Судьба ипотеки

Развитие ипотеки сегодня полностью зависит от государственной политики – такого мнения придерживается большинство экспертов. «В связи с тем, что ипотечное кредитование выступает в качестве генератора платежеспособного спроса населения на жилье, государство напрямую заинтересовано в его существовании. И пока власть «накачивает» деньгами этот сектор, он будет жить», – считает генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров. Определять «правила игры» теперь под силу лишь самым крупным организациям, таким, как ОАО «Сбербанк России», ЗАО «ВТБ 24», ОАО «Газпромбанк», АИЖК и пр.

Только факты
По данным Центрального банка РФ, за 2008 год было выдано на 13% больше ипотечных кредитов, чем в 2007 году. Тем не менее, профессионалы весьма скептически оценивают активный интерес населения к этому продукту. «В первом квартале 2008 года рост жилищного кредитования составил – 73%. Во втором – заметно снизился до 55%, в третьем – скатился к 22%, а в четвертом – просто-напросто рухнул. В итоге, с учетом годовой инфляции в 13% он оказался нулевым», – заявила начальник отдела Центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ24» Татьяна Хоботова.
Всего в прошлом году было выдано около полумиллиона ипотечных кредитов на жилье. Средний размер сделки – 1,5 млн. рублей или 4,8 тыс. рублей на каждого россиянина. Кредитный портфель, по сравнению с 2007 годом возрос на 58% и достиг 1 трлн. 197 млрд. рублей. Порядка 65% этой суммы составили операции на вторичном рынке.
Резкое снижение числа выдаваемых «рублевых» кредитов привело к тому, что объем получаемых банками платежей по предыдущим займам превысил количество новых соглашений. Так, в четвертом квартале 2008 года отношение платежей клиентов к объему выдачи кредитов составило 73%. Стоит отметить, что в последние два года эта цифра не превышала 30 – 40%.

Ипотека еще жива
В 2009 году существенно изменились требования к первоначальному взносу. Сейчас его размер колеблется в пределах 30% для городской и 40-50% для загородной недвижимости. Ранее банки предоставляли кредиты с минимальным процентом первоначального взноса или даже без него.
На фоне мирового экономического кризиса кредиторы ужесточили требования к заемщикам, подняли процентные ставки на 3-7 %, свернули ряд ипотечных программ. В частности, с новостройками сейчас работают буквально два-три банка, и, в большинстве случаев, это объекты с высокой степенью готовности. Специалисты сетуют: средства на приобретение загородной недвижимости предоставляются в лучшем случае одним-двумя банками.

Как спастись заемщику?
В результате сокращения доходов населения и девальвации рубля объемы просроченной задолженности по ипотечным кредитам взлетели в 9,7 раз! В особенности, это касается валютных займов.  Кто вовремя не среагировал – попал в долговую яму.
Платежи по кредитам в валюте в четвертом квартале 2008 года возросли на 25%. Заемщики не хотели становиться заложниками падающего рубля, перекридитовывались – брали рублевые кредиты и гасили валютные.
По мнению экспертов, на ближайшие 12 месяцев проблема невозврата кредита заемщиками станет для банков основной.
Заемщики, испытывающие временные финансовые трудности, могут сейчас воспользоваться государственной программой «Реструктуризация ипотечных кредитов». Она позволяет получить новый кредит на более выгодных условиях. К примеру, изменить график платежей, состав кредиторов или заемщиков, размер годовой процентной ставки, увеличить сроки выплат и т. д.
Существуют несколько способов реструктуризации ипотечного кредита. Смешанный договор – это схема, при которой АИЖК и банк предоставляют новый кредит, посредством которого гасятся все обязательства по предыдущему. В течение льготного годового периода должник ежемесячно вносит платежи в размере не менее 500 рублей и не более половины от суммы, которую он платил по ипотечному кредиту ранее. Спустя 12 месяцев он будет погашать долг и по основному займу, и по неоплаченным процентам.
Также заемщик может претендовать на получение Стабилизационного займа, либо Стабилизационного кредита. Основное различие этих двух вариантов в том, что первый выдает АИЖК, второй – банк-кредитор. В течение 12 месяцев клиент получает денежные средства, которые идут на погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. В рамках Договора устанавливается льготный период на один год, когда он уплачивает только проценты, начисляемые на сумму полученных «стабилизационных» средств. По окончании данного срока заемщик начинает исполнять финансовые обязательства и по новому договору, и по ипотечному кредиту.
К сожалению, далеко не каждый может воспользоваться данной программой. В частности, реструктуризации подлежат ипотечные кредиты, если договор был заключен не позднее 1 декабря 2008 года. Сумма займа не должна быть не более 8 млн. рублей, а объем задолженности – ниже 300 тыс. рублей. Просрочка ежемесячных платежей по ипотечному кредиту не должна превышать 90 дней.
Существуют ограничения и по площади. К примеру, невозможно реструктуризировать ипотечный кредит, если на одного человека приходится более 50 кв. м, на двух – более 35 кв. м, а на трех и более – 30 кв. м.
Также программа АИЖК не предусматривает реструктуризацию ипотечных кредитов для граждан, имеющих другие дорогостоящие активы: дачу, гараж, автомобиль, акции и пр. Приобретенная квартира должна являться единственным жильем заемщика. Ежемесячный доход на одного члена семьи должен быть менее двух прожиточных минимумов за вычетом обязательных расходов. В частности, к ним относятся коммунальные платежи, оплата детского дошкольного учреждения и т.д..
Разумеется, реструктуризация ипотечного кредита не избавит должника от необходимости выплачивать заем. «Процедура также не предусматривает освобождения от уплаты штрафов, пеней и неустоек, которые были начислены на момент обращения», – отмечает председатель Правления ипотечной компании «УНИКОМ» Павел Штепан. Тем не менее, во многих случаях она позволит сохранить квартиру.