за рубежом

Во многих странах кризис никак не повлиял на ипотечное кредитование: как выдавали иностранцам ссуды (в том числе и  россиянам), так и выдают, да и процент по кредиту остался на докризисном уровне. А в России процентная ставка очень высока, да и сами кредиты получить сложно. Поэтому наши «продвинутые» сограждане стараются использовать все возможности и сыграть на разнице. Они покупают недвижимость за границей, по ипотеке, а затем еще и берут кредит под залог объекта в размере полной или даже превышающий его стоимости.
«Недавно наш клиент занял здесь € 500 тысяч   (половина суммы у него уже была), купил дом в Германии за € 1 миллион, а потом под этот дом взял кредит € 1,5 миллиона  под 5% годовых! – рассказывает Анна Шуховцова, генеральный директор Global Group. – Он вернул здесь кредит, а остальные средства пустил на развитие бизнеса в России. Вот такая нехитрая экономика!»

Сколько, сколько?
Обычная проблема состоит в том, что у потенциального покупателя на руках есть только часть необходимой суммы, и он не знает, хватит ли ему денег на покупку недвижимости за границей.
«Приблизительно просчитать  на какую сумму ипотеки может претендовать покупатель, несложно, – говорит  Виктория Петрова, руководитель отдела зарубежных инвестиций компании «ПетроТрастГрупп». –  По европейским меркам ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать одной третьей части от подтвержденных вами доходов. А условия кредитования во всей Европе одинаковые: единая процентная ставка от 4,5 до 6% годовых, но обязательно подтверждение стабильности доходов (минимум за полгода). Без проблем можно взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости в зоне Евросоюза».
 
Финляндия
Необходимо оплатить не менее 50% от общей стоимости, но даже и в этом случае, вам под любым предлогом могут отказать в выдаче кредита.  Собственно, как и у нас! Даже при  предоставлении всех справок, подтверждающих вашу кредитоспособность, еще потребуют заполнить заявление о происхождении денежных средств (ни в одной другой стране таких требований нет). Но… лазейки есть всегда: личные связи продолжают работать даже в период кризиса!
Если вы все-таки решили взять ипотеку в Финляндии, то вам потребуется проводник – юридическое лицо, которое пользуется доверием у финских партнеров. Как правило, таким проводником вполне может выступить российская компания, не один год занимающаяся продажей зарубежной, в частности, финской недвижимости, имеющая  наработанные связи. Вероятно, в сознании иностранцев компания – юридическое лицо –является гарантом благонадежности и кредитоспособности клиента, поэтому вам не только не будут чинить препятствия, но и на многое «закроют глаза».
Даже состоятельные клиенты, которые могут сразу оплатить  покупку, вряд ли захотят отказаться от своей выгоды. А чтобы ее получить, необходимо знать правила и тонкости, и главное, – лазейки в жилищном законодательстве, а для этого опять-таки нужен посредник, который давно работает на рынке.  Чтобы не  быть голословными, можно рассмотреть типичную ситуацию покупки.
К примеру, вы решили купить трех- пятикомнатную квартиру площадью 60 – 70 кв. м. в приграничной к России Иматре. В среднем финское агентство недвижимости выставляет подобный объект за € 60 тысяч, которые при самостоятельной покупке вам  придется сразу отдать. Финская сторона не заинтересована уведомить вас о таком  приятном моменте, что вы можете стать полноправным собственником, заплатив только € 43 тысячи, а оставшиеся € 17 тысяч  выплачивать жилищному акционерному обществу (аналог наших кооперативов), которому принадлежит квартира, не торопясь, в течение 10 лет. Дело в том, что   каждый кооператив имеет свой общий долг перед банком, и автоматически каждый новый член сообщества имеет право на рассрочку своей доли в этом долге.
Существенная разница: отдать € 17 тысяч  сразу или ежемесячно выплачивать приблизительно по € 150. Вряд ли кто-нибудь добровольно откажется от такой экономии!   Кроме того, вы можете взять кредит в банке под эту квартиру, внеся € 18 тысяч, а на оставшуюся сумму… купить еще парочку квартир и сдать в аренду. Что окупит ваши приобретения очень быстро.

