ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ САНКТ- ПЕТЕРБУРГА ЗА 2008 ГОД

Объем рынка, динамика ввода до 2008 года;

За 2008  год было введено в эксплуатацию 16 торговых объектов, совокупной торговой площадью порядка 346 200 кв.м. Общий объем рынка современных торговых комплексов на конец 2008 года составил 3,54 млн.кв.м.

Распределение качественных торговых площадей по районам;

Предложение действующих качественных торговых площадей в Санкт-Петербурге распределено неравномерно. На конец 2008 года лидируют три района: Приморский (17%), с небольшим отставанием от него Выборгский и Московский районы (по 11 и 12%). «Также в лидеры вышел Невский район, занявший около 11%», - рассказывает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. Менее всего торговых центров представлено в пригородных районах, таких как Курортный, Пушкинский, а также в приближенных к центру районах (Василеостровском, Петроградском, Адмиралтейском).

В структуре нового предложения строящихся и проектируемых торговых центров необходимо отметить некоторое увеличение предложения объектов класса  «миддл-элит», такие как «Стокманн Центр»  и «Русские самоцветы». Малое предложение площадей в классе «элит» связанно не только с малым количеством торговых объектов, но и с их небольшими площадями в сравнении с объектами других классов.

Перечень некоторых приостановленных проектов:

•    «Невский Колизей». Из-за проблем между генподрядчиком проекта — компанией Renaissance Construction, и итальянским девелопером Margheri Group проект Outlet центра в п.Бугры был заморожен.
•    В связи с кризисом девелоперская компания "Адамант" приостановила проект многофункционального комплекса «Адамант-парк» между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом. Планируемая площадь комплекса - 127 тыс. кв. м, в том числе: офисы класса «А», четырехзвездный отель на 360 номеров под брэндом Sherаton, зона бутиков, ресторанная зона, апартаменты, фитнес-центр.
•    «Макромир» продает большинство региональных проектов и 3 ТЦ в Петербурге. По данным топ-менеджера крупной консалтинговой компании, «Макромир» продает все построенные торговые центры в Санкт-Петербурге — «Родео Драйв» (47,5 тыс. кв. м), «Французский бульвар» (16,4 тыс. кв. м), «Фиолент» (17 тыс. кв. м), «Феличита» (17 тыс. кв. м) и практически все региональные площадки, что составляет 85—90% портфеля проектов компании. По сообщению близкого к «Макромиру» источника, петербургские ТЦ оцениваются в 500—600 млн долл., столько же могут стоить региональные проекты компании.
•    Группа ЛСР приостановила проект застройки территории бывшего завода "Электрик" на проспекте Медиков, 10.. Участок, площадью 7,3 Га, располагается на Аптекарском острове, на второй линии от Большой Невки. Проектом предполагалось создание торговой зоны, площадью около 18.000 тыс. кв.м.
•    Компания РТМ приостановила реализацию проекта ТРЦ «Кушелевка» и других проектов в России для того, чтобы сконцентрировать усилия на повышении эффективности действующих торговых центров, а также завершении строительства ряда объектов, находящихся на завершающей стадии строительства:  торгово-развлекательные центры в Санкт-Петербурге (около ст. м. Купчино).


