Семейная ипотека в доме 20-летней давности: где это возможно и что будет с ценами

Семейная ипотека долгое время ассоциировалась исключительно с новостройками. Государство стимулировало именно первичный рынок: покупатели могли оформить кредит по льготной ставке только на жильё от застройщика. Однако в последние годы правила программы начали меняться, и у покупателей появилась возможность использовать семейную ипотеку и для покупки квартир на вторичном рынке. Причём речь может идти о домах, построенных 15–20 лет назад.

Для рынка это серьёзное изменение, которое способно перераспределить спрос между новостройками и готовым жильём.

Где можно купить квартиру по семейной ипотеке

Расширение программы на вторичный рынок касается прежде всего небольших городов. Семейную ипотеку можно использовать для покупки квартиры в доме на вторичном рынке, если население города не превышает примерно 50 тысяч человек.

Главная причина такого решения — нехватка нового строительства. Во многих малых городах просто нет новостроек, поэтому воспользоваться льготной программой раньше было невозможно.

Теперь семьи с детьми могут покупать готовые квартиры в уже построенных домах — даже если им около двадцати лет.

Речь идёт о небольших региональных центрах и районных городах по всей России. В список потенциально попадают населённые пункты в Центральной России, на Урале, в Сибири и на Дальнем Востоке.

При этом в крупных городах — таких как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург или Казань — программа по-прежнему ориентирована в основном на первичный рынок.

Основные условия программы

Условия семейной ипотеки остаются прежними:

·       ставка — до 6 % годовых;

·       максимальная сумма кредита — до 6 млн рублей (в большинстве регионов);

·       первоначальный взнос — обычно от 20 %;

·       воспользоваться программой могут семьи, в которых есть ребёнок до 6 лет включительно или несколько несовершеннолетних детей.

Главное отличие — теперь объектом покупки может стать квартира на вторичном рынке, если она находится в городе с небольшим населением и соответствует требованиям банка.

Почему государство пошло на такой шаг

Решение расширить семейную ипотеку связано с демографической и экономической политикой.

Во многих малых городах жильё остаётся относительно доступным, но при этом молодые семьи часто уезжают в крупные центры. Возможность купить квартиру по льготной ставке должна повысить привлекательность жизни в таких населённых пунктах.

Кроме того, программа помогает поддержать рынок жилья в регионах, где девелоперская активность невысока.

Фактически государство стимулирует не строительство новых домов, а обновление жилищного фонда и сделки на вторичном рынке.

Поднимутся ли цены

Главный вопрос для рынка — как расширение программы повлияет на стоимость жилья.

История льготной ипотеки показывает, что появление дешёвого кредита почти всегда приводит к росту цен. Это уже происходило на рынке новостроек после запуска массовой льготной ипотеки в 2020 году.

Однако в случае вторичного рынка в малых городах эффект может быть более умеренным. Здесь спрос ограничен демографией и доходами населения, поэтому резкого скачка цен аналитики не ожидают.

Тем не менее локальный рост стоимости вполне возможен. Если в городе появляется новая категория покупателей, которые могут взять ипотеку под 6 %, часть продавцов неизбежно начнёт корректировать цены.

Особенно это может коснуться качественных домов, построенных в 2000-е годы, которые остаются относительно современными по сравнению со старым жилым фондом.

Какие дома будут пользоваться спросом

Не вся вторичная недвижимость одинаково интересна для покупателей по семейной ипотеке.

Наибольший спрос, вероятно, получат дома, построенные 15–25 лет назад. Они уже имеют развитую инфраструктуру вокруг, но при этом не выглядят устаревшими.

Квартиры в таких домах обычно обладают более удобными планировками, лифтами, парковками и современными инженерными системами.

При этом старый фонд — например, панельные дома советского периода — может остаться менее востребованным.

Новый сегмент для льготной ипотеки

Расширение семейной ипотеки на вторичный рынок фактически формирует новый сегмент сделок.

Если раньше программа стимулировала прежде всего девелоперов и строительство новых домов, то теперь она может оживить рынок готового жилья в небольших городах.

Для покупателей это означает более широкий выбор квартир. Для региональных рынков — шанс увеличить количество сделок и повысить интерес к жилой недвижимости.

И хотя речь идёт в первую очередь о малых городах, последствия этого решения могут оказаться заметными для всей структуры рынка жилья в стране.