Как читать ипотечный договор

При виде ипотечного договора возникает естественное желание закрыть его и никогда не читать. Действительно, осилить многостраничный документ сможет не каждый. Банк и заемщик находятся в неравных условиях: у банка целый штат подкованных сотрудников, а рассчитывает лишь на собственный опыт и информацию, полученную из интернета. Как разобраться в юридических деталях и не попасть в финансовую ловушку при подписании ипотечного договора?

 

Прийти подготовленным

Поход в банк не должен вызывать дрожь в коленях, если к делу отнестись серьезно. Для начала стоит ознакомиться с типовыми договорами ипотечного кредита, которые есть в открытом доступе. Образцы можно найти на сайтах банков, тематических форумах или в результате поискового запроса в Сети.

Клиент также вправе обратиться в отделение банка, и сотрудники обязаны предоставить ему бумажный шаблон документа для изучения на дому.

 

Индивидуальные пункты важны

Следует внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора ипотечного кредитования. Особенно той части, в которой идет речь об индивидуальных условиях: сроках займа, сумме, ставке и порядке погашения ежемесячного платежа. Эта информация не содержится в типовых договорах, поэтому изучать ее придется на месте.

Общие условия сделки можно рассмотреть заранее, но в реальности велик риск столкнуться со ссылками на оферту в интернете. Перед подписанием ипотечного договора эксперты настоятельно рекомендуют заемщику посмотреть сайт финансовой организации и уточнить все дополнительные детали, влияющие на параметры сделки. Тем более что об изменениях условий клиент иногда даже не догадывается, но, как известно, это не спасает его от ответственности. Так, к примеру, нестабильная экономическая ситуация может вызвать изменение процентной ставки. Или вдруг выяснится, что заемщик должен ежегодно переоформлять страховку.

«В ипотечном договоре необходимо обратить особое внимание на то, где и когда оформлять договор страхования, если он предусмотрен в документе, что делать при наступлении страхового случая, – поясняет директор по продажам "Эталон ЛенСпецСМУ" Андрей Останин. – Страхование жизни не является обязательным, однако при отказе от него процентная ставка по ипотечному кредиту может увеличиться до 1,5%. Если у вас появляются малейшие вопросы, их необходимо выяснить у кредитного менеджера до подписания кредитного договора».

 

А если кризис?

В ипотечных кредитных договорах некоторых банков встречается и пункт о пересмотре ставки в случае «изменения рыночной конъюнктуры». А это значит, что если грянет очередной кризис или Центробанк повысит ключевую ставку, условия сделки изменятся, причем, как водится, не в пользу заемщика. Эту важную деталь упускать нельзя.

Выхода два: либо соглашаться на невыгодное предложение, либо искать другой банк. Ведь подстраиваться под требования клиента и менять условия ипотечного договора кредитор не будет.

 

Штрафы по закону

После подписания кредитного договора на заемщика возлагаются обязательства по ежемесячным платежам. Просрочка платежа даже на один день повлечет дополнительные расходы в виде штрафа. Некоторые банки дают своим клиентам послабления и отсрочку, чтобы найти средства для внесения ежемесячной платы, поэтому скрываться от менеджеров и отключать телефоны не рекомендуется. Максимальная неустойка за каждый день просрочки установлена Государственной думой в июне 2016 года и составляет сегодня 0,06% от суммы задолженности.

В ипотечных договорах кредиторы могут использовать дополнительные комиссии, при этом некоторые из них являются незаконными, например, за рассмотрение заявки на кредит, за обслуживание и выдачу кредита. Все эти процедуры признаны навязанными, и заемщик, столкнувшись с ними при оформлении ипотечного кредита, легко сможет отстоять свои права в суде. Стоит отметить, что крупные игроки ипотечного рынка отказались от незаконных (скрытых) комиссий.

 

	Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»: Перед подписанием кредитного договора особое внимание обратите на те пункты, которые напечатаны мелким шрифтом, – в них иногда скрываются ловушки, способные свести кредитные обременения к поборам. Банки могут назначить комиссионные вознаграждения, которые способны значительно увеличить расходы по обслуживанию кредита, но на первый взгляд не очевидны. Очень важно, чтобы график платежей был прописан в приложении к ипотечному договору со всеми датами, печатями и подписями сторон, а не принят на словах. Были прецеденты, когда по условиям устной договоренности заемщик платил большие штрафы. Должное внимание следует уделить и страхованию ипотечного кредита. После заключения договора необходимо будет регулярно платить страховые взносы и предъявлять соответствующие документы об оплате в банк, поэтому проверьте, чтобы условия страхования были четко прописаны в ипотечном кредитном договоре. За ненадлежащее выполнение страховых обязательств банк может выставить заемщику неустойку.
	Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group: Естественно, весь процесс ипотечного кредитования четко регулируется. Раньше ипотеку решались брать не все, так как боялись скрытых комиссий. Но на данный момент такие случаи редки, ипотека давно стала стандартной процедурой. По закону банки обязаны раскрывать «полную стоимость кредита», то есть процентную ставку вместе со всеми комиссиями. Теперь они не используют скрытые комиссии по ипотечным договорам, к примеру за снятие наличными суммы кредита или за перевод денег на счет продавца жилья. Изменения рыночной конъюнктуры возникают в связи с изменениями уровня спроса и предложения, цен, объемов продаж, процентных ставок и т. д. Отдельный вопрос – это санкции за нарушения, например несвоевременное погашение кредита по ипотечному договору. Обычно штраф за каждый календарный день просрочки составляет определенный процент от суммы просроченного платежа либо фиксированную сумму. Но если в договоре указаны более жесткие санкции, стоит еще раз все взвесить, прежде чем его подписывать.
	Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам: Особое внимание необходимо обратить на пункты договора, определяющие порядок изменения процентных ставок, его основания и возможную зависимость от экономической ситуации. Если такое есть в ипотечном договоре, лучше сразу поискать другой банк. Потребитель кредитного продукта не должен попадать в зависимость от форс-мажорных ситуаций. Ведущие банки страны сейчас снизили кредитные ставки до рекордно низкого уровня. Таких ставок по ипотечным кредитам не было в России никогда. Решиться на покупку жилья с ипотечным кредитом трудно, однако это реально, если правильно оценить свои возможности, рассчитать кредит, свои потребности и возможности. В принятии правильного решения большую помощь может оказать ипотечный брокер. В нашей компании ипотечный брокер рассчитывает кредит, комфортный ежемесячный платеж по договору ипотечного кредита и его срок, а также помогает подобрать банк и наиболее выгодную банковскую программу для клиента, исходя из его требований и дохода.

В ипотечном договоре нужно внимательно изучить индивидуальные условия сделки и штрафные санкции при просрочке платежей