Дайджест рынка коммерческой недвижимости

 
В сентябре 2010 года на рынке коммерческой недвижимости Петербурга значительный рост показал сегмент торговой недвижимости. Средний уровень вакантных площадей в успешных торговых комплексах составил не более 5%. За три квартала 2010 года  введено около 150 тыс. кв.м торговых площадей. К концу сентября объем торговых площадей увеличился на 2,5%. К концу года прирост составит около 12%.

Торгуют все
Самым ожидаемым событием рынка в четвертом квартале этого года обещает стать открытие ТРЦ Galleria. Интерес рынка к этому проекту хорошо иллюстрируют новые арендаторы будущего ТЦ. Компания «Монэкс трейдинг» арендовала в ТЦ 1564 кв.м для шести магазинов, где оператор представит известные в городе бренды: Next (679 кв.м), Mothercare (340 кв.м), Justice (171 кв.м) и The Body Shop (55 кв.м), а также двух новичков: магазин американской обуви Payless (225 кв.м) и магазин косметики MAC (64 кв.м). Арендные ставки не разглашаются. По экспертным оценкам, средний ценовой диапазон для операторов торговой галереи составляет 60-75 долл./кв.м в месяц (плюс эксплуатационные расходы).
Якорным арендатором в ТРЦ Galleria стала шведская компания Hennes&Mauritz. Магазин H&M будет расположен на трех уровнях, его общая площадь составит 1541 кв.м. На ноябрь 2010 года также запланировано открытие магазина H&M в ТЦ  «Стокманн Невский центр». Таким образом, вместе с магазином, открывшимся в августе на Невском, 80, у  H&M будет три торговых точки в центре города в радиусе полукилометра.
В ТРЦ Galleria откроется также магазин сети Booly&Boom, продающий сладости. Его площадь составит около 30 кв.м. Инвестиции в открытие не раскрываются, срок окупаемости — от 6 месяцев, сообщил Сергей Декалин, менеджер по развитию сети Booly&Boom.
Выгодные сделки по аренде торговых площадей прошли в сентябре еще у двух ритейлеров. Компания «Юлмарт» арендовала помещения площадью 7500 кв.м на ул. Благодатной, 50. Это будет «опорный пункт» «Юлмарта» в Петербурге со складом и круглосуточным магазином. До этого «Юлмарт» имел магазин площадью 5000 кв.м на Кондратьевском проспекте, 15, и 11 пунктов выдачи заказов. Технопарк «Благодатная» общей площадью 17 293 кв.м находится недалеко от Московского и Витебского проспектов и станции метро «Электросила». Договор аренды заключен на четыре года.
Оператор сети «Уютерра» арендовал 2000 кв.м в ТРЦ «Радуга», заняв половину помещения магазина «Санта Хаус», обанкротившегося в 2009 году. Первый в Петербурге супермаркет товаров для дома «Уютерра» откроется в конце октября, сообщил Александр Селиверстов, заместитель гендиректора ООО «Планетастрой». Арендная ставка могла составить до 300 евро/кв.м в год. Липецкий «Планетастрой» (бренд «Уютерра») в 2009 году объединился с новосибирской компанией «Компоненты бизнеса» (бренд «Чудодом»), в сети насчитывается 71 магазин.
Из событий, уже свершившихся в Петербурге, стоит отметить открытие двух гипермаркетов. В сентябре открылся первый гипермаркет сети «Бегемот», специализирующийся на продаже игрушек. Общая площадь объекта – более 2000 кв.м. Ритейлер «Гранд Тойз» заявлял о намерениях открыть гипермаркет еще в 2008 году, однако вследствие мирового кризиса был вынужден пересмотреть свои планы.
А 11 сентября в Петербурге открылся первый в России спортивный premium-гипермаркет Rockland, в котором представлено более 50 тыс. наименований одежды и обуви Nike, Lacoste и Adidas Originals. Преимущественную долю ассортимента занимает Nike.  Гипермаркет открылся в ТК «Континент на Звездной». Это первая очередь объекта, которая составила 1800 кв.м. Вторая очередь площадью 700 кв.м откроется до конца года, а весной будет завершена третья и последняя очередь площадью 500 кв.м. По данным компании, в объект уже вложено 5 млн долл. Для запуска второй и третей очередей потребуется еще 2 млн долл.