Испания
Обратите внимание, что сумма, которую вам придется заплатить за банковские услуги (открытие счета, проверка и оформление документов), не зависит от суммы вашего кредита.  «Независимо от того, берете вы  ссуду на € 30 тысяч или на € 200 тысяч,  за услуги банка придется оплатить € 7-8 тысяч, – говорит Анна Шуховцова, – Поэтому мы ориентируем своих клиентов на кредит только в случае крупной покупки».

Болгария
Ипотечное кредитование  не развито, готовые объекты придется покупать за полную стоимость. На строящуюся недвижимость вы можете получить рассрочку от самих застройщиков, которые стали гибко работать с клиентами. На весь период строительства предоставляется беспроцентная рассрочка – это обычная практика. Но некоторые компании  предоставляют клиенту рассрочку еще на год после окончания строительства при условии, что уже внесено не менее 50%. Этого времени вполне хватает, чтобы вы привели жилье в порядок и даже получили первые дивиденды. В исключительных случаях, и опять же при поддержке компаний-посредников можно получить рассрочку и на 5 - 7 лет, но уже, разумеется, под проценты: величина процента растет с увеличением времени возврата.

Италия
Можете рассчитывать и на ипотеку, и на рассрочку. Надеяться на ипотеку реально, только если вы внесли не менее 50% от стоимости объекта. Закономерность простая: чем большую часть доли вы оплатите самостоятельно, тем больше шансов, что банк выдаст вам кредит. Также замечено, что на покупку более дорогих объектов ссуду дают гораздо охотнее. Естественно, от вас потребуют подтверждения доходов: обычно это выписка из банка о состоянии вашего банковского счета, где будут указаны реальные ежемесячные поступления, что существенно облегчает задачу для тех наших граждан, которые получают зарплату в конвертах. Если вы регулярно пополняете свой счет, то банк это удовлетворит.
Есть одна проблема: вы не сможете узнать, предоставит ли вам банк кредит, пока не оплатите первый взнос. То есть необходимо сначала заключить договор о покупке и внести первый взнос (до 30%), и только потом банк станет рассматривать ваши документы на ипотеку. Если кредитор дает добро, то вы вносите оставшуюся сумму (общая сумма вашей доли должна быть не менее 50%) и становитесь обладателем недвижимости, а если банк отказывает, то будьте любезны – заплатите остаток всей суммы целиком! В противном случае вам придется столкнуться со штрафными санкциями, и скорее всего, свой первоначальный взнос вы потеряете. Чтобы избежать подобных проблем, в договоре надо специально прописать пункт о возврате первоначального взноса в случае отказа банка.
При покупке строящихся объектов в Италии трудностей будет меньше – при любых возникающих проблемах с застройщиками договориться намного легче, чем с банком. Самая распространенная схема расчетов: 50% аванс и 50% при сдаче дома, причем  застройщик выступает гарантом того, что вы сможете на остаток получить ипотеку. На все время строительства вам предоставят беспроцентную рассрочку. Вообще покупать в Европе строящуюся недвижимость на этапе нулевого цикла, в отличие от России, вполне безопасно, и при этом не менее выгодно. За время строительства, как правило, все объекты дорожают процентов на двадцать.

Америка
Схема получения кредита почти такая же, как в Европе, и как ни парадоксально, сейчас оформить ипотеку иностранцу легче, чем коренному американцу. Это объясняется тем, что в США существуют два самостоятельных фонда: ипотека для резидентов и для нерезидентов. Из второго фонда получить средства намного проще. Если вы присмотрели себе дом, то дальше действуйте так: пишите так называемый Offer владельцу, что готовы купить объект за определенную сумму. Если покупатель соглашается, то вы вносите залог в Title company (специализированная служба оценки недвижимости), и только потом подается заявление об ипотеке в банк с обязательным подтверждением доходов. Первоначальный взнос должен составлять 30 – 50% от общей стоимости.
Итак, не стоит бояться покупки недвижимости за рубежом: практика показывает, что там неприятности с покупателями случаются гораздо реже, чем в России. Путешествие по зарубежным рынкам недвижимости может стать захватывающим и безопасным только в случае надежной, профессиональной помощи. Удачи!