Просроченные ипотеки: цифра близка к историческому максимуму

Рынок ипотеки в России вступил в непростую фазу. Если в 2020–2023 годах ипотечное кредитование было главным драйвером роста рынка недвижимости, то сегодня этот двигатель начал «задыхаться».

 Количество просроченных ипотечных кредитов растёт, и эксперты уже называют текущие показатели близкими к историческому максимуму.

Что происходит с платежной дисциплиной заемщиков, как реагируют банки и чего ждать рынку жилья — разбираемся.

Рост просрочек: тревожные цифры

По данным Центробанка, общий портфель ипотечных кредитов в России в 2025 году превысил 17 трлн рублей. Но вместе с этим выросла и доля невыплаченных вовремя платежей.

На начало осени 2025 года:

·     просроченная задолженность по ипотеке превысила 160 млрд рублей,

·     это почти на 35% больше, чем в начале года,

·     доля «проблемных» кредитов приблизилась к 1% от общего портфеля — показатель, который считается критическим порогом для банковского сектора.

Для сравнения: в 2021–2022 годах этот показатель держался на уровне 0,4–0,5%.

Причина проста — рост ключевой ставки до 17% и резкое удорожание рыночной ипотеки, которая в некоторых банках достигла 19–20% годовых.

Даже льготные программы сдерживают ситуацию лишь частично: платежи выросли, а доходы большинства семей — нет.

Кто не справляется с платежами

Просрочки чаще всего возникают в двух категориях заемщиков:

1. Покупатели с минимальным первоначальным взносом.

 Эти кредиты наиболее уязвимы: любая потеря дохода или изменение условий — и платёж становится непосильным.

2. Семьи с комбинированной ипотекой.

 Когда часть долга оформлена по льготной программе, а часть — по рыночной. При росте ставки платёж по второй части увеличивается на десятки тысяч рублей.

Больше всего просрочек наблюдается в регионах с активным строительством и высокой долей ипотечных продаж: Москва, Петербург, Краснодарский край, Татарстан и Ленинградская область.

Как реагируют банки

Финансовые организации не бьют тревогу, но становятся всё осторожнее.

·     Банки начали жёстче оценивать платёжеспособность клиентов: доход, кредитную историю, наличие долгов.

·     Увеличили долю отказов по заявкам — по оценкам экспертов, до 35–40% анкет не проходят фильтр.

·     Активнее предлагают реструктуризацию — временное снижение платежей или продление срока кредита, чтобы удержать клиента от дефолта.

При этом новые программы, особенно льготные, будут выдаваться только надёжным заёмщикам — с официальным доходом и подтверждённой стабильностью.

Что это значит для рынка недвижимости

Рост просрочек неизбежно влияет на рынок.

1. Снижение объёмов новых ипотек

Если в 2023 году россияне оформили около 1,8 млн кредитов, то в 2025-м этот показатель снизится почти на треть. Люди просто боятся брать новые обязательства.

2. Осторожность застройщиков

Снижение ипотечного спроса напрямую влияет на скорость продаж новостроек. Девелоперы всё чаще запускают рассрочки и собственные программы лояльности, чтобы заменить банкам роль «кредитора».

3. Давление на вторичный рынок

Владельцы квартир, купленных в ипотеку, иногда не справляются с выплатами и выставляют жильё на продажу. Это создаёт дополнительное предложение, что сдерживает рост цен.

4. Баланс вместо дефицита

Парадоксально, но при росте просрочек рынок может не рухнуть, а стабилизироваться. Темпы строительства замедляются, но и спрос снижается — поэтому баланс между предложением и покупательской активностью может сохраниться.

Перспективы на 2026 год

Эксперты прогнозируют, что ситуация останется напряжённой как минимум до середины следующего года.

Если ключевая ставка не опустится ниже 15%, объём новых ипотек продолжит снижаться, а доля просрочек может вырасти ещё на 10–15%.

Банки готовятся к этому сценарию заранее — формируют резервы на возможные потери, усиливают оценку рисков и увеличивают требования к страхованию заемщиков.

Однако массового кризиса ожидать не стоит.

-     Большая часть ипотек в России — льготные, с фиксированной ставкой, что защищает клиентов от резких колебаний.

-     Реструктуризация остаётся рабочим инструментом: банки предпочитают договариваться, а не доводить до суда.

-     Уровень безработицы остаётся низким, а значит, массового невозврата пока не предвидится.

Что будет с ценами

На фоне замедления продаж и осторожности банков рынок постепенно переходит в фазу осторожного равновесия.

·     Новостройки перестают дорожать прежними темпами.

·     Вторичный рынок стабилизируется, а в некоторых сегментах (особенно дорогих) возможна лёгкая коррекция.

·     К концу 2026 года возможен небольшой дефицит готового жилья, если застройщики продолжат сокращать темпы ввода.

Таким образом, рынок недвижимости может сбалансироваться сам собой — за счёт сокращения и спроса, и предложения одновременно.

Просроченные ипотеки стали зеркалом того, как рынок реагирует на экономические реалии.

 Высокие ставки и растущие платежи заставили тысячи заемщиков пересмотреть свои приоритеты. Банки ужесточили отбор, а застройщики — свои стратегии продаж.

Пока просрочка не переросла в кризис, но тревожный сигнал прозвучал: ипотека перестала быть «универсальным решением» и снова стала инструментом для устойчивых, расчётливых покупателей.

В 2026 году рынок, скорее всего, войдёт в стадию адаптации.

 Жилья станет меньше, но оно будет строиться с оглядкой на реальный спрос.

 И, возможно, этот период охлаждения станет тем самым временем, когда рынок наконец научится жить не на скорости, а на устойчивости.