Важной новостью месяца стали торги по помещениям магазина «Елисеевский». Стартовая ставка годовой аренды за помещения площадью 1000 кв.м на Невском, 56, была определена Фондом имущества в 12,5 млн руб., в ходе торгов она выросла до 21,2 млн руб. Лот включает три помещения, одно из них — подвал, где по условиям должно разместиться кафе. На втором этаже расположится офис, а на первом арендатор обязан открыть торгово-дегустационный зал продовольственных товаров. Победителем торгов стало ООО «Паритет», его представитель на торгах отказался от комментариев.
Оживлению рынка поспособствовали возобновление крупных проектов и заявления об амбициозных планах развития некоторых ритейлеров. В сентябре были возобновлены работы по строительству МФК «Питер-Лэнд». В ноябре 2008 года  проект, готовность которого составляла 80%, был заморожен из-за конфликта ЗАО «Стремберг» с банком «Санкт-Петербург». В сентябре 2010 года долг «Стремберга» в 1 млрд руб. погасил его подрядчик «ТОР». Объект предполагается сдать в эксплуатацию в марте 2011 года. В его составе реализуется проект самого большого в мире крытого аквапарка – его площадь составляет 25 тыс. кв.м, высота купола – 45 м, диаметр – 90 м. Также в составе комплекса согласно изначальной концепции должны функционировать детский развлекательный центр, фитнес-центр с 5 теннисными кортами, кинотеатр (8 кинозалов), боулинг  (42 дорожки), пивной ресторан,  галерея магазинов.
Российская сеть DIY-магазинов «Метрика» в сентябре сообщила об открытии трех новых торговых объектов в Петербурге и Ленинградской области. Собственный супермаркет  «Метрика» площадью 1500 кв.м построен на пересечении пр. Просвещения и ул. Демьяна Бедного. Магазины в Киришах и Кингисеппе площадью 1500 кв.м и 1000 кв.м соответственно открыты на арендованных площадях. В 2011 году «Метрика» планирует ускорить темпы роста, а в среднесрочной перспективе занять лидирующие позиции на рынке сетевого DIY-ритейла в западной части России от Мурманска до Новороссийска.
Ленинградская область в сентябре отметилась двумя крупными открытиями. В Колпино введен в эксплуатацию новый торгово-развлекательный комплекс «Ока». Общая площадь – 60 тыс. кв.м, из которых 45 тыс. кв.м составляет торговая часть. Среди якорных арендаторов ТРЦ – сеть гипермаркетов «О’Кей», сеть магазинов  «Дети», парфюмерная сеть Л’этуаль, сеть ресторанов и суши баров «Евразия», сеть электроники и бытовой техники «Просто», а также сеть семейных развлекательных центров FunCity.
Также в Колпино открылся шестой магазин  финской сети Prisma. Площадь супермаркета составила 2700 кв.м, инвестиции – 5 млн евро. Помещение находится в аренде. В ассортименте – 14 тыс. наименований товара.
Порадовал новостями и сегмент общественного питания. В Петербурге появился новый формат ресторана – «фри фло», подразумевающий свободное перемещение потребителей между food stations – своеобразными прилавками с едой. После выбора блюд посетители проходят через одну из касс. Ресторан «Щелкунчик» открыт на месте «Сфинкса» на пл. Восстания. Площадь объекта – 1400 кв.м, объем инвестиций – 1 млн долл.
Начала работать новая французская пекарня Wolkonsky совместно с хлебным бутиком под брендом Eric Kayser на Каменоостровском пр. Общая площадь магазина и кондитерской составила 230 кв.м, инвестиции в проект около – 500 тыс. долл. В период до 2012 года компания планирует открыть еще как минимум 2 точки.
Кроме того, о планах открытия булочных в Петербурге заявили российские представители бельгийской пекарни Le Pain Quotidien. В частности, предполагается открытие заведений сети в ТРК «Лето» и ТЦ Galleria.

