Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Не всегда удается купить квартиру, где планировка идеально подходит под ваши нужды – и, если в квартире нет несущих стен, то сделать переустройство совсем не сложно: необходимо разработать проект, согласовать его и выполнить ремонт. Но что делать, если квартира приобретена в ипотеку? Реально ли получить одобрение на перепланировку, и как это сделать?

Требования закона

Бытует мнение, что официально делать перепланировку в квартире, которая куплена с применением ипотечного займа, запрещено, однако это не так – никаких законодательных актов, запрещающих перепланировку в ипотечной квартире, не существует.

Правила в отношении перепланировок регулирует Жилищный кодекс – все основные требования приведены в статье №25. Там указано, что являет собой перепланировка, и какие действия нужно предпринять, чтобы осуществить ее на законных основаниях. В соответствии с нормами закона, перепланировка – это значительное изменение несущих конструкций и дальнейшее внесение новых характеристик в техпаспорт. В ЖК РФ указано, что требуется собрать документы, разработать проект изменений и согласовать его с городскими властями и УК. В ЖК РФ нет информации о том, что ипотечная квартира не может подвергаться переустройству.

Тем не менее, запрет на переустройство может существовать – информация об этом прописывается в кредитном договоре, который собственник подписал с банком. Стоит понимать, что до момента, пока ипотека не выплачена, фактически квартира принадлежит банку, а значит именно он принимает решение о том, можно ли осуществлять изменения.

Первый шаг: изучение документов

Пока вы не выплатили ипотеку, ваша квартира находится в собственности у банка. Вы должны получить его разрешение, чтобы выполнить любые изменения в квартире – от утепления балкона и переноса розеток до вырубания арки в стене и объединения кухни с гостиной. Прежде всего, необходимо обратить свое внимание на кредитный договор – иногда в нем прописывают, что перепланировка строго запрещена, иногда даже замена напольного покрытия может нести штрафные санкции. Да-да! Ремонт в квартире – тоже зона прав банковского учреждения.

В документах должно быть перечислено, что конкретно разрешено делать в квартире, какие виды ремонтных работ можно осуществлять беспрепятственно, а какие – нет. Также в договоре должно быть указано, какие штрафные санкции предусмотрены за несоблюдение требований. Так, банк может потребовать исправить за собственные средства внесенные изменения, привести объект к первоначальному виду. Также финансовое учреждение может применить и иные санкции – наложить штраф, обязать выплатить ипотеку досрочно. Самый негативный исход перепланировки – изъятие квартиры. Такое происходит исключительно редко и только в случаях, когда перепланировка сильно повлияла на ликвидность квартиры.

Что предпринять, чтобы банк принял положительное решение?

Если в кредитном договоре нет информации о том, что перепланировка запрещена, вы можете обратиться в банковское учреждение. Прежде всего, необходимо осознавать, что получить согласование на перепланировку в банке – не так уж просто. И чтобы ответ был положительным, нужно тщательно подготовиться. Ведь банк имеет право выдать отрицательный ответ без объяснений и указания причины. Кроме того, следует уточнить, платная ли это услуга – в большинстве банков за согласование перепланировки берут деньги. А в некоторых случаях из-за этого способна измениться процентная ставка (и, естественно, не в меньшую сторону): вы должны быть готовы к такого рода последствиям.

Основное требование банковских учреждений – чтобы после внесения изменений не снизилась рыночная стоимость квартиры, чтобы не понизилась ее ликвидность. Так, если запланирована нестандартная перепланировка, то банк скорее всего откажет – причина в том, что, если вы не сможете рассчитаться с ипотекой, и банку придется продавать объект недвижимости с торгов, найти покупателя на квартиру непривычной планировки будет сложнее, и банк выручит меньше денег, чем планировал.

Подготовка технического заключения

Разработка проекта перепланировки осуществляется до обращения в банк (что вполне логично, ведь не можете же вы прийти в банк ни с чем – ему необходимо наглядно видеть, что будет изменено в жилом помещении). Проект необходимо разработать в специализированной конторе, после чего потребуется оформить техническое заключение – такой документ можно получить в любой юридической конторе, где основная специализация – это сделки с недвижимостью. Как правило, в рамках процедуры привлекаются специалисты для оценки будущей перепланировки – проверяется безопасность переустройства, исключение рисков с точки зрения санитарных, пожарных норм, конструкции здания и так далее.

После того как все документы собраны, напишите в банк официальное письмо, прикрепите к нему пакет с техническим заключением, проектом перепланировки и другими данными. Банк рассмотрит ваше обращение и даст официальный ответ. Если ответ будет положительным, потребуется оплатить пошлину на выдачу согласия на перепланировку.

Жилищная инспекция: стандартная процедура

После того как согласие от банка появится у вас на руках, вам потребуется согласовать проект с городом. Все документы нужно направить в жилищную инспекцию, а также в местную администрацию. Теперь согласовать перепланировку должны эти инстанции – если переустройство не нарушает существующих норм, то разрешение будет получено (после того как согласие выдал банк, крайне мала вероятность того, что вам откажут). Но нужно быть готовым к тому, что придется подождать – иногда процесс занимает несколько месяцев.

Только после того как администрация выдаст согласие, можно приступать к работам. Пока вы не получите одобрение ото всех инстанций, не стоит проводить ремонтные работы – слишком уж велики риски! Поэтому озаботиться процессом нужно заблаговременно – минимальное время на получение всей документации составляет четыре месяца.

Реальная практика

Увы, в большинстве случаев отказ поступает еще на этапе согласования в банке. Банковские учреждения не хотят рисковать, а собственники жилья предоставляют некачественные проекты перепланировки, потому что боятся получить отказ и потратить деньги впустую. По сути, это замкнутый круг… С одной стороны, без хорошего проекта не получить согласие, с другой – тратиться на профессиональный проект просто бессмысленно – вдруг банк откажет. Как итог, многие владельцы жилья делают перепланировку без согласия, либо же отказываются от своей идеи. Порой бывает гораздо проще сначала выплатить ипотеку, а уже потом начинать перепланировать помещения.

Что касается согласования постфактум, то это вполне реальная практика среди тех, кто купил квартиру без привлечения ипотеки, однако порой так поступают и ипотечные заемщики. Обычно ремонт делается тайно и скрывается от банка до момента окончания ипотечных выплат. Только потом собственник обращается для согласования перепланировки. Однако, это довольно рискованная процедура, особенно если речь идет о серьезных изменениях.

Как выбрать идеальную квартиру?

Лучше всего подобрать вариант квартиры, где планировка вас устраивает изначально, либо, если вы еще не определились с тем, как хотите распланировать жилое пространство, стоит обратить внимание на квартиры со свободной планировкой. Сегодня подобные варианты предложены в МФК «Голландия» от «РСГ Недвижимость», ЖК «Новоорловский» от «ЮИТ Санкт-Петербург», ЖК «Маленькая Франция» от AAG, ЖК «ARTКвартал Аквилон» от компании «Аквилон», «Облака на Лесной» от Setl Group.