Недвижимость по-родственному

23 июня в Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской области прошел очередной круглый стол, организованный при поддержке БКН.РУ. Тема мероприятия на этот раз – «Семейные отношения и недвижимость».

Наталья Лаврова, исполнительный директор компании «Дарко», открывая заседание, выразила мнение, что о юридических тонкостях на стыке семейных и имущественных отношений в той или иной степени полезно узнать каждому. Сложности, которые обычно возникают в этом поле, могут коснуться каждого из нас.
Одна из наиболее распространенных семейно-имущественных проблем – общая недвижимость супругов и ее раздел при разводе. Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» и председатель Комитета по правовым вопросам АРСПб, рассказал собравшимся о возможных способах оформления совместного имущества. Наиболее часто встречающийся путь – супруги, приобретая недвижимость, оформляют долевую собственность (чаще всего в равных долях, но не обязательно). Второй способ – оформление собственности на одного из супругов. Тогда имущество считается совместным и делится при разводе. Третий путь – общая собственность, то есть оформление обоих супругов в качестве собственников. Особенность такого способа владения в том, что при регистрации в квартире детей и других операциях с объектом необходимо будет присутствие обоих собственников. И четвертый, относительно новый для нашей страны, режим собственности – оформление имущества на одного из супругов и составление брачного контракта.
Базовое правило, прописанное в Гражданском кодексе – все имущество, нажитое в браке, считается совместным и при разводе делится решением суда. Традиционно суды делили имущество пополам, но в последнее время, как отмечает Сергей Слободянюк, стали чаще идти на неравномерный раздел с учетом интересов детей.
 

При определенных обстоятельствах имущество, полученное в период брака, не считается совместным и при разводе остается собственностью одного из супругов. Так происходит, если собственность получена безвозмездным способом – не куплена, а получена в дар, по наследству или при помощи договора в пользу третьего лица. Это имущество не считается «совместно нажитым» и не подлежит разделу. Договор купли-продажи в пользу третьего лица, рассказывает Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость», – простой и юридически корректный способ приобретения имущества для семей, где по каким-либо причинам не хотят оформлять совместное имущество. В соответствии с таким договором покупателем выступает одно лицо, а выгодоприобретателем, то есть собственником купленного, – другое. Задача выгодоприобретателя при этом – выразить свое согласие на покупку. Таким способом, к примеру, родители одного из молодых супругов могут купить для своего чада квартиру, при этом его «вторая половина» при расставании не будет иметь на нее прав.
«Приобрести безвозмездно» технически можно и квартиру в кредит, хоть это и непросто. Для этого необходимо доказать, что средства на первый взнос и на оплату ипотеки поступали не от собственников: например, продемонстрировать выписки о переводе соответствующих сумм со счета родителей одного из супругов на счет банка-кредитора. Договор дарения денежных средств собственникам в таком случае вряд ли может иметь силу, так как нельзя доказать, что именно эти средства были потрачены на приобретение жилья.
Вообще, ипотека, из-за растянутости выплат во времени, порождает самые разные вариации долевого владения имуществом, порой весьма причудливые. Если мужчина взял кредит и почти полностью выплатил его, будучи неженатым, а затем вступил в брак и через несколько месяцев закончил выплаты, то его супруге будет причитаться доля собственности, пропорциональная выплатам в период брака, а составить она может, к примеру, 1/16.
Без штампа в паспорте
Дольно часто встречающаяся в последнее время и непростая для юристов проблема – имущественные отношения при сожительстве (в быту мы чаще употребляем понятие «гражданский брак», но оно юридически неточно – строго говоря, гражданским браком называется как раз брак, зарегистрированный в ЗАГСе). Сергей Слободянюк напоминает: сам по себе факт сожительства – при любой продолжительности отношений, даже при наличии детей – не накладывает на партнеров никаких имущественных обязательств. Собственность, оформленная на кого-либо из партнеров в период сожительства, будет оставаться исключительно его личной собственностью, и при расставании второй партнер не имеет на нее никаких прав. «Доказывать, что вы жили вместе, вели совместное хозяйство, вместе тратили деньги, просто бесполезно, – говорит эксперт. – Формально шанс чего-то требовать есть только у тех, кто начал сожительство до 8 июля 1944 года – по закону, такие браки могут быть задним числом признаны официальными». Конечно, сегодня «правило 1944 года» вряд ли способно кому-то помочь.
Оформить совместную собственность при сожительстве можно – просто это не происходит автоматически, как при браке. Партнеры могут документально оформить долевую собственность, обозначив, какая доля кому принадлежит. Либо можно составлять расписки о том, что один партнер передал другому определенную сумму денег для приобретения имущества – и эти документы могут служить основанием для обсуждения раздела имущества в суде, если таковой понадобится.
 

