Инвестиции в коммерческую недвижимость: где был доход в 2025 году

Коммерческая недвижимость стала одним из самых устойчивых сегментов рынка в 2025 году. На фоне высокой ключевой ставки, нестабильной потребительской активности и перегретого рынка жилья инвесторы активно переключались на коммерцию — и это дало рынок с ярко выраженными победителями и аутсайдерами.

К ноябрю 2025-го уже очевидно: разные типы коммерческой недвижимости показали абсолютно разную динамику. Складские комплексы стали безусловными лидерами, торговые помещения закрепили стабильность, а офисы окончательно перешли в формат малого бизнеса и гибридных решений.

Разбираем, куда инвестировали в 2025 году, кто реально заработал, а кто — нет, и какие сегменты стали самыми доходными.

Почему 2025 год стал переломным

Коммерческий рынок в этом году изменился под влиянием нескольких факторов:

·     высокая ключевая ставка большую часть года держалась на уровне 17%, только к осени снизившись до 16,5%;

·     банки ужесточили условия кредитования бизнеса;

·     выросло строительство складов и логистических центров;

·     малый бизнес продолжил активно развиваться, особенно в сфере услуг;

·     часть торговых сетей расширила присутствие и начала занимать лучшие площади;

·     рынок жилья стал менее привлекателен для инвестиций из-за падения доходности аренды.

На этом фоне коммерция показала значительно более высокие показатели окупаемости — от 8 до 18% годовых в зависимости от сегмента.

1. Склады и индустриальная недвижимость — главный победитель 2025 года

Доходность: 12–18% годовых

Спрос: самый высокий за последние 7 лет

Окупаемость: 6–9 лет

Складская и производственная недвижимость в 2025 году стала абсолютным лидером по доходности.

Причины:

-     бурный рост маркетплейсов;

-     расширение локальной логистики;

-     переориентация бизнеса с импортных каналов на внутренние;

-     дефицит качественных площадей, особенно в категории mini-warehouse.

Спрос был настолько высоким, что в большинстве регионов качественные склады сдавались ещё на стадии строительства.

Особой популярностью пользовались:

-     склады 100–300 м² (малый бизнес);

-     боксы 40–80 м² (ремонт, производство, сервисы);

-     склады у КАД/МКАД;

-     помещения для пунктов выдачи маркетплейсов.

Именно в этом сегменте инвесторы получили максимальную доходность в 2025 году.

2. Стрит-ритейл — стабильный доход и нулевая вероятность простоя

Доходность: 10–15% годовых

Спрос: высокий весь год

Окупаемость: 7–10 лет

Стрит-ритейл (помещения на первых этажах домов) практически не почувствовал колебаний рынка.

Потому что спрос обеспечивали:

-     аптеки,

-     кофейни,

-     пекарни,

-     медцентры,

-     частные клиники,

-     магазины шаговой доступности,

-     салоны и услуги.

В 2025 году именно этот сегмент стал самым надёжным: даже при высокой ставке арендаторы не уходили, потому что трафик стабилен.

Лучше всего показали себя небольшие помещения 30–70 м² — их заполняли в первую очередь, причём арендаторы готовы были заключать долгосрочные договоры.

3. Торговые помещения: умеренная доходность, стабильный спрос

Доходность: 8–12% годовых

Спрос: высокий в районах плотной застройки, слабый в спальных ТЦ

Окупаемость: 8–12 лет

Торговые помещения в 2025 году сохранили устойчивость, но стали сильнее зависеть от факторов локации.

Лидеры:

-     помещения возле метро;

-     красные линии;

-     новые жилые комплексы со сформированным трафиком.

Аутсайдеры:

-     устаревшие торговые центры;

-     локации без пешего трафика;

-     районы с высокой конкуренцией мелких магазинов.

Но в целом торговые площади сохранили одну из лучших комбинаций: умеренные вложения высокая ликвидность понятный спрос.

4. Офисная недвижимость — сегмент переориентировался полностью

Доходность: 7–9% годовых

Спрос: высокий на малые площади, низкий на большие

Окупаемость: 10–14 лет

Крупные офисы теряют популярность: компании сокращают площади из-за удалёнки и гибридного графика.

Но одновременно в 2025 году резко выросло количество:

-     психологов;

-     адвокатов;

-     маркетологов;

-     мини-компаний на 2–5 человек;

-     самозанятых специалистов.

Все они ищут компактные офисы 15–40 м².

Аренда таких помещений росла быстрее других офисных форматов, а ставки почти сравнялись с торговыми площадями.

Капитал: сколько нужно, чтобы войти в коммерцию

Итоги года показывают реальные цифры:

·     Мини-офис: от 5 млн

·     Торговая площадь 40–70 м²: 8–14 млн

·     Стрит-ритейл в новостройке: 12–20 млн

·     Склад / мини-бокс: 10–18 млн

·     Склад класса А: от 30–50 млн

Для большинства частных инвесторов самые доступные и прибыльные варианты в 2025 году — это мини-склады и стрит-ритейл.

Что показал рынок коммерческой недвижимости в 2025 году

1. Склады — безусловный лидер доходности

Инвесторы, вложившиеся в логистику, заработали больше всех.

2. Услуги и медицина продолжают расти

Они стали ключевыми арендаторами у стрит-ритейла.

3. Офисы перестали быть корпоративными

Спрос полностью сместился в сторону малого бизнеса и самозанятых.

4. Красная линия — главный актив года

Помещения на первых этажах в людных местах показывают минимальный риск простоя.

5. Доходность коммерции в 2–3 раза выше жилой аренды

При средней доходности квартир 3–5% коммерция давала 9–15%.

Итог: где был доход в 2025 году

Если подвести сухой итог:

№1 — Склады, индустриальная недвижимость

 Максимальная прибыль, стабильность, очереди на аренду.

№2 — Стрит-ритейл

 Высокая окупаемость, быстрая заполняемость, долгие договоры.

№3 — Торговые помещения

 Надёжная середина рынка с умеренной, но стабильной доходностью.

№4 — Офисы

 Спрос держится только на маленьких площадях.

2025 год подтвердил: коммерческая недвижимость остаётся одной из самых надёжных и доходных стратегий для инвесторов, если правильно подобрать формат и локацию.

Если хочешь, подготовлю графики, сравнительные таблицы или подборку объектов, подходящих под разные бюджеты.