Новая льготная ипотека: какой она будет?

28 февраля ЦБ повысил ключевую ставку с 9,5 до 20%: вместе с этим показателем вырос процент по нельготным кредитам на покупку недвижимости. Сейчас в Правительстве обсуждают изменение условий льготной ипотеки: рост ставки с 7% до 12% и увеличение лимита займа до 12 миллионов рублей. Подробности в нашей статье.

Что произошло?

После повышения ключевой ставки банки стали предлагать кредиты по практически заградительным ставкам – в некоторых случаях ипотеку можно взять под 21-23%. Мало кто готов покупать квартиру под такой большой процент, да и цены на недвижимость уже далеки от показателей начала 00-х, чтобы такая ставка казалась была оправданной.

Пока что спасительным инструментом для покупателей жилья в России остается льготная ипотека, официально она действует до середины лета – максимальная сумма займа по ней составляет 3 миллиона, а ставка равна 7%. К сожалению, в Петербурге и Ленинградской области воспользоваться ей могут лишь те, кто приобретает квартиру с большим первоначальным взносом, либо кто берет микроскопические студии на окраине. 3 миллиона рублей для мегаполиса с нынешними ценами на квадратный метр – это исключительно маленькая сумма.

Несколько дней назад Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ, предложил поднять ставку по льготной ипотеке до 12%, а сумму займа увеличить до 12 миллионов рублей – участники совещания, в том числе В. Путин, поддержали данную инициативу – по предварительным данным, новые требования должны вступить в самое ближайшее время. До 12 миллионов рублей лимит повысится только в Москве, Петербурге, Ленобласти и Московской области, в остальных регионах планируется увеличение лимита до 6 миллионов рублей.

Что это значит для покупателей? Экспертные мнения

Если рассматривать ситуацию прямо, то здесь есть и хорошая составляющая, и плохая: то, что сумма возможного займа увеличится – это однозначно позитивный момент, а то, что процентная ставка подрастет – может стать серьезной проблемой для ряда покупателей.

Пока что у экспертов нет единого мнения на сей счет. К примеру, заместитель председателя правления ВТБ Печатников отмечает, что рост лимита займа приведет к небывалому увеличению числа потенциальных заемщиков по льготной ипотеке, так как условия будут значительно более выгодными, чем базовые – все-таки 12% гораздо лучше, чем 20%. Специалист по ипотеке А. Бархота придерживается иного мнения – он предупредил застройщиков в СМИ о том, что в ближайшие месяцы они не должны надеяться на большой наплыв покупателей, и что в итоге это приведет к значительному замедлению строительства жилых комплексов.

Среди экспертов можно встретить мнение, что ипотека под 12% слишком высокая для россиян, что девелоперам неизбежно придется столкнуться со снижением спроса. Чтобы не уйти с рынка, некоторым из них придется привлекать покупателей низкими ценами, всяческими субсидированными программами, скидками и акциями. Аналитик Владимир Чернов утверждает, что проблемы начнутся буквально в апреле-мае.

Тем не менее, во многих аналитических агентствах подчеркивают, что 12-процентная ставка – это значительная поддержка от государства в текущих условиях. Даже несмотря на то, что эта ставка куда выше психологического порога для многих покупателей.

В пресс-службе «Страна Девелопмент» считают, что повышение ставки по льготной ипотеки до 12% станет причиной потери 10-15% покупателей на рынке первичной недвижимости. По данным специалистов спрос может вернуться на уровень начала позапрошлого года.

Оптимистичные прогнозы

Есть и позитивные мнения от экспертов. В частности, специалисты ЦИАН недавно опубликовали пост, в котором привели следующие цифры и данные:

           ·         Новые ипотечные программы значительно расширяют возможности для покупки первичной недвижимости: по данным поискового агрегатора, теперь у жителей крупных городов появилась возможность купить в льготную ипотеку 78% квартир по сравнению с 8% (как при лимите в 3 млн рублей). Самый большой рост наблюдается в Московской и Ленинградской областях – в ЛО доля доступных квартир и вовсе увеличится с 10% до 99%. То есть покупателям станут доступны почти все варианты жилья.

