Оценка квартиры перед ипотечным займом: нужно ли проводить на первичном рынке?

Перед тем как выдать ипотеку, банк проводит множество различных проверок – они затрагивают как будущего заемщика, так и объект недвижимости, под который выдается займ. Одним из важных этапов проверки является определение стоимости квартиры: итогом становится оформление официального отчета с указанием рыночной цены объекта недвижимости. По этой цене в случае нарушения заемщиком договора банк будет продавать квартиру с торгов, чтобы возместить ущерб.

Что такое оценка квартиры перед ипотекой?

Перед оформлением ипотеки заемщик должен собрать достаточно большой пакет документов. Одним из наиболее важных документов является отчет с определением стоимости объекта недвижимости. При оценке учитывается много различных факторов – от состояния квартиры до перспективности локации, от технических характеристик и метража до этажа, на котором квартира расположена. Чем ликвиднее и перспективнее объект, тем более высокую цену укажут в отчете. Но в 99% случаев стоимость в банковском отчете оказывается ниже, чем в реальности: это связано с тем, что банк хочет подстраховаться и не готов выдавать денег больше, чем сможет заработать при продаже объекта.

Основные задачи оценки

Недвижимость – это гарант возврата средств в случае, если собственник не справится с ипотекой. Именно поэтому банк настолько тщательно оценивает рентабельность помещения. Представим, что заемщик берет в ипотеку 10 миллионов рублей, и не платит ипотеку с первого же месяца. Если банк неправильно оценил квартиру, и в итоге продаст ее за 8 миллионов рублей, то он потеряет 2 миллиона рублей. И взыскать их будет не с кого. Если же квартиру удастся продать дороже, то это пойдет в плюс банковскому учреждению – ведь оно заработает дополнительные деньги.

В среднем, стоимость в оценочной ведомости оказывается приблизительно равна реальной, той, по которой совершается покупка. Как итог – банк получает достоверную информацию о стоимости, а клиент может видеть перспективность приобретения.

Как итог – квартира остается во владении у банка до того момента, пока заемщик не выплачивает ее до конца. Если человек перестает платить по ипотеке на финальном этапе, банк все равно вправе продать квартиру – однако в этом случае часть денег он вернет заемщику.

Кроме того, оценка необходима, если:

·         Осуществляется рефинансирование ипотечного займа в другом банковском учреждении;

·         Вы купили квартиру или дом на вторичном рынке.

Я покупаю квартиру на первичном рынке: будет ли проводиться оценка?

В этом случае вам тоже понадобится оценка. Вот только проводить ее потребуется уже после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Сделать это нужно не позднее, чем в течение трех месяцев после сдачи. Во многих банках ставят условие, что такой документ нужно предоставлять не позднее, чем через 3 года после оформление кредитного договора. Если строительство дома затянулось, необходимо уведомить об этом ваше банковское учреждение.

Если вы взяли в ипотеку не квартиру, а апартаменты, требования остаются теми же. Но они могут разниться от банка к банку, поэтому лучше уточнять их заранее.

Вполне закономерен вопрос многих покупателей – как банк высчитывает стоимость квартиры в стройке? Ведь ее еще нельзя посмотреть? Как он может быть уверен в ее стоимости после сдачи? Площадь жилья может увеличиться или уменьшиться, ее характеристики могут оказаться другими. В редких случаях (когда, к примеру, речь идет о долгострое) может измениться этажность объекта или благоустройство территории. И это, в конечном счете, тоже способно сказаться на рыночной стоимости жилья.

Все так, но есть свои нюансы. Банки аккредитуют новостройки после тщательной проверки. Они изучают проектную декларацию, рекламные буклеты, историю компании, ее портфолио, особенности уже реализованных жилых комплексов, инфраструктуру района. Даже могут посмотреть планы городских властей по развитию района – к примеру, если в перспективе под окнами нового жилого комплекса будет построена многополосная магистраль, это существенно снизит потенциальную ликвидность проекта. В то же время, если в планах администрации открыть поблизости станцию метро, и ее строительство уже завершается, стоимость квартиры может увеличиться. Только те проекты, которые банк считает надежными и безопасными для вложений, могут быть аккредитованы. И, конечно, банк проверит, насколько адекватен застройщик в части формирования цен на квадратный метр. Если он продает квартиру в эконом-классе по цене «бизнеса», банк не станет аккредитовывать этот жилой комплекс. И вы не сможете взять в нем квартиру в ипотеку.

Если же вы приобретаете квартиру в уже сданной новостройке, то оценка стоимости потребуется сразу же. Только после получения этого документа вы сможете оформить ипотечный договор.

Документы для проведения экспертизы

В перечень обязательных документов входит следующее:

·         Инвентаризационные документы – это могут быть как технический план, так и экспликация;

·         Выписка из Росреестра (либо свидетельство о праве собственности, но если вы покупаете квартиру в относительно новом доме, то такого документа у вас точно нет – их давно не выдают);

·         Если вы покупаете квартиру в строящемся доме – ДДУ, акт приема-передачи.

Где заказывают оценку недвижимости?

Есть несколько вариантов оформления отчета о стоимости квартиры – прежде всего, заказать такой документ может для вас служащий банка, с которым вы подготавливаете ипотечный договор. Кроме того, вы можете обратиться в стороннюю компанию, но в этом случае вам потребуется найти действительно надежную фирму. Она должна иметь все соответствующие лицензии и разрешения. В идеале, если вы уточните в банке, куда будете подавать заявку, подойдет ли им оценка, проведенная конкретной организацией.

Вариант со сторонней компанией является более трудозатратным, но иногда без него не обойтись – как правило, им пользуются, когда необходимо подать заявку сразу в несколько банков.

А можно ли провести оценку без осмотра?

Оценка без осмотра не всегда представляется возможной – особенно, когда речь идет о вторичном рынке. Когда покупают квартиру на «первичке» (когда дом уже сдан), можно обойтись и без посещения специалистов квартиры. Но нужно учитывать, что такая экспресс-оценка, пусть и стоит дешевле, но может быть не принята в тех или иных банках. Всегда уточняйте этот момент заранее.

Важно! Оценка стоимости, которая осуществляется банковскими сотрудниками, регулируется Федеральным законом об оценочной деятельности. Это не просто услуга, от которой можно отказаться, а обязательная процедура, без которой вам не одобрят ипотеку. Более того, если вы не будете иметь на руках этот документ и откажетесь от проведения осмотра, никто даже не будет рассматривать вашу заявку.

И еще один важный момент: вы можете удивиться, увидев, что у жителя соседнего дома для точно такой же по метражу квартиры установлена совсем другая стоимость. Не переживайте, это нормально – его дом может быть построен из других материалов. Кроме того, при оценке учитывается надежность и известность застройщика: чем более он востребован и успешен, чем больше и интереснее его портфолио, и чем меньше за компанией тянется судебных разбирательств, тем выше будет в отчете цена.