Между ипотекой и рассрочкой

 Итоги 3-го квартала на рынке ипотеки, условия кредитов для строящегося жилья и рассрочек строительных компаний сравнили участники круглого стола, организованного «Агентством бизнес-новостей» и «ТТ Финанс».
Ипотеку выгоднее брать на готовое жилье, а на начальном этапе строительства предпочтительнее рассрочка. Многие покупатели комбинируют эти предложения. В принципе, в кредит можно приобрести любую квартиру в любом строящемся в Петербурге доме. Дьявол кроется в деталях.

Медленное удвоение
В Петербурге за три квартала 2010 года выдано 4,86 тыс. ипотечных кредитов на 8,71 млрд руб. В том числе 1967 кредитов выдано на 3,69 млрд руб. – за 3-й квартал. Это почти вдвое больше показателей 2009 года, сообщил начальник отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного агентства Сергей Милютин.  В 3-м квартале 2009 года банки выдали тысячу кредитов на 1,64 млрд руб. В этом году выдано 1300 кредитов в 1-м квартале и 1600 – во 2-м.
Эти уверенные, но не быстрые темпы притока банковских денег на рынок недвижимости Сергей Милютин считает позитивным фактором влияния на рынок жилья.
Ставки по кредитам сравнялись или стали ниже докризисного уровня, что вкупе со сниженными ценами на жилье делает момент благоприятным для покупателей.
Сбербанк по-прежнему занимает более половины рынка ипотеки, но его доля за год сократилась с 67,6% до 55,4%.
По количеству и сумме выданных займов в 3-м квартале банки ВТБ24 и ДельтаКредит потеснили кредиторов, работающих по федеральной ипотечной программе.
В число лидеров петербургского рынка вошли также банк «Санкт-Петербург», «Абсолют Банк» и Росбанк.
Средний размер кредита в целом по рынку составляет 1,9 млн руб. (за год он вырос почти на 20% с 1,6 млн руб.), у Сбербанка и кредиторов, работающих по федеральному стандарту, средний кредит меньше – 1,7 млн руб., у ВТБ 24 – 2,3 млн руб.
В июле-сентябре на рынок вышли с конкурентными условиями новые банки. По сравнению с кризисом ставки снизились на 5-6 процентных пунктов, подсчитал Сергей Милютин.

Охват с оговоркой
По мнению участников круглого стола, примерно в половине строящихся домов в Петербурге можно купить квартиру в кредит – под залог приобретаемого недостроя. В другой половине покупка в кредит тоже возможна, но – с предоставлением в залог другого имеющегося жилья. Целевой кредит на строящееся жилье с залогом имеющегося, по словам главного специалиста филиала «АМТ Банка» Анастасии Савикиной, требует минимального комплекта документов от застройщика. Этот вариант популярен, в том числе у родителей, приобретающих жилье для детей.
Ограничения банков по оценке заемщика остаются достаточно жесткими.
Безусловный лидер рынка новостроек по объемам выданных кредитов – Сбербанк. Но он очень требователен в оценке заемщика, поясняет генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Во-первых, в расчет суммы кредита принимается только доход, подтвержденный справкой 2-НДФЛ. Во-вторых, в этом банке отработан отличный механизм обнаружения различных задолженностей и других дефектов платежной истории потенциального клиента. Эти два фактора закрывают дорогу к сбербанковским кредитам огромному числу заемщиков.
Строительные компании иногда это понимают не сразу: оценив ставки и первый взнос лидера, они проходят в Сбербанке аккредитацию и успокаиваются, решив, что обеспечили наилучшие условия для клиентов. Тогда как другие банки, принимая в расчет серый доход, успешно конкурируют за владельцев бизнеса, индивидуальных предпринимателей, высокооплачиваемых менеджеров частных компаний.
У Сбербанка несколько десятков аккредитованных объектов, но достаточно активно наращивают круг партнеров также Газпромбанк, банк «Санкт-Петербург». По оценке Максима Ельцова, кредиты на квартиры в новостройках без залога другого имеющегося в собственности жилья выдают меньше десяти банков, но их число увеличится.  
Предложение федеральной программы, со ставкой 9,25-10,75% годовых, банки сочетают с собственными программами, отмечает представитель филиала «Петровский» банка «Открытие» Елена Якупова (банк «Открытие» с 1 октября объединен с банком «Петровский»), – поскольку федеральная программа «Новостройка» распространяется только на завершенные дома, квартиры в которых продаются сразу в собственность заемщика. Поэтому банк «Открытие» готов кредитовать квартиру на начальном этапе стройки под 13-14% годовых под залог другого имеющегося жилья.   
По кредитам для покупки не построенных еще квартир средние ставки составляют 13-15% годовых, это примерно на 2% в год дороже, чем для готового жилья, говорит Анастасия Савикина.  Первый взнос в 10%, по данным Максима Ельцова, предлагает единственный банк. Большинство требует 15-20%.

Другая арифметика
В итоге в некоторых строительных компаниях доля продаж с кредитными деньгами уже достигла 40-50%, что равно или лучше, чем показатели 2007-2008 гг., когда жилье в Петербурге подорожало более чем на 100%, отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой».  
Рассрочка от застройщика, в отличие от банковского кредита, не требует сбора большого пакета документов. Но и выплатить долг надо быстрее. По данным Николая Гражданкина, до 80% продаж в компании «Отделстрой» проходят с рассрочкой платежей. Компания предлагает беспроцентную рассрочку только при условии внесения 50% и более стоимости жилья при заключении договора. Если покупатель оплачивает 20% цены квартиры, на остаток ему дополнительно начисляют 15% в год. Стоимость рассрочки снижается до 10% для тех, кто внес сразу 40%.  
В среднем на рынке, по оценке Максима Ельцова, рассрочка обходится в 0,8-1,5% в месяц.
Застройщики, предоставляя рассрочку в течение года или нескольких после окончания стройки, обеспечивают свои права, сохраняя за собой право собственности на не полностью оплаченное жилье, напоминает Максим Ельцов.
Штрафные санкции для клиентов примерно одинаковы. Например, и «Отделстрой», и банк «Открытие» прописывают 0,1% от суммы просроченного платежа в день, но размер платежа при рассрочке больше.  
Принцип выбора между рассрочкой и кредитом зависит от суммы накоплений и дохода. Если семье по силам выплачивать 50-60 тыс. руб. в течение трех лет, она может купить однокомнатную квартиру за 2,5 млн руб., внеся 500 тыс. руб. (20%) единовременно, подсчитал Николай Гражданкин.
Или же, потратив время на сбор документов, оплатив дополнительные комиссии банка, можно взять кредит на 15 лет под 11,5-13% и выплачивать по 23-25 тыс. руб. в месяц.
Максим Ельцов советует брать заем на максимальный срок: это позволит уменьшить размер регулярного платежа и накопить денег на досрочное погашение части кредита.
По словам Николая Гражданкина, покупатели жилья в домах на стадии фундамента активно сочетают рассрочку и кредит. В начале строительства можно взять рассрочку на три года: два до окончания стройки и год после. Но можно и сразу после сдачи оформить собственность и взять на остаток долга ипотечный кредит в банке, с более выгодными условиями по сравнению с кредитами для новостроек.
Приток ипотечных денег на рынок жилья обеспечивает стабильность цен. Если не будут созданы условия для увеличения объема предложения, то вливание банковских кредитов обусловит ускорение роста цен.