           ·         Доля квартир, которые можно приобрести в новую льготную ипотеку, особенно высока в нескольких городах и регионах – помимо Ленинградской и Московской областей сюда вошли Киров, Ижевск и Махачкала.

           ·         Эксперты ЦИАН считают, что новые условия буквально вернут льготную ипотеку в крупные города, где с 1 июля прошлого года ей было невозможно воспользоваться из-за маленького лимита займа. В список аналитиков вошли одиннадцать населенных пунктов, в числе которых Петербург, Москва, Казань, Сочи, Владивосток и другие.

Субсидирование от застройщиков и рассрочка

Конечно, новая ставка в 12% довольно высока, однако многие девелоперы готовятся к тому, чтобы, как это и было прежде, субсидировать ставку со своей стороны. В таком случае реальная ставка при покупке жилья у крупного застройщика может составить всего 10-10,5%, а это уже вполне рабочая цифра – более того, еще несколько лет назад рынок жил с такими ставками (однако, тут нельзя не заметить, что и цены на жилье тогда были ниже, чем сегодня). Директор по продажам группы RBI считает необходимым возвращение выгодной рассрочки от девелоперов – по его словам, долгие годы застройщики с осторожностью относились к инструменту рассрочки, однако сейчас можно ожидать ее возвращения. Особенно актуально такое предложение окажется для покупателей апартаментов, ведь на них не будет распространяться новая льготная ипотека.

Сельская и семейная ипотека

Пока нет точной информации, но по предварительным данным семейная ипотека под 6% и сельская ипотека под 3% будут оставлены без изменений, равно как и дальневосточная ипотека под 2% – таким образом, многодетные семьи и покупатели жилья в сельской местности и на Дальнем Востоке, как и раньше, смогут воспользоваться выгодными условиями.

Причины поддержки: недопущение обвала рынка

14 марта Хуснуллин отметил, что все эти решения нацелены на то, чтобы рынок строительства не обвалился – Правительство намерено не только сохранить субсидированные программы, но и увеличить возможности для покупателей, чтобы спрос на первичную недвижимость не снижался. Кроме корректировок в сфере ипотеки кабмин готовит пакет антикризисных мер для самих застройщиков, куда войдут упрощение документооборота, уменьшение количества проверок и экспертиз, фиксирование ставок по кредитам.

Примеры квартир, которые можно купить в новую льготную ипотеку

           ·         ЖК «Аквилон Zalive», «Аквилон». При условии внесения в качестве первоначального взноса от 15% и займе в 12 млн рублей здесь можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью 68 квадратных метров по цене 14,8 млн рублей. Это квартира с двумя изолированными спальнями и проходной кухней-гостиной, также тут два санузла и большой балкон. Жилье будет передано с предчистовой отделкой в четвертом квартале 2023-го года. ЖК расположен на намывных территориях Васильевского острова.

           ·         ЖК «ID Кудрово», «Евроинвест Девелопмент». Комплекс расположен в Кудрово, в получасе ходьбы от станции метро «Улица Дыбенко». В текущей очереди всего 12 этажей и 380 квартир. За 12-14 млн рублей здесь предложены трехкомнатные квартиры 70-75 квадратных метров: планировки довольно интересные – как классические, так и формата «евро». Сдача очереди намечена на первый квартал 2024-го года.

           ·         ЖК «Панорамы Невы», «Сенатор». Комплекс расположился на Октябрьской набережной, в Невском районе, до ближайшей станции метро «Ломоносовская» идти полчаса. Сдача намечена на первый квартал 2023-го года. Все квартиры будут переданы с чистовой отделкой. По цене 13-14 млн рублей можно купить трехкомнатные квартиры 82-88 квадратных метров: планировки с несколькими санузлами, просторными балконами.