Семейная ипотека на вторичку в регионах: как работает программа и что она изменила на рынке

Расширение семейной ипотеки на вторичный рынок стало одним из самых заметных решений в сфере жилищной политики последних лет. Для жителей регионов, где новостроек мало или они вовсе отсутствуют, эта программа фактически открыла доступ к льготной ипотеке, который раньше был закрыт.

На январь 2026 года семейная ипотека на вторичное жильё уже сформировала собственный рынок — со своими ограничениями, ростом спроса и точечным влиянием на цены.

Как работает семейная ипотека на вторичное жильё

Механизм программы принципиально отличается от привычной «семейной ипотеки на новостройки». Государство разрешило использовать льготный кредит для покупки готового жилья только в тех населённых пунктах, где практически отсутствует новое строительство.

Ключевой критерий включения города в программу — не более двух многоквартирных домов в стадии строительства по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Условия для заёмщиков в целом стандартные:

·         наличие детей, подходящих под требования программы;

·         льготная ставка;

·         ограничения по сумме кредита;

жёсткие требования к юридической чистоте и состоянию объекта.

В каких регионах действует программа на январь 2026 года

По состоянию на январь 2026 года семейная ипотека на вторичку доступна более чем в 900 городах и населённых пунктах по всей России. Речь идёт не о субъектах целиком, а именно о конкретных городах.

В перечень входят, в частности:

-         Мурманская область (Мурманск и ряд других городов);

-         Республика Коми (Воркута, Ухта);

-         Красноярский край (Норильск, Енисейск);

-         Хабаровский край (Комсомольск-на-Амуре);

-         Ярославская область (Переславль-Залесский);

-         Республика Ингушетия (Назрань);

-         отдельные города Краснодарского края, за исключением крупных агломераций.

При этом Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, а также другие регионы с активным первичным рынком в программу не включены. Перечень городов пересматривается раз в полугодие и публикуется через «Дом.РФ».

Увеличился ли спрос на вторичную недвижимость

Да, спрос на вторичное жильё в городах, попавших в программу, вырос, но этот рост нельзя назвать ажиотажным.

Основные изменения:

·         активизировались семьи, которые раньше не могли воспользоваться льготной ипотекой;

·         вырос интерес к ликвидным квартирам в хорошем состоянии;

·         сократились сроки экспозиции качественных объектов.

Наиболее заметный рост спроса наблюдается в малых и средних городах, где вторичный рынок фактически стал единственным вариантом покупки жилья.

Насколько вырос спрос

По оценкам участников рынка:

·         спрос на подходящую под ипотеку вторичку вырос умеренно;

·         в отдельных городах рост заметнее, но не кратный;

·         основной прирост обеспечен за счёт «отложенного спроса» семей с детьми.

Важно, что программа не оживила весь рынок, а усилила конкуренцию именно за качественные объекты.

Как программа повлияла на цены

Расширение семейной ипотеки привело к:

-         умеренному росту цен на ликвидные квартиры;

-         выравниванию дисконтов;

-         росту требований покупателей к состоянию жилья.

При этом:

-         неликвидные объекты по-прежнему продаются сложно;

-         рынок остался чувствительным к бюджету;

-         продавцы чаще идут на торг, если объект не подходит под ипотеку.

Ограничения, о которых важно помнить

Программа не универсальна:

·         не каждое вторичное жильё проходит банковскую проверку;

·         дома старого фонда часто не подходят под условия;

·         продавцы не всегда готовы к ипотечной сделке.

Поэтому семейная ипотека на вторичку — это точечный инструмент, а не массовая мера поддержки.

Семейная ипотека на вторичное жильё в регионах стала важным, но адресным решением. Она не перевернула рынок, но дала реальный шанс семьям с детьми купить жильё там, где новостройки отсутствуют или недоступны.

Спрос на вторичку вырос, цены — частично подтянулись, а рынок стал более структурированным. И главное — программа начала работать не «в теории», а в конкретных городах, где без неё покупка жилья для семей оставалась практически невозможной.