Риски траншевой ипотеки

Недавно мы рассказывали вам о новой ипотечной схеме от застройщиков – когда выплачивать проценты по кредиту нужно не сразу после его оформления, а спустя месяцы, а иногда – даже годы. На рынке уже успели придумать название для этой системы – такой формат займа называют «траншевой» ипотекой. Сегодня мы напишем об особенностях ее получения, а также об основных рисках, которые таит в себе подобный формат ипотечного займа.

Траншевая ипотека: разберемся подробнее

Полтора месяца назад на рынке недвижимости появился новый продукт – так называемая траншевая ипотека. По сути, это совокупность нескольких отдельных кредитов, по каждому из которых у покупателя квартиры возникают свои обязательства. Сначала банк выдает первый кредитный транш – учреждение сразу же перечисляет его девелоперу. Проценты начисляются только на эту сумму, и срок ее погашения определяется в период, пока дом строится. Когда жилой комплекс вводится в эксплуатацию, выдается второй кредитный транш на остальную сумму (она всегда больше выданной изначально). Такие условия позволяют сделать выплаты по кредиту на первоначальных месяцах исключительно низкими, а в некоторых случаях дольщик и вовсе от них избавляется. На данный момент есть программы траншевой ипотеки, позволяющие платить всего 1 рубль в месяц, пока дом не будет сдан. После этого, конечно, платежи возрастают до стандартных (и выше). Логично, что система является весьма привлекательной для многих покупателей.

Траншевая ипотека дает заемщику возможность аккумулировать средства – например, собрать на ремонт или на покупку парковочного места. Если же заемщик снимает квартиру в аренду до момента ввода нового жилого комплекса в эксплуатацию, ему будет гораздо проще дожидаться достройки объекта, будучи избавленным от необходимости ежемесячно вносить ипотечные платежи.

Особые выгоды

Закон не запрещает продажу такой недвижимости. То есть, если у вас есть первоначальный взнос на строящуюся квартиру, вы вполне можете взять траншевую ипотеку, не платить ежемесячные платежи, а перед сдачей дома продать жилье по переуступке значительно дороже.

К примеру, за последний год квартиры бизнес-класса подорожали на 25%. Те, кто приобрел жилье сегмента «бизнес» за 10 миллионов рублей, уже заработали за этот год 2,5 миллиона. Представьте: вы вносите 2 млн в качестве первоначального взноса и берете квартиру за 10 млн в траншевую ипотеку. К концу года она стоит 12,5 млн. Вы продаете ее вместе с ипотекой. Таким образом, вы потратили 2 млн, а заработали 4,5 млн. Доходность – 225% годовых. Неслабо, да?

Такая опция способна сильно повысить интерес к первичному рынку как обычных покупателей, так и инвесторов. Но это, конечно, если государство не «прикроет лавочку», как это случилось с околонулевой ипотекой (которая, при всех своих преимуществах не могла выступать как инструмент для инвестирования).

Основные риски

Представители финансового сектора считают, что траншевая ипотека негативно воздействует на рынок недвижимости. Дело в том, что ей могут заинтересоваться не только частные инвесторы и покупатели, но и организации – тем более что по закону заемщиками траншевой ипотеки могут выступать юридические лица. Они могут начать инвестировать в этот вид ипотеки большие суммы, а затем – продавать недвижимость по завышенным ценам.

Есть и другие риски – они касаются напрямую заемщиков: по мнению Набиуллиной, некоторые заемщики могут неверно оценить свои финансовые возможности – уж слишком привлекательны небольшой первоначальный взнос и минимальные платежи в течение нескольких первых лет. Многие из покупателей могут не взять в расчет то, что выплаты по второму траншу окажутся значительно тяжелее. Нынешнее состояние экономики далеко от идеального, и строить прогнозы на будущее и возлагать надежды на улучшение ситуации – дело довольно рискованное.

Также важно учесть, что не все банки начисляют проценты только на первую сумму транша. В некоторых случаях процент по всей сумме начинает «капать» с момента подписания договора: просто расплачиваться по этим процентам «разрешают» не сразу, а спустя годы. Внимательно читайте ипотечный договор, привлекайте специалистов – в противном случае вы можете переплатить 15-20%. Не всегда это стоит пары лет аренды квартиры.

Какие еще риски видит Центробанк:

·         Проектное финансирование подорожает. Когда кредит выдается траншами, на эскроу-счет застройщика поступают меньшие суммы, чем это происходит обычно – в некоторых случаях это только первый взнос. Из-за этого счета застройщика будут наполняться медленнее – а именно сумма на эскроу-счету влияет на процент по проектному финансированию для застройщика. Поэтому, с одной стороны, он получит больше покупателей, но с другой – потеряет деньги, выплачивая кредит по невыгодной ставке.

·         Траншевая ипотека может повысить спрос на квартиры как на инвестиционный объект. Как мы писали выше, она подтолкнет людей вкладываться в жилье, чтобы потом выгодно его перепродавать. Как итог – рост инфляции и рост цен на недвижимость.

На каких условиях не стоит брать ипотеку

Конечно, с классической ипотекой тоже есть свои риски – например, если заемщик перестанет вносить стандартные платежи по ипотечному кредиту, то может лишиться квартиры (в некоторых случаях – даже единственной, и даже, если в ней проживают несовершеннолетние дети). Увы, законодательство в этом вопросе исключительно строгое. Перед тем, как взять кредит, следует внимательно прочитать договор, рассчитать финансовые возможности, оценить, сможете ли вы вносить платежи ежемесячно. Не забудьте и о расходах на страховку – как правило, без нее нельзя взять выгодную ипотеку.

И, конечно, если вы решили взять траншевую ипотеку, ответьте себе на вопрос – что вас привлекает больше, возможность отсрочить платежи по ипотеке или реальная выгода этой схемы?

Чтобы вы понимали, как это работает в цифрах, предлагаем рассмотреть пример в новом жилом комплексе «ЮгТаун. Олимпийские кварталы» от КВС. Стоимость однокомнатной квартиры – 6400 тысяч рублей. В качестве начального взноса требуется внести 1,8 млн рублей. Если взять ипотеку на 25 лет с первым траншем в размере один миллион рублей, то до сдачи жилого комплекса ежемесячно потребуется платить всего 12000 рублей в месяц. Вот только, когда комплекс будет сдан, следующие 23 года ежемесячный взнос по ставке 13,9% составит 55000 рублей ежемесячно. Если взять стандартную ипотеку (не траншевую) от «Альфа Банка» или «Открытие» под 8-9%, ежемесячный платеж все 25 лет будет в районе 35-37 тысяч рублей. Согласитесь, разница ощутима?

Но есть и позитивный момент – траншевая ипотека может быть доступна и по более низкой ставке. Тогда платежи будут более выгодными. Чтобы выяснить, подходит ли вам такой вариант, необходимо связаться с застройщиком объекта, который вам приглянулся, и выяснить, какие банки его аккредитовали. Далее нужно связаться с представителями банковского учреждения и узнать, работают ли они с программой траншевой ипотеки. Кроме того, вы можете обратиться к ипотечному брокеру и рассчитать для себя наиболее выгодный вариант.