ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ САНКТ- ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2008 ГОДА
Опубликовано:
Анализ предложения
По оценкам специалистов АРИН, ввод составил порядка 433,1 тыс. кв.м бизнес-центров класса «А», «В+» и «В». «Общий объем качественных офисных площадей на конец 2008 года составляет 1 110,6 тыс. кв.м», - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН.
Список бизнес-центров класса «А», сданных в эксплуатацию в 2008 году
Список бизнес-центров класса «В+» и «В», сданных в эксплуатацию в 2008 году
Структура рынка качественных офисных площадей класса «А», «В+» и «В» выглядит следующим образом:
Структура качественных офисных площадей в 2007 и 2008 г.г.
Источник: АРИН
Бизнес-центры класса «А» показали наибольший прирост - 106%. «Это, прежде всего, связано с желаниями девелоперов реализовать наиболее доходные объекты, - объясняет Зося Захарова, - а также с принятием новой классификации в 2008 году, которая позволила позиционировать ряд новых объектов в различных районах города в классе «А».
На конец 2008 года большинство действующих офисных площадей приходится на Центральный (27,1%), Петроградский (16,2%) и Адмиралтейский (14,3%) районы.
Лидерами по количеству строящихся офисных проектов являются Центральный (22,2%) и Московский (18,5%) районы. Значительную долю также составляют Приморский и Петроградский районы (по 11%).
Несмотря на развивающийся финансовый кризис, в IV квартале 2008 г. было заявлено около 6 новых проектов. О своих проектах заявили следующие компании:
- Компания «Стройлеспродукт» планирует построить 12-этажный офисный центр на углу Варшавской улицы и Корпусного проезда. Фирма проводит изыскания на участке 6 440 кв.м, севернее дома 7 по Варшавской улице, напротив ТЦ «Мебельный континент». Общая площадь предполагаемого офисного центра — около 40 000 кв.м.
- «Главстройкомплекс» планирует строительство нового бизнес-центра рядом с площадью Александра Невского. Компания рассчитывает получить для изысканий небольшой земельный участок вблизи Александро-Невской лавры, рыночная стоимость которого, может достигать 4–6 млн долл.
- Компания «Рикэл» заявила о строительстве двух офисных комплексов – в центре Петербурга и на севере города. Один из бизнес-центров класса «В+» появится на 10-й Советской ул., 8. Второй объект – бизнес-центр класса «В» общей площадью 24,8 тыс. кв. м – в районе КАД, на пересечении Светлановского и Суздальского проспектов.
- Компания «Лидер Групп» начинает строительство одного из самых высоких бизнес-центров города – «Лидер Плаза». Бизнес-центр должен появиться к 2010 г. и будет иметь 38 этажей общей площадью 40,5 тыс. кв.м. В ООО «Лидер Групп» говорят, что смогут финансировать строительство самостоятельно.
- Малоизвестная компания «Маяк» построит бизнес-центр на Лиговском проспекте, д. 29, рядом с площадью Восстания. Проект предусматривает реконструкцию под офисный комплекс бывший жилой дом, находящийся в аварийном состоянии. Стоимость проекта оценивают в 9–13 млн долл.
Отличительной особенностью IV квартала 2008 года стало увеличение предложения офисных площадей в бизнес-центрах на продажу, а также увеличение объектов офисного назначения на продажу (как действующих, так и строящихся).
Если на конец I полугодия 2008 года в аренду предлагалось 90% офисных площадей, а на продажу 10%, то во II полугодии 2008 года на продажу предлагается уже 20% (около 220 тыс. кв.м) офисных площадей. Средний темп продаж офисных помещений в бизнес-центрах невысокий, составляет 3,20 тыс. кв.м в год.
На конец IV квартала 2008 года на продажу было выставлено около 8 действующих объектов, 6 строящихся бизнес-центров, общей стоимостью $1 млрд.
«В связи с финансовым кризисом доля офисных площадей и бизнес-центров на продажу может увеличиться, - считает Зося Захарова. – Девелоперам сейчас нужны деньги на погашение «кредитных» линий и на строительство новых объектов, а также необходимо фиксирование прибыли, так как в условиях кризиса прогнозируемый уровень арендных ставок может снизиться, что приведет к снижению доходности объекта».
Анализ спроса
В I полугодии 2008 года уровень заполняемости действующих бизнес-центров класса «А» сохранялся на высоком уровне и составлял 97%, заполняемость действующих бизнес-центров класса «В+/В» - 99%. «Несмотря на влияние мирового финансового кризиса во II полугодии 2008 года, заполняемость действующих бизнес-центров резко не снизилась и сохранилась на достаточно высоком уровне, для класса «А» - 95%, для класса «В+/В» - 96%», - рассказывает Зося Захарова.