Офисная корректировка
На офисном рынке девелоперы продолжают корректировать свои планы, приводя их в соответствие с современной обстановкой на рынке. Холдинг «Адамант» отказывается от своего проекта из пяти небоскребов у станции метро «Ладожская». Построен будет только один небоскреб, а его высота может быть уменьшена. Предполагается, что его общая площадь составит 70 тыс. кв.м, планируемый объем инвестиций — 140 млн долл. Строительство этого здания начнется в 2011 году.
Произведена реконцепция многофункционального комплекса строительной компании «Кулагер» на ул. Савушкина. Офисная составляющая, ранее заявлявшаяся объемом 32 тыс. кв.м, сокращена до 16 тыс. кв.м, освободившиеся площади будут заняты культурной функцией (торгово-выставочный центр, кинотеатр). Проект также включает в себя паркинг общей площадью 22 тыс. кв.м. Инвесторами выступят сама компания «Кулагер» (не более 50% необходимых средств), а также пул российских и казахских банков. Также рассматривается вариант привлечения в проект соинвесторов. Начало строительства планируется на весну 2011 года. Под проект выделено два смежных участка в Приморском районе площадью 1,9 га и 0,5 га.
Ярким событием офисного рынка стало открытие первого здания строящегося делового квартала на Малой Охте – делового комплекса «Санкт-Петербург Плаза». Площадь 86-метрового здания – 105 тыс. кв.м, оно расположено на территории 1,6 га в 10 минутах от площадки проекта «Охта-центра». Девелопером проекта выступила инвестиционно-финансовая компания «БСПб», инвестиции в проект составили примерно 8 млрд руб. Окупить вложения в компании надеются за 7-8 лет. Основной инвестор проекта — ОАО «Банк “Санкт-Петербург”». В построенном небоскребе расположится главный офис банка. Кроме того, банк выдал кредит в размере 80% стоимости строительства для возведения двух отдельно стоящих 9-этажных офисных зданий. Площади в них будут продаваться в собственность и сдаваться в аренду.
Площади на рынке офисной недвижимости обеспечит не только новое строительство. На время строительства нового терминала аэропорта компания «Воздушные ворота Северной столицы» переезжает в бизнес-центр «Пулково Скай». Компания арендовала около 3000 кв.м в бизнес-центре, расположенном близ терминала «Пулково-2». Новый офис компании расположится на трех этажах бизнес-центра, в течение двух недель в него переедут сотрудники ВВСС, не связанные с производственными процессами в аэропорту. Освободившиеся после переезда площади будут, возможно, сданы сторонним арендаторам. Объемы освобождающихся помещений пока неизвестны.


Мнение

Людмила Рева, директор по развитию ASTERA: Период январь–сентябрь 2010 года главным образом отмечен ростом рынка торговой недвижимости Петербурга. Арендаторы активнее рассматривают предложения по аренде, собственники постепенно увеличивают ставки аренды, уровень вакансии в успешных торговых объектах снижается. В четвертом квартале 2010 года ожидается ввод  около 450 тыс. кв.м торговой недвижимости, что сопоставимо с объемом торговых объектов, появлявшихся ежегодно до кризисного периода. При этом тот факт, что большая часть торговых площадей в ликвидных объектах, таких как ТРЦ Galleria, ТРК «Лето» и «Стокманн Невский центр»,  уже сданы в аренду, дает основания полагать, что на ставках аренды ввод в эксплуатацию такого количества площадей практически не скажется.

