Рынок жилья с кредитами и без

По данным генерального директора филиала банка BSGV в Петербурге Елены Шевелевой, даже в 2008 году рынок ипотечного кредитования России в сравнении с европейскими странами находился на стадии зарождения. Объем ипотечных кредитов по отношению к объему ВВП составил всего 3%. Для сравнения, в то же время в относительно молодых капиталистических странах он был на более высоком уровне: например, в Болгарии – 11,6%, в Польше – 15,6% (впрочем, в Румынии – 4%). Еще одно сравнение: в Нидерландах этот показатель составлял 99,1%, в Великобритании – 80,5%, в Германии – 46,1% (при этом в Италии – «всего» 19,8%).
По общему мнению специалистов, именно 2007-й можно считать первым годом масштабного развития ипотеки в России. Однако, как мы видим, за этот год при более чем двукратном росте объема выданных кредитов их общее количество практически не изменилось. Объяснено это может быть только двукратным увеличением их средней величины и, соответственно, цены ипотечных объектов.
Ипотека действительно вызвала существенный рост цен. Это подтверждает генеральный директор агентства недвижимости «Аркада» и президент Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга Андрей Васильев: по его данным, на начало 2007 года средняя стоимость 1 кв.м жилой недвижимости в Петербурге составляла 63 тыс. рублей, а в начале 2008-го – уже 110 тыс. У строителей и риэлторов начался праздник.
В течение 2008 года ситуация поменялась на диаметрально противоположную: кредитов было выдано в 1,6 раза больше, чем годом ранее, зато их объем в денежном выражении увеличился только на 18%. Средний размер кредита уменьшился почти на треть. Цены, как мы помним, тогда еще не начинали снижаться. Значит, на рынке остались только такие заемщики, кому ипотечное жилье действительно было необходимо. Судя по всему, они переключились на более дешевые, т.е. малометражные объекты, тем более что кредитные ставки с осени начали расти.

В кризис

Количество выданных за 2009 год ипотечных кредитов фактически вернуло российский рынок на уровень 2005-2006 гг., причем 76% кредитов было выдано семью банками-лидерами, среди которых львиная доля принадлежит государственным, а также некоторым банкам с участием иностранного капитала. В этот список входят Сбербанк, ВТБ24, Росбанк, Транскредитбанк, МИА (Московское ипотечное агентство), Банк Сосьете Женераль Восток и Дельтакредит. Еще 24% кредитов выдали банки-партнеры АИЖК.
«Всего в 2009 году с привлечением ипотечных кредитов в Петербурге совершено 7% сделок с недвижимостью. Выдано 4060 ипотечных кредитов на общую сумму 7,1 млрд рублей против 17,5 тыс. кредитов на сумму 44 млрд рублей в 2008 году. По объему ипотечного кредитования рынок Петербурга сжался в 6 раз, по количеству сделок – в 4,3 раза. При этом 40% ипотечного бизнеса пришлось на 4-й квартал 2009 года», – прокомментировала кризисную ситуацию Елена Шевелева из BSGV.
Таким образом, средний размер ипотечного кредита снизился в Петербурге с 2,51 до 1,75 млн руб.
Данные BSGV подтверждают эту тенденцию: по словам Елены Шевелевой, в 2009 году этим банком было выдано ипотечных кредитов на сумму 187 млн рублей, наибольшей популярностью пользовались кредиты в рублях в размере 2,0-2,5 млн рублей сроком на 10-15 лет на покупку высоколиквидных небольших однокомнатных и двухкомнатных квартир.
«На рынке полностью умерла “середина”, то есть покупка объектов стоимостью от 8-10 млн до 20-25 млн рублей, – сообщает Андрей Васильев («Аркада»). – Сделок с объектами из верхней ценовой группы было совершено не более трех, но зато произошел колоссальный рост количества сделок в нижнем сегменте – с комнатами и однокомнатными квартирами».
При этом нужно отметить, что предсказываемого многими экспертами обвального снижения цен на недвижимость не произошло. По оценке Андрея Васильева, в течение 2009 года перепады цен действительно были значительны – до 50%, но с их средним показателем катастрофического изменения не происходило. Так, на 1 января 2009 года средняя цена составила 98 тыс. рублей (минус 10,9% по отношению к началу 2008 года), а на 1 января 2010 года – 80 тыс. рублей (минус еще 18,36% по отношению к началу 2009-го).
«Даже появление на первичном рынке множества демпинговых объектов (как, например, сегодня в “Северной долине”) не приводит к колоссальному изменению цен», – делает вывод эксперт.
Развитие рынка страхования ипотеки с лета 2008 года по конец 2009-го также фактически прекратилось. По сообщению заместителя генерального директора, директора Северо-Западной дирекции страховой компании «Росно» Евгения Дубенского, прирост объема рынка страхования ипотеки в России составлял 143% в 2007 году относительно 2006-го и 34% – в 2008 году относительно 2007-го. В 2009 году этот рынок сузился на 37% по сравнению с объемом, зафиксированным в 2008-м.
 

