Продление льготной ипотеки: особенности и ограничения

В России планируют продлить программу льготной ипотеки на новостройки – об этом заявил премьер-министр Марат Хуснуллин. Он отметил, что программу продлят до 2024-го года, но «не планируют ее бросать» и после. Однако, появятся некоторые ограничения – сформировать их перечень обещают до 31 марта 2021-го года. Сама программа пока действует до июля.

История льготной ипотеки

Изначально льготная ипотека стала правительственным решением в рамках ликвидации кризисной ситуации, возникшей на фоне пандемии 2020-го года на рынке недвижимости. В апреле, в разгар локдауна, президент Владимир Путин поручил запустить систему ипотечных займов с пониженной ставкой 6,5% в случае приобретения гражданами РФ квартир в новостройках. Условия такие:

      ·         Внесение первоначального взноса в размере 15%;

      ·         В Москве и Петербурге, а также в Московской и Ленинградской областях сумма кредита – не более 12 миллионов рублей, в иных регионах – до 6 миллионов рублей.

Льготная ипотека предполагалась как временная мера – она должна была действовать до 1 ноября 2020 года, однако позже ее продлили до 1 июля 2021-го года.

Следствием ввода новой схемы привлечения ипотечных средств стал небывалый спрос на первичную недвижимость. Как итог – цены на квадратный метр в ЖК эконом-, комфорт- и бизнес-классов в Петербурге выросли на 25%, а по стоимости элитного жилья Северная столица и вовсе вошла в десятку самых дорогих городов мира (по версии Prime International Residential Index Петербург переместился с 61 на 8 место). В декабре 2020-го года Путиным было поручено разобраться с необоснованным ростом цен. При этом он отметил, что скачок произошел, так как все участники рынка увидели, что выделяется действительно большое количество кредитных средств.

Центробанк, в свою очередь, выразил свою обеспокоенность возможностью появления ипотечного «пузыря» (с аналогичной проблемой столкнулись коллеги из США в середине нулевых годов – до этого момента ипотека с легкостью раздавалась всем желающим, однако не все получившие займ имели реальную возможность своевременно вносить платежи). Эльвира Набиуллина призвала как можно скорее свернуть программу в некоторых регионах, оставив ее только там, где она действительно необходима, а также в тех регионах, где имеется дефицит первичного жилья, а большого роста цен на него не наблюдается – по ее мнению, с помощью такого инструмента как льготная ипотека в регионы можно привлечь новых застройщиков. Глава ЦБ подчеркнула, что целью льготной схемы кредитования должно быть не перегревание рынка недвижимости, а увеличение доступности жилья.

Изменение программы: что ждет заемщиков?

Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков в рамках обсуждения возможного продления льготной программы отметил, что Кремль видит не только негативные последствия новой схемы, но и положительное ее влияние на экономику страны. Таким образом, обсуждается возможность, продления программы до 2024-го года, а возможно и дольше. Однако, как отметил представитель власти, в саму программу точно внесут изменения. Какие именно, пока неизвестно, однако очевидно, что они могут коснуться регионов выдачи, процентной ставки и размеров займов. Владимир Путин поручил, в частности, пересмотреть (в сторону понижения) процентную ставку льготной ипотеки для семей с двумя и более детьми. Все предложения должны быть представлены президенту до 31 марта.

Сейчас у заемщиков еще есть шанс получить льготную ипотеку по старым требованиям. Такая возможность сохраниться до 1 июля, однако нужно иметь ввиду, что некоторые банки могут изменить правила получения, не дожидаясь лета.

Новые правила льготной ипотеки в Сбербанке

Основной банк страны уже успел внести изменения в правила привлечения займа по льготной ипотеке. Максимальный срок кредитования увеличен с двадцати до тридцати лет. Планируется, что такой шаг позволит заемщикам уменьшить размер обязательного платежа и снизить финансовую нагрузку. По словам представителя Сбербанка, за время действия льготной ипотеки ей уже успели воспользоваться более двухсот тысяч семей по всей России – более того, он отметил, что сегодня 90% ипотечных сделок осуществляются с применением льготной пониженной ставки.

Еще два нововведения несут скорее негативный окрас. Теперь в качестве первоначального взноса нельзя использовать материнский капитал – возможно, ситуация изменится после опубликования кабмином новых норм программы, принятых на законодательном уровне. Еще один момент – чтобы самозанятый, зарегистрированный в сервисе «Свое дело» от Сбербанка, мог воспользоваться льготной ипотекой, он должен внести минимум 50% от общей стоимости жилья. Чтобы получить ипотеку по стандартной ставке, он должен внести минимум 30%. Впрочем, для самозанятых это не такая плохая новость – ипотека для этой группы граждан еще недавно и вовсе была недоступна, сегодня же вероятность одобрения при выполнении всех условий довольно высокая.

Среди аккредитованных Сбербанком жилых комплексов можно найти несколько сотен объектов СПб и Ленобласти. В том числе, это и ЖК «Солнечный город», «Зеленый квартал», «Чистое небо» от Setl City, ЖК «Цветной город» от ЛСР, ЖК «Геометрия» от Инвестторга, ЖК «Ренессанс» от AAG, ЖК «Полис Приморский» от «Полис Групп», ЖК «Приневский» от ЦДС, ЖК «Огни Залива» от «БФА-Девелопмент», ЖК «Галактика» от «Эталона», ЖК «Питер» от концерна «Питер», МЖУ «Любоград» от КВС, ЖК «Ойкумена» от «Ойкумены», ЖК New Time от РСТИ и многие другие.

Центробанк запланировал эксперимент с «зеленой» ипотекой

Еще одна программа, которая может объединиться со льготной ипотекой – система «зеленого» кредитования. В 2021-м году руководство Центробанка пообещало дать определение таким терминам как «зеленый дом», «зеленая квартира» и «зеленая ипотека». Схема только недавно появилась в мировой практике, но с учетом роста популяризации энергоэффективных систем строительства и повышения озабоченности граждан и правительства экологическими проблемами, вполне реально, что она станет весьма востребованной в ближайшие годы.

Основной задачей «зеленой ипотеки» станет стимулирование покупки недвижимости в ЖК с высоким уровнем электроэффективности. Для этого Центробанк планирует снизить ставку для таких объектов (а также для объектов, которые приобретаются для дальнейшего ремонта и повышения класса энергетической эффективности). С июня 2020-го года в РФ действует новый государственный стандарт, который позволяет обустраивать «зеленые» крыши, применять современные технологии для обустройства этих пространств.