Продление государственной ипотеки

Продлят или не продлят льготную ипотеку? Последние два месяца девелоперы и покупатели первичной недвижимости с замиранием ждали этого важного государственного решения. Можно выдохнуть – государственная ипотечная программа продлена. Но с некоторыми нюансами. О том, какие особенности есть у новой схемы получения кредита на жилье в новостройках, а также о плюсах и минусах ее продления читайте в нашей статье.

Особенности новой льготной программы

Действие льготной и семейной ипотечных схем продлили до середины 2024-го года. Ставки по этим программам установлены на уровне восьми и шести процентов. Документ о продлении подписан главой правительства Михаилом Мишустиным.

Льготная ипотека распространяется на приобретение жилья на первичном рынке – причем речь как о строящихся домах, так и об уже сданных. Главное условие – покупка квартиры, на которую право собственности оформляется впервые. Такая ипотечная программа доступна со ставкой в 8%. Максимальная сумма, которую можно взять в ипотеку по этой схеме, может различаться и разнится от региона к региону. В Петербурге и Ленобласти лимит составляет двенадцать миллионов рублей (в этом смысле существенных изменений не произошло)

Впрочем, взять ипотеку можно и в случае, если человек хочет взять более крупный заем. В этом случае сумма, которая превышает 12 миллионов рублей, просто не будет субсидироваться – но ее можно будет взять в ипотеку под стандартный процент. Главное при этом, чтобы официального заработка заемщика было достаточно для выдачи ипотеки с крупным ежемесячным платежом. Максимальная сумма ипотеки по смешанной программе составляет 30 миллионов рублей (такая величина установлена в Петербурге и ЛО, а также Москве и МО), а в других регионах лимит составляет пятнадцать миллионов рублей (но в других регионах и сумма ипотеки по льготной ставке ограничивается шестью миллионами рублей).

Есть изменения и по семейной ипотеке. Ранее в этой программе могли участвовать семьи, в которых как минимум один ребенок родился в 2018-м году и позднее. Теперь взять семейную ипотеку могут семьи, в которых есть 2 и более детей, не достигших совершеннолетия. Когда они родились, теперь не важно. Ставка более выгодная, чем в случае с льготной ипотекой – она составляет шесть процентов. Что касается лимитов, то они такие же, как и в случае с льготной программой – то есть, взять в семейную ипотеку в Северной столице и области можно на двенадцать миллионов рублей (либо на сумму до тридцати миллионов, но тогда вторая часть заемных средств попадает под другую ипотечную ставку).

Как появилась и для чего нужна государству льготная ипотека

В 2020-м году, на фоне резкого падения спроса на первичную недвижимость в период пандемии, льготная ипотека выступила инструментом поддержки девелоперского рынка. Такая мера позволила не только сохранить застройщикам продажи, но и выступила мощнейшим стимулятором повышения спроса на строящуюся недвижимость. Как итог – продажи взлетели в разы, а за ними – и цены на квартиры. Рост стоимости в разных сегментах составил от 30 и до 100 процентов. Более того, недвижимость дорожала даже в кризисный 2022 год. Например, в сегменте «бизнес» цены на квадратные метры за последний год увеличились более чем на двадцать процентов. Во многом – благодаря льготным программам.

Что примечательно, изначально система льготной ипотеки была задумана для поддержки рынка недвижимости и, в частности, девелоперского бизнеса только как временная мера. Планировалось, что она проработает до середины лета 2020-го года, после чего будет упразднена. Однако случилось иначе – то и дело льготную программу продляли, лишь немного меняя ее условия.

До начала 2023-го года ипотечная ставка по субсидированной программе составляла семь процентов. Далее ее начали комбинировать с уже существующими на рынке программами и банковскими предложениями. Так, когда покупатель выбирает жилье, которое превышает лимит по государственной программе, оставшуюся сумму он берет по ставке от девелопера. Зачастую сам застройщик готов предоставить субсидии. Недавно субсидирование ставки до нулевой запретили, однако еще недавно было реально приобрести квартиру под 0,1%. Однако и там был свой нюанс – базовая стоимость квартиры по этой схеме увеличивалась на 10-25%. И даже с учетом такого роста стоимости ежемесячные платежи могли оказаться в разы ниже, чем при ставке в 8-10%.

О том, что госипотека будет продлена, власти говорили с начала месяца, но многие аналитики считали, что декабрь – последний месяц действия субсидии. Однако пятнадцатого декабря В. Путин заявил, что что планирует продлить льготную ипотеку с повышением ставки в один процент.

Из интересного – Банк России многократно критиковал льготную программу, специалисты отмечали ухудшение качества ипотеки. Например, ипотечные сделки, где в качестве первоначального взноса вносили менее 20%, увеличилась до 48%. И это произошло буквально за 2 квартала – с I по III кварталы 2022-го года. До этого показатель составлял 38%. Увеличилась и доля ипотек с максимальной долговой нагрузкой – теперь более чем для трети заемщиков траты на ипотеку составляют порядка половины заработной платы от доходов семьи. Также увеличилось количество ипотечных должников.

Как говорят в Центробанке, понижение качества ипотеки связано со снижением спроса и дальнейшими манипуляциями со стороны банков и девелоперов вызвать искусственный интерес покупателей к первичной недвижимости. По мнению ряда экспертов, это способно дать положительные результаты на короткий срок, но в долгосрочной перспективе может стимулировать возникновение ипотечного пузыря и его дальнейшее схлопывание. По мнению главы финансовой стабильности Центробанка Е. Даниловой решением проблемы может выступить ограничение количества раз, когда можно воспользоваться льготными ипотечными программами. Как минимум, чтобы покупатели не пользовались льготной ипотекой для собственного заработка. Особенно это касается сочетания программ льготной и траншевой ипотечных программ (напомним, траншевая ипотека – когда ипотечная сделка делится на две части, и один договор заключается на основную ипотеку под льготный процент, а второй – на первоначальный взнос под стандартный процент).

Прогнозы экспертов

Складывается ощущение, что власти словно готовы жертвовать доступностью жилья на первичном рынке, лишь бы сохранить отрасль девелопмента – так считают многие эксперыт. Есть мнение, что в ближайшие месяцы на рынке сохранится сложная ситуация с ценообразованием, но разброс цен должен немного уменьшиться.

Для девелоперов продление льготной ипотеки – это хорошая новость. Потому как эксперты прогнозировали падение спроса на первичную недвижимость более чем на 50% в случае отмены льготных программ. Что касается покупателей, то для них на данный момент продление семейной ипотеки – тоже положительная новость. Главное, чтобы она не спровоцировала сильное повышение спроса (потому как в этом случае есть риск, что стоимость квадратного метра опять сильно увеличится). Впрочем, рассчитывать на значительное увеличение спроса сегодня вряд ли разумно – на фоне кризиса и общего ухудшения финансового положения большинства наших сограждан дополнительная нагрузка в виде ежемесячных платежей по ипотеке мало кому окажется по плечу. Скорее всего, продление ипотеки поддержит текущий уровень продаж и позволит застройщикам вести свою деятельность без изменений.