Изменение арендных ставок за 2008 год, прогноз на 2009 год;
За 2008 год рост ставок аренды в торговых центрах с профессионально разработанной концепцией по разным товарным группам составил в среднем не более 3% для якорных арендаторов и 5-8% для прочих арендаторов. По прогнозам специалистов АРИН, в связи с финансовым кризисом, а также по мере перехода к «рынку покупателя», снизятся арендные ставки в торговых комплексах с устаревшей концепцией. В свою очередь, ожидается небольшая корректировка арендных ставок в наиболее современных качественных торговых комплексах. Как сообщали в официальном письме представители Ассоциации предприятий индустрии моды, оборот непродовольственных ритейлеров за 3 квартал 2008 снизился на 15%. В своем сообщении они прогнозировали данную тенденцию до конца 1 квартала 2009 года. Проблемы были заметны и в структуре продовольственного ритейла, отсутствие кредитных средств снизило платежеспособность сетевых игроков продуктового рынка.
В связи с финансовым кризисом, арендные ставки на торговые площади будут снижаться. За 2009 год падение составит, предположительно, около 15%. В 2010 году, когда социальное напряжение ослабнет, арендные ставки начнут повышаться, но в рамках инфляции. В 2011 году произойдет значительный рост арендных ставок, частично компенсирующий стагнацию 2009 года (+10%). В дальнейшем ситуация на рынке стабилизируется и рост ставок составит +3%-+1%. Прогнозы производились без учета инфляции.
В сегменте встроенных торговых помещений темпы роста будут различны в зависимости от локации. Однако как и в торговых комплексах, в связи с финансовым кризисом, арендные ставки в подобных помещениях ожидает некоторый спад. Арендные ставки в наиболее «завышенных» помещениях, в основном располагающихся в центральных районах, в 4 квартале 2008 года снизились на 10-20%.

Прогноз роста арендных ставок на торговые помещения

 

2009

2010

2011

2012

2013

Качественные торговые комплексы:

Якорные арендаторы

-5-10%

0-1%

1-2%

0-1%

0-1%

Прочие арендаторы

-15-20%

0-1%

2-5%

1-3%

1-3%

Встроенные торговые помещения:

 

-10-20%

0-1%

2-5%

1-3%

1-3%

 

Прогнозы

В 2009 году планируется ввод в эксплуатацию еще порядка 432 тыс. кв.м. торговых площадей (с учетом переноса заявленных первоначально на 2008 год сроков ввода по таким масштабным проектам как «Лето», «Стокманн»). Аренднопригодная площадь в них составит 262 тыс. кв.м. «Таким образом, наиболее вероятный общий объем предложения качественных торговых площадей на конец 2009 года составит порядка 3,8 млн.кв.м», - считает Екатерина Марковец.

 Увеличение предложения качественных торговых площадей происходит как за счет ввода новых торговых, так и многофункциональных комплексов. Наиболее значительный ввод качественных торговых центров наблюдался в 2006 году. «Изначально в ранних, докризисных прогнозах на 2009 год, планировался высокий уровень ввода, - рассказывает Екатерина Марковец. - Это было связанно как с общим числом заявленных на этот год проектов, так и с переносом большого числа проектов с 2008 на 2009 год. Однако финансовый кризис побудил скорректировать данные показатели». 
На диаграмме  показан ежегодный прирост качественных торговых площадей, а также скорректированный прогноз прироста торговых площадей до 2013 года. В ранних прогнозах уровень предложения проходил психологически важный рубеж в 5 млн. кв.м. в 2011 году.

Некоторые тенденции и прогнозы

•   Обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге приблизится к среднеевропейской уже в 2009 году. К концу 2009 года ожидается достижение равновесной точки рынка и его стабилизация, которая значительно усилит конкуренцию.
•   Финансовый кризис усилит конкуренцию между высококачественными торговыми объектами.
•   В перспективе, ввиду усилившейся конкуренции и финансового кризиса, торговые центры Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением будут вынуждены проводить реконцепцию, либо репозиционирование. Возможна также заморозка верхних  (менее востребованных) этажей зданий.
•   Часть арендаторов низкокачественных торговых центров могут уйти в стрит – ритейл или на открытые рынки.
•   Наиболее подвержены влиянию кризиса, по прогнозам компании АРИН, будут небольшие комплексы (от 5 000 до 15 000 кв.м), расположенные не у метро.
•   Из-за отсутствия быстрых кредитов возможен уход с рынка большого количества игроков как продуктового, так и вещевого ритейла.
•   В ближайшие полгода-год ожидается снижение арендных ставок на высококачественных торговых объектах.
•   Также можно отметить увеличение в пуле арендаторов новых торговых объектов большого количества несетевых игроков.