Продажа ипотечной квартиры: основные нюансы

Сегодня приобретение квартиры с привлечением ипотечного займа является очень распространенным явлением – согласно статистике, более половины всех сделок осуществляется таким образом. Нередко спустя время у собственника возникает необходимость продать объект недвижимости. Какие пути есть у владельца-заемщика, читайте в нашей статье.

Согласие банка и основополагающие требования

Наличие ипотеки налагает обязательства на заемщика и на объект. Однако, согласно действующим законодательным нормам, квартира, находящаяся в ипотеке, может быть продана. По сути, она является полноценным объектом гражданских прав и может быть отчуждена, как и любая другая. Главное, без чего в этом случае не обойтись – официальное согласие банка. Таким образом, прежде чем выставлять объект на продажу, требуется обратиться в банковское учреждение, предоставившее займ. В банке следует выяснить схему досрочного погашения и снятия обременения, а также уточнить, какие нюансы имеет продажа квартиры с обременением.

После того как банк дал свое согласие, следует выбрать один из способов отчуждения квадратных метров. Схем несколько, из них принято выделять четыре наиболее эффективные и простые:

·         Досрочное погашение ипотеки и снятие обременения;

·         Продажа с погашением ипотеки в ходе проведения сделки;

·         Продажа объекта вместе с ипотечными обязательствами;

·         Продажа квартиры банком.

Досрочное погашение ипотеки

Такой вариант подойдет, если у продавца имеются свободные деньги, либо если остаток по ипотеке не слишком большой. Найти деньги на погашение, если таковые потребуются, порой оказывается не так трудно. Есть вариант запросить задаток у покупателя, и с этих средств погасить ипотеку, а затем приступить к основной части сделки. Тут важно учитывать, что с момента погашения и до получения справки о погашении долга может пройти значительное время – в некоторых случаях оно достигает одного месяца (но, как правило, не превышает двух недель).

Второй вариант – взять кредит в стороннем банке. Это оправдано, если остаток не чрезмерно большой. Дело в том, что квартиры с обременением продаются по цене ниже среднерыночной – сняв обременение, вы сможете выставить объект на 5-15% дороже. Если речь идет о многометражной квартире, разница может оказаться довольно внушительной. После того, как квартира будет продана, вы без проблем погасите потребительский кредит.

Этот способ является самым простым – первоначально для продавца, так как ему не потребуется получать банковское согласие и терять деньги при реализации недвижимости. Кроме того, ему будет гораздо проще найти покупателя, для которого это окажется оптимальным вариантом – даже если тот захочет привлечь ипотечные средства, он сможет сделать это в том банке, где ему предложат самые выгодные условия.

Продажа квартиры с погашением долга в ходе сделки

В некотором смысле этот способ похож на предыдущий. Единственный нюанс – покупатель предоставляет сумму, необходимую для погашения не в рамках договора задатка, а по расписке. Иногда на этом этапе заключается предварительный договор купли-продажи. Когда собственник гасит кредит, банк снимает обременение, и между сторонами заключается основной договор купли-продажи. Затем осуществляется переход права собственности на нового владельца.

Этот вариант несет в себе большие риски для покупателя, но в то же время является удобным для продавца. Последнему не требуется искать деньги на погашение долга, равно как не нужно и получать согласие банка на продажу жилья. Однако, он может потратить полученные от покупателя средства на иные цели, либо и вовсе отказаться от сделки на последнем этапе – в этом заключаются основные риски того, кто квартиру приобретает.

Покупатель должен тщательно взвесить все за и против, оценить преимущества и недостатки объекта, внимательно проверить всю документацию и имущественные права. Вместе с собственником он должен собрать пакет документов, которые нужны для осуществления сделки, подписать договор, в котором будут прописаны все права и обязанности сторон (в идеале – заверить его у нотариуса, либо привлечь для составления надежного юриста). Можно составить предварительный ДКП, либо основной, но с рассрочкой платежа.

Продажа жилья с ипотекой

Такой вариант используется достаточно часто и предполагает передачу не только самой квартиры, но и ипотечного займа. Продавцу требуется найти покупателя, который готов приобрести квартиру и согласен на имеющиеся ипотечные условия. Иногда банки идут навстречу новому заемщику и осуществляют реструктуризацию долга, снижая ежемесячный платеж или же срок ипотеки.

Для человека, который хочет купить жилье с ипотекой, процедура несложная – ему нужно подать заявку в банковское учреждение, получить его согласие и выбрать обремененный объект. Основная сложность для продавца – найти покупателя, который согласится на все условия, и которому одобрят займ. Как правило, от таких вариантов покупатели отказываются еще на этапе просмотра объявлений, считая их неблагонадежными и трудными. Именно поэтому подобные квартиры продаются ниже среднего по рынку.

Сделку ведёт банк

Собственник продает квартиру с согласия банка, и последний берет на себя ведение сделки – для покупателя такой способ является менее рискованным. Есть две разновидности метода. Первый – покупатель берет ипотеку в том же банке и тем самым обеспечивает погашение обязательств предыдущего заемщика. Сразу же происходит и переход прав собственности на объект. Второй вариант – кредит переоформляется на покупателя, и он выступает новым заемщиком по тому же займу (официально этот способ называется перекредитованием).

К сожалению, способ часто сопряжен со случаями, когда первый заемщик прилично задолжал по кредиту, и квартиру пускают, что называется, «с молотка».

Выгодно ли продавать ипотечную квартиру?

Продажа квартиры с обременением крайне невыгодна, прежде всего, для продавца – он теряет немалые деньги, выставляя свой объект по низкой цене. И даже в случае серьезного демпинга далеко не всегда ему удается быстро найти покупателя – иногда на это уходят месяцы (особенно если речь идет о неликвидном объекте).

Кроме того, если квартира с ипотечным займом продается в недавно построенном доме, и находилась в собственности менее трех или пяти лет, продавцу потребуется уплатить налог, который составит 13% с разницы между суммой покупки и суммой продажи. Доход от продажи может быть уменьшен на сумму расходов по приобретению объекта, а также на сумму уплаченных процентов по ипотеке.

Есть в продаже ипотечной квартиры и свои плюсы – к примеру, снижается риск мошенничества со стороны покупателя (так как внушительную часть средств переводит банк).

Если вам требуется продать квартиру в максимально сжатые сроки, стоит обратиться к первым двум вариантам. Необремененную недвижимость вы сможете реализовать не только быстрее, но и по более удачной цене.