Сколько лучше накопить на ипотеку?

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке, филиал «Северо-Западный» ПАО Банк «ФК Открытие»:

Первоначальный взнос является важным условием ипотечного кредитования. Помимо финансовых характеристик, он указывает на кредитоспособность клиента, его умение правильно вести бюджет, возможность накопления денежных средств. Кроме того, внесение собственных средств за приобретаемую квартиру дополнительно дисциплинирует заемщика.

Оптимальным считается первоначальный взнос собственными средствами в размере 20-30% от стоимости недвижимости. Это важный параметр при секьюритизации ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций. Считается, что такой размер первоначального взноса минимизирует риски при изменении экономической ситуации. В начале развития ипотечного кредитования банки устанавливали первоначальный взнос в среднем 20%, и это считалось нормальным. В дальнейшем, с развитием рынка недвижимости, изменились и условия по ипотеке, снизились требования к заемщикам и залогам. Недвижимость росла в цене, и это позволило банкам снижать первоначальный взнос, так как минимизировались риски при продаже квартиры и погашении ипотеки в случае дефолта. Банки стали предлагать программы без первоначального взноса, но разразился кризис 2008 года, и такие программы исчезли.

После очередного кризиса 2014 года, в условиях жесткой конкуренции, банки вновь стали предлагать различные программы без первоначального взноса и с минимальным первоначальным взносом. В последнее время такие программы стали все более востребованы клиентами, так как уровень реальных доходов населения не растет, цены на недвижимость постоянно увеличиваются, и накопить на первоначальный взнос все сложнее. Несмотря на то что финансово это более дорогой продукт, многие заемщики предпочитают не тратить свои деньги, а оставить их на ремонт, гараж, другие расходы и купить недвижимость с наименьшими собственными вложениями. Конечно, можно потом рефинансировать свой кредит под более низкую ставку, но при этом надо помнить, что в этом случае первоначальный взнос должен быть не менее 20% от рыночной стоимости объекта.

Центральный банк начал ужесточать требования по величине первоначального взноса и рекомендовал устанавливать его не менее 20%, а с 2019 года ввел повышенные финансовые нормативы на создание резервов на возможные потери по ссудам. Тем не менее некоторые банки имеют в своей линейке ипотечных продуктов кредиты без первоначального взноса (для ключевых партнеров, под залог имеющейся недвижимости, для корпоративных клиентов и т. д.), а также с минимальным взносом собственными средствами, менее 20%. При этом процентная ставка для таких кредитов всегда повышенная, иногда значительно – до 14%.

Банк «Открытие» предлагает ипотечные кредиты на приобретение квартир на вторичном и первичном рынке с первоначальным взносом не менее 20%. Для зарплатных клиентов возможен первоначальный взнос 15% при повышении ставки на 0,5 п.п.