Сергей Федоров, генеральный директор компании Praktis CB: Сентябрь 2010 года на рынке коммерческой недвижимости был отмечен такими важными событиями как открытие автомобильного завода Hyundai в Каменке и первой очереди технопарка «Технополис Пулково». Успешная реализация крупных индустриальных проектов положительно влияет на инвестиционный климат Петербурга. В целом, девять месяцев 2010 года стали периодом стабилизации рынка. Эта позитивная тенденция продолжается. В сентябре разморозилось сразу несколько масштабных девелоперских проектов – БЦ «Ладожский» (девелопер – холдинг «Адамант») и торгово-развлекательный комплекс «Питер-лэнд» (девелопер – ЗАО «Стремберг») в парке 300-летия Петербурга.

Для гостей
Гостиничный рынок Петербурга в сентябре встречал новых игроков. Московская компания ОКБ САПР получила в аренду участок площадью 741 кв.м на набережной Обводного канала. В ведении компании находится также участок 0,5 га в той же локации. На участках планируется строительство гостиниц категории «3 звезды» на 220 и 26 номеров.
Подписан договор о сотрудничестве между Renaissance Construction  и Intercontinental Hotel Group (IHG) об управлении гостиницей «4 звезды» в составе проекта «Ренессанс  Форум» на Лиговском пр., 61-63. Номерной фонд гостиницы составляет 206 номеров, открытие планируется на март-апрель 2011 года.
Отель станет вторым объектом под брендом Crowne Plaza в России. В планах IHG на 2011 год также числится открытие гостиницы Crowne Plaza Airport на 294 номера в составе МФК Airportcity в деловой зоне «Пулково-3».

Индустриальный подход
На рынке индустриальной недвижимости Петербурга в сентябре продолжился курс на развитие авто– и фармацевтического кластеров. Правительство Санкт-Петербурга выделило ЗАО «Яровит Моторс», российскому производителю грузовых автомобилей, земельный участок в Невском районе под строительство завода по производству грузовиков. Компании предоставлен участок площадью 114,569 тыс. кв.м, расположенный на 2-м Рыбацком проезде. На строительство завода отводится не более трех лет.
 Завершилась реализация одного из самых крупных проектов Cramo по строительству модульного комплекса в Петербурге – возведение зданий из 39 модульных помещений на территории логистического парка «Янино» в Ленинградской области. Площадь комплекса – 926 кв.м.
Корейская компания Hyundai открыла завод в промзоне «Каменка». Производство мощностью 150 000 машин в год стоит 500 млн долл., работать на нем к 2012 году будет 5300 человек.
Запустился и новый завод по производству автокомпонентов Magna в Каменке. Основной специализацией станет производство кузовных комплектующих для завода Hyundai. Одновременно идет развитие производственной площадки Magna International Inc в Шушарах, запуск которой на полную мощность планируется в 2012 году. С этой площадки Magna кузовные детали для ходовой части, металлические элементы систем пассивной безопасности будут поставляться также на заводы General Motors, Nissan и Volkswagen. Инвестиции в строительство и оборудование заводов составили 112 млн евро, в том числе в площадку в Шушарах — 74 млн евро.
В начале сентября о строительстве нового производства объявила компания «Вертекс», которой принадлежит сеть аптек «Первая помощь». Завод займет около 3,5 тыс. кв.м в открытой экономической зоне «Новоорловская». Объем инвестиций оценивается в 25-30 млн евро. Завод будет запущен в 2014 году.
Один из самых проблемных девелоперских проектов финских инвесторов в Петербурге наконец готовится к приему арендаторов. В сентябре первая очередь технопарка «Технополис Пулково» была одобрена государственной строительной инспекцией. Окончательное разрешение на ввод в эксплуатацию ожидается после того, как водоснабжающая организация ГУП «Водоканал» утвердит систему внешнего водоснабжения и канализационные сети здания. Первая очередь технопарка на Пулковском шоссе будет включать 24,1 тыс. кв.м площади и 8 этажей.