Из-за мирового финансового кризиса снизился спрос на офисные помещения в новых бизнес-центрах и в строящихся бизнес-центрах класса «А» и «В+», что заставило многих управляющих предоставить скидки на аренду помещений. По данным АРИН, заполняемость новых бизнес-центров класса «А», «В+» и «В», введенных в 2008 году, находится на уровне 50-80%. «Заполняемость строящихся бизнес-центров, ввод которых намечен на 2009 год, колеблется в диапазоне 40-60%», - добавила Зося Захарова.
По расчетным данным АРИН, на конец 2008 года в абсолютных значениях количество пустующих площадей в офисах класса «А», «В+» и «В» составляет около 190 тыс. кв.м.
Ценовая характеристика
Арендные ставки
По оценкам специалистов АРИН, с октября 2008 года наблюдается снижение спроса на качественные офисные помещения, что непосредственно привело к снижению арендных ставок на площади в бизнес-центрах в IV квартале 2008 года. «Значительное снижение величины арендных ставок было отмечено в сегменте новых бизнес-центров класса «А» и «В+», уровень скидок на аренду помещений достигал 30%», - комментирует Зося Захарова. Часть бизнес-центров рассматриваемых классов (около 40%), все еще сохраняет арендные ставки на прежнем уровне.
За III квартал 2008 года рост арендных ставок в рублях в бизнес-центрах класса «А», «В+» и «В» составил 10-16%. В связи с отрицательной динамикой в IV квартале 2008 года, рост арендных ставок по итогам 2008 года по сравнению с 2007 годом был незначительным и составил 3-5%.
По расчетным данным АРИН, в 2009 году прогнозируется снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на уровне 30 %.
Цены продаж
На конец IV квартала 2008 года средневзвешенная цена 1 кв. м в качественных бизнес-центрах составила 110 000 руб. (без учета скидок), диапазон цен составляет 60 000–160 000 рублей за 1 кв. м.
Величина скидок на офисные помещения составляет от 10 до 50% (как правило, величина скидки зависит от размера офисных площадей).
Прогноз
По прогнозам специалистов АРИН, объем ввода качественных офисных площадей класса «А», «В+» и «В» в 2009 году может составить около 277,5 тыс. кв. м (вместо ранее заявленных 500 тыс. кв.м).
«Одной из главных причин сокращения объемов ввода является нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках, которая заставила большинство девелоперов приостановить проекты на начальной стадии реализации на период финансового кризиса», - рассказывает Зося Захарова. Таким образом, общий объем качественных офисных площадей в 2009 году может составить порядка 1 388, 1 тыс. кв.м.
Источник: АРИН
Крупные бизнес-центры, ввод которых намечен на 2009 года
Источник: АРИН
Тенденции развития рынка
- Усиление децентрализации офисного рынка, в том числе за счет развития промышленных территорий на окраинах города, вблизи КАД (например, зона Пулково-3). В настоящее время перспективными зонами концентрации новых бизнес-центров являются Васильевский остров, Выборгская сторона, Синопская наб., а также район Малой Охты. По мнению специалистов компании «АРИН», тенденция децентрализации на период финансового кризиса приостановится.
- В связи со строительством КАД и перспективами строительства второго транспортного кольца КАД-2, на рынке офисной недвижимости активно начинает появляться новый формат офисных помещений – бизнес-парки.
- В 2008 году продолжилась тенденция перераспределения структуры предложения: уменьшилась доля бизнес-центров класса «С» и увеличилась доля более качественных офисов класса «А» и «В+/В».
- Активное развитие сочетания нескольких функций в одном комплексе – создание многофункциональных комплексов, в том числе тенденция роста офисно-гостиничных проектов.
- Увеличивается доля проектов нового строительства, при этом доля реконструируемых объектов снижается.
- В 2008 году в сегменте бизнес-центров высокого класса было отмечено повышение требований со стороны арендаторов к техническому и сервисному уровню бизнес-центров.
Прогнозы
- Замедление темпов строительства новых качественных площадей за счет переноса сроков ввода строящихся бизнес-центров, а также возможного «замораживания» части проектов на период кризиса.
- В 2009 году прогнозируется ввод порядка 277,5 тыс. кв.м офисных площадей класса «А», «В+» и «В». Таким образом, общий объем качественных офисных площадей в 2009 году может составить около 1 388,1 тыс. кв.м.
- В 2009 году прогнозируется снижение арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» и «В+/В» на уровне 30 %.
- Прогнозируется снижение заполняемости бизнес-центров класса «А» и «В+» за счет перетекания части арендаторов в более «дешевые» бизнес-центры класса «В» и «С»;
- Проблема с получением кредитов в 2009 году приведет к увеличению количества предложений по продаже офисных площадей.
- В связи с дальнейшим сокращением сотрудников, наибольший спрос сохранится на мелкие помещения (до 100 кв.).
- В целом, развитие рынка бизнес-центров в период экономического кризиса приведет к повышению инвестиционной привлекательности офисной недвижимости – усиливающаяся конкуренция подтолкнет застройщиков к улучшению качества объектов.