Вредные советы от риэлтора: чего не стоит делать?

Далеко не каждый готов самостоятельно заниматься покупкой или продажей недвижимости – и это абсолютно нормально! Для того и существуют агенты: они помогают разобраться в нюансах сделок на рынке недвижимости, собирают информацию о застройщиках, рассказывают о подводных камнях и избавляют от бюрократии. Однако, не все риэлторы – настоящие профессионалы. Есть несколько советов, услышав которые, нужно срочно менять агента.

Вредный совет 1. «Все застройщики надежные! Сегодня уже не случается долгостроев»

Если агент высказался подобным образом, скорее всего, он хочет как можно быстрее «втюхать» вам первую попавшуюся квартиру, получить свои комиссионные от девелопера и приступить к следующей сделке. Любой агент прекрасно знает, что долгострои – не редкость и сегодня. Да, конечно, покупателей защищает Федеральный закон №214 и эскроу-счета, но, будем откровенны, даже если вы вернете себе деньги спустя три года после неудачной покупки, вы многое потеряете – инфляция съест 20-30% от изначальной суммы.

В Петербурге можно насчитать пару десятков надежных застройщиков, далее следуют «условно надежные» (те, кто только недавно на строительном рынке и успел сдать пару объектов, однако еще не доказал свою благонадежность в полной мере). Большая же часть компаний вызывают сомнения – у многих есть переносы по срокам сдачи, кто-то и вовсе ведет свою деятельность непрозрачно, не выкладывает разрешительные документы в сеть. Есть и те, кто постоянно меняет подрядчиков, кто, хоть и не бросает объекты, но строит их из рук вон плохо. А нужно ли оно покупателю? Конечно, нет.

Прежде чем покупать объект недвижимости, нужно убедиться, что застройщик не только надежный, но и добросовестный: выполняет свои обязательства по социальной и торговой инфраструктуре, реализует благоустройство дворов, действительно заботится о своих клиентах. Если ваш агент не в состоянии понять важность этих моментов, сотрудничество с ним – большая ошибка.

Вредный совет 2. «Не важно, как выглядит ваша квартира на фото. Квартира и есть квартира. Покупают местоположение, а не ремонт»

Продажа квартиры, даже если она находится в недавно построенном доме, и в ней все новое – это процесс ответственный. От того, какое впечатление произведут фотографии, зависит количество звонков и просмотров, и, в конечном счете, скорость продажи. Конечно, фотографии не должны быть лучше, чем жилье в реальности, но они должны привлекать. Они должны мотивировать человека позвонить. Бывает такое, что квартира в прекрасном состоянии, но на фото выглядит «усталой» из-за низкого разрешения снимков и неудачных кадров.

Агент должен не только посоветовать, как подготовить квадратные метры к фотосессии, но и самостоятельно участвовать в этом процессе. Если жилье с обилием вещей, то при фотографировании часть мебели, и, тем более, все личные вещи, необходимо убрать из кадра. Вместе с тем, предметы быта, которые создают уют, напротив, могут появиться на фотографиях.

Несмотря на то что люди действительно редко «покупают ремонт» и больше внимания уделяют местоположению, планировке, на подсознательном уровне квартира может понравиться как раз из-за таких деталей как чистота, приятный аромат, сочетание оттенков. И, в том числе, из-за красивых фотографий.

Вредный совет 3. «Не мелочитесь! Посмотрите средние цены и прибавьте процентов 20»

Продажа квартиры сопряжена с необходимостью определить ее среднюю стоимость. Если риэлтор советует накинуть 20% от средней цены аналогичных квартир на «Авито», можете не рассчитывать на скорую продажу. Чтобы цена была увеличена на такую большую сумму, жилье должно обладать неоспоримыми преимуществами – стильным ремонтом (и это не только о стоимости материалов, но и о действительно качественном дизайне), уникальной комфортабельной планировкой (окном в ванной, мастер-спальнями, террасой). При условии наличия уникальной планировки 10-15% – вполне адекватное увеличение стоимости.

Вредный совет 4. «Это прекрасный во всех отношениях район! Ну и что, что нет метро? Ну и что, что нет поликлиники? Посмотрите, какой шикарный вид с последнего этажа! Берите, не думайте!»

Когда агент хочет продать тот или иной объект и действует слишком навязчиво, возникает вопрос – а нет ли у него личных договоренностей с девелопером? Хороший агент предложит вам несколько вариантов, основываясь на ваших предпочтениях и потребностях. Если вам ежедневно надо ездить на работу на метро, он не предложит жилой комплекс в 40 минутах от ближайшей станции метрополитена. Если у вас есть дети, и их надо отдать в детский сад или школу, вы не услышите от хорошего агента предложение о покупке жилья в локации, которая полностью лишена социальной инфраструктуры. Конечно, риэлтора вправе предложить такой вариант как один из прочих (а вдруг понравится?), но настаивать на его покупке он точно не будет. Если же вы постоянно чувствуете давление со стороны специалиста рынка недвижимости, если ощущаете неудобство, связанное с тем, что вам постоянно нужно оправдывать свой выбор – можете не переживать: с вами все в порядке. Проблема в агенте, который либо полностью лишен эмпатии и умения слушать (что для профессии неприемлемо), либо имеет конкретный интерес в продаже квадратных метров в определенном жилом комплексе.

Порой, однако, риэлторы, наоборот, стараются отвести клиента от небезопасной покупки – и это нужно учитывать. Представим ситуацию – у покупателя есть 5 миллионов рублей и нет возможности взять ипотеку. Он выбирает между однокомнатной квартирой от надежного застройщика в некотором удалении от города и «двушкой» в районе с отличной инфраструктурой, но в ЖК, строительство которого осуществляет недобросовестный девелопер. В этой ситуации агент должен рассказать обо всех имеющихся рисках и по возможности отговорить от подобной покупки.

«Планировка не имеет значения! Потом снесете стену, да и все!»

На самом деле, планировка важна. На нее необходимо обращать большое внимание при покупке. Далеко не всегда после получения ключей имеется возможность выполнить перепланировку – во-первых, это дорогостоящее и длительное мероприятие, во-вторых, согласование не всегда завершается успешно. Если есть такая возможность, следует сразу выбирать квартиру, подходящую вам по расположению комнат. Если же перепланировки не избежать, необходимо заранее уточнить у застройщика о возможности совершить переустройство в будущем, а не полагаться на слова риэлтора.

Рекомендуем вам обращаться только в крупные и проверенные агентства недвижимости, в противном случае агент не только вам не поможет, но и может стать источником дезинформации, причиной покупки не самой удачной квартиры.