Изменение правил «Семейная ипотека» с 01.02.2026: запрет на оформление двух льготных кредитов — как это скажется на рынке

С 1 февраля 2026 года запускается знаковое изменение в одной из самых популярных программ господдержки — семейной ипотеке. Теперь одна семья сможет оформить лишь один льготный кредит по программе. При этом супруги должны выступать созаёмщиками. Эти нововведения порождают множество вопросов: насколько широко использовалась схема «двух льготных» кредитов, как это влияло на рынок недвижимости и что теперь изменится — станет ли это благо или ограничение?

Что изменится

Главное правило — только один кредит под льготную ставку на всю семью, а не на каждого супруга по отдельности. Это значит, что семьи, которые уже оформляли одну программу, второй воспользоваться не смогут.

Дополнительно вводятся следующие изменения:

·     супруги обязаны быть созаёмщиками — нельзя оформить льготную ипотеку одному супругу, а потом вторую на другого;

·     покупка жилья по семейной ипотеке теперь возможна только в том регионе, где семья зарегистрирована или проживает, а не «для инвестиций» в другом городе;

·     уточняется порядок рефинансирования: льготную семейную ипотеку нельзя будет «обнулять» и открывать новую вторично.

Как раньше работала «схема» двух кредитов

Чтобы понять масштаб изменений, полезно вспомнить, как семьи раньше могли воспользоваться программой:

-     Семья брала первую семейную ипотеку, например, после рождения второго ребёнка — ставка льготная. Через несколько лет рождался третий ребёнок, и оформлялась вторая семейная ипотека — на другого супруга или под другой объект.

-     Иногда супруг 1 оформлял льготную ипотеку на одну квартиру, супруг 2 — ещё одну, формально «для улучшения условий», но фактически как инвестицию.

-     В ряде случаев семьи использовали две ипотеки под разные квартиры и потом сдавали одну из них. Такой подход критиковался как «инвестиционное использование» государственной поддержки.

Эксперты называют это «лазеей» или «повторным использованием» программы. Нововведение с запретом второй льготной ипотеки — попытка закрыть именно эти схемы и направить средства на семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий.

Как скажется на рынке недвижимости

1. Всплеск спроса до февраля 2026 года.

 Те, кто планировал оформить второй льготный кредит, постараются сделать это до вступления новых правил в силу. Это создаст кратковременный «ажиотажный» рост числа заявок в начале 2026 года.

2. Перераспределение спроса после вступления изменений.

 После февраля часть семей, которые рассчитывали на второй кредит, откажутся от покупки или перейдут на обычную ипотеку. Это может слегка охладить рынок в весенние месяцы.

3. Рост интереса к первичке.

 Так как семейная ипотека распространяется преимущественно на новостройки, застройщики могут выиграть — покупатели будут спешить воспользоваться программой до 1 февраля.

4. Уменьшение инвестиционных покупок.

 Схемы, при которых семьи брали вторую льготную ипотеку «под сдачу», перестанут быть возможными. Это сократит количество инвестиционных сделок, но повысит адресность программы.

5. Сокращение нагрузки на бюджет.

 Каждый льготный кредит — это субсидия государства. Теперь они пойдут целенаправленно тем, кто действительно улучшает жилищные условия, а не тем, кто использует программу для накопления активов.

Частота использования «двойной льготы»

Официальной статистики по «двойным» кредитам нет, но по оценкам экспертов, до 10% семейных ипотек в крупных городах оформлялись именно по схеме «один кредит на мужа, второй на жену».

На фоне роста цен на жильё и ограниченного предложения льготных программ, семьи действительно искали пути, как использовать преференции дважды — кто-то покупал второе жильё детям, кто-то — квартиру под аренду.

Теперь эта возможность исчезнет. Но важно понимать: для большинства участников программы это изменение не станет проблемой, так как основная масса семей брала всего один кредит.

Побочные эффекты

·     Отложенный спрос. Часть семей, не успевших оформить льготу до февраля, может отложить покупку.

·     Смещение фокуса в регионы. В городах, где семейная ипотека пользовалась особой популярностью (Москва, Петербург, Краснодар, Казань), объёмы сделок могут временно снизиться.

·     Ужесточение проверки заявителей. Банки будут внимательнее отслеживать, не оформляли ли супруги уже льготный кредит ранее.

·     Рост ставок по альтернативным продуктам. Без семейной ипотеки семьи с детьми будут вынуждены обращаться к стандартным кредитам под 16–17%, что снизит их платежеспособность.

Что делать тем, кто планировал покупку

1.     Поторопиться с оформлением. Если семья ещё не использовала льготу, самое время подать заявку до 1 февраля 2026 года.

2.     Проверить условия банка. Многие кредитные организации уже готовят переходные программы — например, фиксируют льготную ставку при подаче заявки до вступления изменений.

3.     Рассмотреть альтернативы. После февраля можно будет использовать «Семейную ипотеку» только один раз, но возможно участие в других программах (господдержка, IT-ипотека, ипотека для новостроек с субсидированной ставкой).

4.     Оценить финансовую стратегию. Если семья хотела приобрести два объекта, можно рассмотреть вариант — первый с льготой, второй без, либо использовать рассрочку от застройщика.

Зачем всё это государству

По сути, запрет на двойное использование программы — попытка вернуть льготную ипотеку к её изначальному смыслу. Программа создавалась в 2018 году как способ поддержать семьи с детьми и улучшить их жилищные условия, а не как инструмент для накопления недвижимости.

В последние годы из-за роста популярности льготных схем нагрузка на бюджет выросла, а эффект адресности снизился. Одна и та же семья могла получить две субсидии, в то время как другая, впервые обратившаяся, попадала в очередь.

Теперь семейная ипотека станет более целевой: государство будет помогать один раз, но более эффективно.

 

С 1 февраля 2026 года семейная ипотека действительно изменится: больше не будет возможности оформить два льготных кредита на одну семью. Это решение направлено на борьбу с злоупотреблениями и на повышение адресности господдержки.

Да, для некоторых покупателей это ограничение — потерянная возможность расширить жильё или инвестировать. Но для большинства семей, использующих программу по прямому назначению, ничего не изменится.

Главное — помнить, что семейная ипотека остаётся одной из самых выгодных программ на рынке, с реальной ставкой 6–6,5%. А новый формат просто делает её честнее и прозрачнее.

Пока же у желающих воспользоваться старой схемой остаётся время: до 1 февраля 2026 года — чтобы успеть оформить льготный кредит по прежним правилам и вписаться в историю программы до её обновления.