Секьюритизация ипотеки: что это и для чего нужно?

Секьюритизацией называют процесс перепродажи активов – ценных бумаг, займов, вложений. По сути, подвергнуть этому процессу можно практически любой актив. Однако, в большинстве случаев процедура касается именно долговых активов – к примеру, ипотеки. О том, что этот процесс значит для заемщика, как он может отразиться на нем – в нашем материале.

Что значит секьюритизация ипотеки?

Если говорить простыми словами, секьюритизация – это продажа банком вашей ипотеки другому лицу: ипотечному агенту, банку, финансовой структуре. Данный вид деятельности абсолютно законен, он регулируется ФЗ РФ «Об ипотечных ценных бумагах» и рядом других законопроектов. Для чего это нужно банку? Чаще всего он в связи с этим получает дополнительную выгоду, уменьшает портфель ипотечных кредитов (иногда такое делают, чтобы избежать ипотечного пузыря в отдельно взятом банковском учреждении).

Основными участниками сделки по секьюритизации являются:

           ·         Банк, который первоначально владел кредитом, который желает привлечь дополнительное финансирование;

           ·         Юридическое лицо, кто приобретает кредит у банка и является конечным владельцем ипотечного займа, тот, кому будут поступать средства от погашения кредита;

           ·         Сервисный агент – организация, которая осуществляет клиентское обслуживание по кредиту;

           ·         Инвестор – владелец ценных бумаг.

Процесс отчуждения: как все происходит?

Процедура секьюритизации предполагает отчуждение банковским учреждением активов ипотечному агенту. В качестве основания выступают закладные и договор купли-продажи этих ценных бумаг. После завершения процедуры ипотечный агент становится новым собственником кредита и, соответственно, новым кредитором для покупателя объекта недвижимости.

После того, как ипотечный агент вступает в собственность новыми активами, он имеет право выпустить облигации, которые поступают на биржу и становятся доступными для покупки инвесторами. Эти активы очень привлекательны для компаний-инвесторов, потому что они очень надежны и обладают низким уровнем рисков. Кроме того, ипотечные активы дают право банкам выплачивать налоги на льготных условиях. Для собственника недвижимости ситуация при этом меняется слабо.

Последствия для покупателя: мифы и реальность

Информация о том, что ипотечный кредит был продан стороннему лицу, в большинстве случаев пугает собственника недвижимости – особенно, если он не разбирается в особенностях банковского дела. Многие заемщики опасаются, что банк продал ипотеку коллекторам (особенно часто такие опасения возникают у тех, кто нарушает сроки по выплатам ипотеки). Однако, переживать не стоит – агент по ипотеке и коллектор не имеют друг с другом ничего общего. Цель продажи ипотеки – не возврат средств, а передача активов другому лицу. В соответствии с нормами действующего законодательства, агент не может заниматься никакими иными типами деятельности, а его ликвидация как юридического лица возможна лишь после того, как он выполнил все свои обязательства.

После того как права на ипотеку или иной тип кредита переданы, условия договора не меняются – меняется лишь лицо, которое владеет активом. Ни проценты, ни сумма, ни даже дата внесения платежа не могут быть изменены – во всяком случае, в одностороннем порядке. Банк может предложить подписать вам договор об изменениях, но без вашей подписи внести их не получится. Зато изменятся реквизиты, куда перечислять деньги. Вероятно, изменится и сама система внесения средств – чаще всего у банков есть собственные приложения, через которые можно производить взносы, либо это можно делать в отделениях. Все данные передаются заемщику в документальной форме, а также он уведомляется по телефону, электронной почте и т.д.

Задача нового кредитора – создать удобный способ погашения. Даже если ранее ваш кредит принадлежал крупному банку – Сбербанку или ВТБ – и это банковское учреждение продало его небольшой организации, у которой пара офисов по стране. Организация должна найти способ, чтобы вам не менее удобно было переводить им деньги: например, через банкомат банка-партнера, через мобильное приложение или переводом по реквизитам. И все это, конечно, без каких-либо комиссий. Часто такие банки договариваются с почтовыми отделениями, чтобы деньги можно было вносить по почте. Иногда переводы можно продолжать осуществлять прежним способом, и прежний банк-владелец ипотечного займа будет переводить средства новому владельцу финансового актива.

Требуется ли следить за процессом секьюритизации?

Отслеживание такой процедуры не стоит относить к вещам первостепенной важности – делать это следует только в том случае, если вы интересуетесь ценными бумагами, банковским рынком и активами. Как заемщика вас процесс передачи активов не должен интересовать, так как он не влияет на ваш объект недвижимости. Главное – вовремя получить информацию о смене реквизитов и не забыть об этом при переводе следующего платежа.

Также важный момент – если банк сменился полностью, то теперь и вопросы касательно вашего кредита вы должны задавать представителям данной организации. Выпишите себе номер горячей линии и другие данные, чтобы можно было легко связаться с новым банком. Кроме того, скачайте приложение и зарегистрируйтесь – как правило, в приложениях для смартфонов имеются чаты, где можно обсудить с консультантами все интересующие вас вопросы касательно ипотечного кредита, особенностей выплат и так далее.

А разве банк имеет право продавать кредит? Что делать, если не согласны с продажей?

Любое банковское учреждение имеет право передавать ипотеку заемщика в другое банковское учреждение – такая информация содержится в кредитном договоре, который заключается между заемщиком и банком. Согласно действующему закону для передачи займа согласие покупателя квартиры не требуется.

Если вы против передачи вашего кредита, то, увы, вряд ли вам удастся добиться отмены процесса секьюритизации. Возможность оспорить процесс можно только в том случае, если он был проведен с нарушением кредитного договора и действующего законодательства. Если речь идет о крупном банке, то о нарушениях можно даже не думать – механизмы секьюритизации прекрасно отлажены, поэтому вероятность нарушения сведена к нулю. То же касается и банковской тайны – в процессе передачи данных она не может быть нарушена.

Мешает ли этот процесс рефинансированию?

Нет, секьюритизация не мешает рефинансированию. Если вы решите рефинансироваться в другом банке, вы сможете это сделать – но только в том случае, если изначально такая возможность прописана в вашем кредитном договоре. Как мы отметили выше, сами условия предоставления кредита не меняются после его секьюритизации.