Истории выяснения семейно-жилищных отношений, в которые вовлечены риэлторы, разнообразны. Наталья Лаврова, к примеру, рассказывает об одном из клиентов: 70-летний мужчина, женатый в четвертый раз, владеет 2/3 трехкомнатной квартиры, в которой живут его первая жена и сын, и хочет продать им свою долю, чтобы купить комнату для одного из своих следующих отпрысков. Переговоры длятся уже три года, бывшая жена предлагает клиенту за 2/3 квартиры несерьезную сумму в 500 тыс. рублей, а суды бесконечно растягиваются и переносятся из-за чьих-нибудь неявок.
Немало головной боли могут создать разошедшиеся супруги, которые должны дать согласие на сделку, в которой затрагиваются интересы их общего ребенка. Как замечает Наталья Лаврова, найти и привести отца, чтобы он подписал какое-нибудь разрешение (или доказать органам опеки, что он живет в другом городе и недоступен, если это действительно так) – это порой целое приключение. «Иногда приходится разрешение выкупать», – признается она.
Как замечает Антон Баранов, в ходе конфликтных имущественных дел рано или поздно наступает момент, когда сам участник конфликта должен бороться за свои интересы: «Предположим, суд вынес решение, что вы имеете право на такую-то комнату в такой-то квартире, но, придя туда, натыкаетесь на запертую дверь. В следующий раз можно вернуться туда  в сопровождении судебного пристава – но один раз, не более». В дальнейшем участники должны разбираться сами, на бытовом уровне. Пока они не договорятся, придется ходить по кругу. Хорошо, если поведение сторон остается цивилизованным. Порой же стороны могут вести себя крайне неконструктивно, злоупотребляя своими возможностями – ничто не мешает, к примеру, владельцу 1/20 части квартиры продать свою долю 25 гастарбайтерам, чтобы насолить владельцу 19/20 частей. «Все-таки существует некая грань разумного пользования своими правами, грань между тем, что я по праву попадаю в собственную комнату, и заселением мной в мою комнату 25 гастарбайтеров», – говорит Антон Баранов.
 

Все специалисты считают брачный контракт лучшим способом заранее и цивилизованно урегулировать имущественные отношения между супругами. Заключить контракт можно не только в момент создания семьи, но и позднее.
При разделе имущества условия контракта перевешивают базовые законодательные нормы. Правила раздела имущества при разводе, в юридической терминологии, – не императивные, а диспозитивные, то есть они действуют, «если стороны не договорились иначе». Если стороны о чем-то договорились, заключив контракт – действуют условия контракта. Подавляющее большинство юридических проблем, связанных с брачным контрактом, связано с тем, что оспаривают легитимность самого документа. По закону, контракт должен быть двусторонним, поэтому, если по его условиям одна сторона получает все, а другая ничего, его могут признать недействительным.
 