Станет ли ипотечное кредитование драйвером развития потребительского спроса на рынке недвижимости?
«В 2010 году мы наблюдаем оживление спроса, – отметила Елена Шевелева. – Во-первых, это связано с оптимизацией условий кредитования и либерализацией кредитной политики банка. Во-вторых, с традиционным сезонным ростом спроса. Cреднемесячный объем выданных в 2010 году кредитов на 57% больше аналогичного показателя 2009 года, за исключением января, и в 2 раза опережает средние темпы роста по стране в целом. Среднемесячное количество принятых от населения ипотечных заявок выросло на 61%, при этом доля одобренных заявок возросла с 4% (в среднем по 2009 году) до 55% в апреле-мае 2010-го. До июня 2010 года темпы выдачи ипотечных кредитов отставали от темпов досрочного погашения кредитов, однако прирост совокупного розничного портфеля филиала в июне 2010 года составил 1%. Мы полагаем, что во втором полугодии 2010-го этот тренд не только сохранится, но и укрепится».
По мнению Елены Шевелевой, для этого есть несколько предпосылок. Во-первых, условия ипотечных программ и кредитная политика банков вплотную приблизились к докризисным. С учетом демпинга банков с государственным участием, во втором полугодии 2010 года развернется жесткая конкурентная борьба за заемщика, и процентные ставки продолжат снижаться. Не исключено, что большинство из них будет варьироваться в пределах 10,5-13,5% для кредитов в рублях на покупку недвижимости на вторичном рынке с залогом приобретаемого имущества. Объем выдаваемых в Петербурге ипотечных кредитов во втором полугодии, по предположению эскперта, будет выше аналогичного показателя прошлого года на 30-50%. Если предположить, что количество ипотечных сделок будет увеличиваться на 30% в каждом квартале, то их доля в общем количестве сделок на вторичном рынке может достичь к концу 2010 года 12-15%.
Во-вторых, цены на недвижимость в Петербурге в 2008-2009 гг.
упали на 25-30%, достигли своего дна и, хотя и очень медленно, но с весны 2010 года начали плавный рост.
«Кроме того, аналитики рынка недвижимости прогнозируют дефицит предложения на первичном рынке к концу года в связи с отсутствием нового строительства в период кризиса. Следовательно, это приведет к росту цен», – прокомментировала Елена Шевелева.
Это значит, что в ипотеку в ближайшее время поспешат включиться те потенциальные заемщики, которые захотят успеть купить жилье по минимальным ценам.
Андрей Васильев из «Аркады» также ожидает в 2010 году роста количества сделок с жилой недвижимостью, правда, делает при этом несколько оговорок. Во-первых, соглашается он с Еленой Шевелевой, для этого на рынке «должно быть, что покупать». Но с озвученными представителем BSGV кредитными ставками риэлтор не согласен. «Во-вторых, кредитные ставки должны снизиться по сравнению с сегодняшним уровнем, – рекомендует Андрей Васильев. – На рынке ощущается наличие клиентов, которые нуждаются в жилье, но не готовы брать кредит ни под 15% (особенно если в договоре есть какие-то дополнительные накрутки), ни тем более под 20%. Это фактически запретительная ставка. Люди готовы брать под 10% – но по такой ставке кредитов пока не дают».
 

В то время как банкиры и застройщики приветствуют возрождение ипотечного кредитования, на рынке недвижимости набирают силу игроки, которые предлагают альтернативу ипотечным схемам. Об этом рассказала Галина Микк, генеральный директор жилищного накопительного кооператива (ЖНК) «Элитный».
ЖНК появились в России согласно федеральному закону №215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004, принятому в рамках госпрограммы «Доступное жилье». Такие кооперативы финансируют покупку квартир пайщикам, которые внесли только часть от полной стоимости квартиры. Оставшаяся часть взноса формируется за счет банковских кредитов и управления собственным паевым фондом, который аккумулируется из взносов других пайщиков.
«Для членов ЖНК нет ограничений по возрасту, нет необходимости в поручителях и справках о доходах, жилье можно приобретать и на первичном, и на вторичном рынке; мы даем рассрочку выплат на 10 лет по ставке не выше 4% годовых, а по факту она бывает еще меньше – в среднем 2,6-3,3%, – объясняет Галина Микк. – Сумма доплаты за весь период не превысит 40%. Первый взнос пайщик либо накапливает за удобный для него срок (но не более 5 лет), либо сразу вносит от 30 до 50% от цены жилья. После этого ЖНК из собственного паевого фонда добавляет деньги и покупает пайщику жилье».
«Я сама прошла ипотеку, – рассказывает Галина Микк. – Сумма долга перед банком в 2005 году составила 945 тыс. рублей, ставка – 14% годовых. Без вариантов была предложена аннуитетная схема платежей. За 5 лет я выплатила уже 750 тыс., и из них только 90 тыс. было зачислено в погашение основной суммы долга, а остальные 660 тыс. – в погашение процентов. Таким образом, я остаюсь должна банку 855 тыс. рублей».
Если на этом примере провести аналогию с ЖНК, то за тот же период выплаты распределились бы совершенно иначе: 660 тыс. рублей – в погашение долга паевому фонду, 90 тыс. – на содержание и развитие кооператива (это и есть так называемые проценты), а остаток долга составлял бы 285 тыс. рублей.
По данным Галины Микк, в Петербурге сейчас зарегистрировано 19 ЖНК, но реально работают в несколько раз меньше. Популяризацию таких кооперативов она считает важнейшей задачей власти, а риэлторов и застройщиков призывает внимательно изучить данный способ покупки жилья.
 
 
 
Алексей Крылов