Имущественные отношения и вытекающие из них проблемы возникают не только между супругами, но и между собственниками жилья и их членами семьи. Отдельный вопрос – выселение членов семьи при продаже недвижимости. Изменениями Гражданского кодекса от 2005 года было принято правило (ст. 292), согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Члены семьи должны отказаться от права проживания, написав соответствующие заявления, в которых они сообщают, что уведомлены о продаже недвижимости и обязуются сняться с регистрационного учета по данному адресу.
Лишение права проживания касается и несовершеннолетних членов семьи. При этом, если родители несовершеннолетнего не лишены своих прав, то они не должны спрашивать чьего-либо согласия на сделку. Если же ребенок находится под опекой, то сделка требует согласия органов опеки в качестве дополнительной защиты.
Статья 292 – спорная с точки зрения конституционных прав детей: ребенка можно выселить при продаже квартиры, лишив его единственного жилья. Конечно, предполагается, что родители, раз уж они не лишены родительских прав, берегут интересы ребенка. А если это не так? Данный вопрос недавно рассматривался Конституционным судом, куда обратилась 16-летняя заявительница, столкнувшаяся со злоупотреблением нормами статьи со стороны своего отца. Суд вынес компромиссное решение: «признать пункт 4 статьи 292 ГК РФ не противоречащим Конституции РФ, когда эта норма направлена на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних, не находящихся на попечении родителей». В отношении же детей, чьи жилищные права были нарушены, эту норму признали неконституционной. «И нашим, и вашим», – так характеризует вынесенное решение Антон Баранов из «Авентин-Недвижимость» (подробнее об иске и решении по поводу статьи 292 см. на стр. 16-17 – Ред.).
Комментируя проблему статьи 292, Антон Баранов замечает, что и до, и после принятия рискованной нормы уважающие себя риэлторские фирмы следили за тем, чтобы в ходе проводимых ими сделок не нарушались права несовершеннолетних, так что в их работе ничего принципиально не изменилось. «Нам нужно просто самим понимать, куда переезжают эти родители и этот ребенок», – согласна с коллегой Наталья Лаврова.
 

Закон защищает членов семьи собственника, которые в свое время отказались от права приватизации и сами не стали собственниками. Такие лица сохраняют право на проживание в случае перехода собственности жилья. «Это важно и справедливо, – считает Антон Баранов, – потому что речь, как правило, идет о людях, которые не знали, от чего отказывались». Выявить таких лиц легко, если они зарегистрированы по тому же адресу. А вот если отказавшийся от права приватизации за прошедшее время, скажем, снялся с регистрационного учета и переехал в другой город, то ему еще придется потрудиться, чтобы доказать свои права.
В целом, считает гендиректор «Авентин-Недвижимость», нынешняя система регулирования прав на недвижимость далека от того, «как должно быть». В идеале все граждане должны были бы иметь на руках договор найма, в котором зафиксировано их право на проживание по определенному адресу. А регистрация должна быть лишь следствием права на проживание – техническим инструментом, который используется, чтобы найти человека, присылать ему почту и т.д. На практике же регистрация сохраняет первичность, в том числе и в глазах суда. «У нас человек не зарегистрирован, потому что имеет право на проживание, а имеет право на проживание, раз зарегистрирован – в принципе, это неправильно», – резюмирует Антон Баранов.
 
Мария Борисова
 

Поправка-1944
 
В середине 1920-х годов СССР переживал этап реформирования брачно-семейного законодательства. В проекте нового Кодекса законов о браке, семье и опеке РСФСР 1926 г. содержалось правило о факультативности регистрации брака и признании правовой силы и за внебрачным сожительством. Основными аргументами в пользу этого нововведения считались, во-первых, большое число подобных браков (по данным Народного комиссариата юстиции, их количество к 1926 г. составляло примерно 7% от общего числа браков и имело тенденцию к росту), во-вторых, то, что непризнание их правового значения больно ударяло по интересам женщины, остававшейся еще материально зависимой от мужчины.
Для того чтобы сожительство влекло за собой юридические последствия, в частности, применение при разделе нажитого имущества правил об общей совместной собственности, его факт согласно ст.12 КЗоБСО должен был подтверждаться в суде на основе следующих доказательств: совместного проживания, наличия при этом общего хозяйства и выявления супружеских отношений перед третьими лицами, в личной переписке и других документах; также в зависимости от этих обстоятельств учитывалась взаимная материальная поддержка, совместное воспитание детей и пр.
Позднее, во время Великой Отечественной войны, в связи с вызванной военными обстоятельствами дестабилизацией общества государство было вынуждено предпринимать меры, и, в частности, ужесточить принципы регулирования вопросов брака. Указом Президиума Верховного Совета СССР от 8 июля 1944 г. юридическое значение вновь было придано лишь зарегистрированным бракам. Пары, фактически жившие семьей, получили право задним числом зарегистрировать свой союз, созданный до указа. Брак обретал юридическую силу с обозначаемой ими даты. Это правило все еще в силе.