Коммерческая аренда в новостройках Петербурга: сколько помещений, кто арендует и зачем

Петербургские новостройки — это не только квартиры, но и целая экосистема удобств на первых этажах. Здесь появляются кофейни, пекарни, аптеки, пункты выдачи, салоны и даже небольшие медицинские кабинеты. Многие из них — результат коммерческой аренды. Как устроен этот рынок, сколько помещений уходит в аренду и что в них открывается — разбираемся.

Масштаб: сколько коммерции в новых ЖК

В современных жилых комплексах на коммерцию закладывают в среднем от 5 до 8% всей площади. То есть на каждые 10 000 квадратных метров жилья приходится около 500–800 м² коммерческих помещений. В районах массовой застройки, таких как Кудрово, Парнас, Мурино, Янино, число таких объектов растёт — по оценкам экспертов, за последние два года их количество увеличилось почти на треть.

На рынке можно найти десятки предложений аренды от застройщика, особенно в домах комфорт-класса. Как правило, это помещения на первых этажах с отдельным входом и витринными окнами, площадью от 30 до 150 м². Часть из них изначально проектируется под кафе или минимаркет, другие — как универсальные блоки под любые цели.

Кто арендует и что открывает

Портрет арендатора предсказуем: малый бизнес, сетевые операторы, франшизы и сервисные компании. Наиболее востребованные направления коммерческого использования помещений в новостройках:

-      Пункты выдачи заказов (Ozon, Wildberries, Яндекс Маркет) — арендуют небольшие помещения у подъезда с возможностью бесконтактной доставки.

-      Салоны красоты, барбершопы, косметологии — благодаря близости к дому, эти услуги стабильно востребованы в новых кварталах.

-      Пекарни, кофейни, закусочные — популярный формат, особенно в районах с высокой плотностью населения.

-      Аптеки, зоомагазины, продуктовые точки — арендаторы стараются заходить в каждый второй новый ЖК.

-      Детские центры, логопеды, студии развития — особенно в комплексах, где большая доля покупателей — молодые семьи.

Также встречаются офисы агентств недвижимости, небольшие юридические и риэлторские компании, страховые представители.

Сколько стоит аренда

Ставки аренды зависят от района, класса дома и локации помещения внутри ЖК. В среднем:

·      В новостройках комфорт-класса в спальных районах — от 1200 до 2000 ₽ за м² в месяц.

·      В бизнес-классе или объектах с высоким трафиком — от 2000 до 3500 ₽ за м² в месяц.

·      В центре города — до 4000 ₽ за м², особенно в премиальных проектах.

Для помещений без отделки ставка может быть ниже, но арендаторы вкладываются в ремонт. Самые востребованные площади — 40–80 м², как наиболее универсальные по функционалу и бюджету.

Что влияет на востребованность помещения

1.      Отдельный вход с улицы — критически важен для большинства арендаторов.

2.      Плотность заселения ЖК — чем больше жителей, тем выше интерес бизнеса.

3.      Наличие витрин и витражных окон — повышает визуальную доступность точки.

4.      Парковка или проходной трафик — играет роль для общепита и ритейла.

5.      Удобство логистики — пункты выдачи и доставки оценивают близость к подъездам и возможность разгрузки.

Где выгоднее сдавать: центр или окраины

Вопреки ожиданиям, наибольший спрос на коммерческую аренду сегодня наблюдается не в центре Петербурга, а в новых жилых районах. Здесь проще выйти на «своего клиента» — жителя ЖК, которому удобно спуститься в кофейню или парикмахерскую у дома. Кроме того, ставки аренды ниже, а бизнесу проще выйти в точку окупаемости.

В центре города ставки выше, конкуренция острее, и требования к качеству помещения — жёстче. Но и трафик может быть более разнообразным: туристы, офисные работники, арендаторы элитных квартир. Такие объекты предпочитают арендаторы с устойчивым доходом — например, банки, бутики, аптеки премиум-сегмента.

Почему застройщики закладывают коммерцию

Для девелоперов коммерческие помещения — это:

-      Инструмент повышения привлекательности проекта. Наличие кафе, магазинов, салона в доме — плюс для покупателей.

-      Дополнительная выручка. Продавать коммерческие площади можно по более высокой цене за м², чем квартиры.

-      Формирование «живого» квартала. Когда на первых этажах не просто окна, а живая улица, район быстрее обживается.

В проектах комфорт-класса почти всегда присутствует несколько помещений под бизнес. В бизнес- и премиум-сегменте — это уже продуманная инфраструктура с отделкой, подземными парковками и усиленной вентиляцией под кухню или медицинский кабинет.

Что нужно учитывать инвестору

Покупка коммерческого помещения в новостройке для сдачи в аренду — распространённая стратегия. Однако важно учитывать:

·      Трафик и «проходимость» района.

·      Уровень конкуренции (есть ли уже кофейня, пункт выдачи, салон).

·      Готовность помещения (черновая отделка или готовый ремонт).

·      Специфику ЖК (жильцы какого уровня, как застроена улица, есть ли парковка).

Ошибочно считать, что любая «витрина» — это гарантированный доход. В ЖК без трафика или с узким входом помещения могут простаивать месяцами.

Коммерческие помещения в новостройках Петербурга — это важная часть городской среды и актуальный инвестиционный инструмент. На них приходится до 8% общей площади проектов, а их аренда стабильно востребована в сферах доставки, общепита, услуг и сервиса.

Петербуржцы ценят удобство у дома, и застройщики стараются идти им навстречу. При этом требования арендаторов растут, а рынок становится всё более профессиональным. Если вы планируете открыть точку или инвестировать в коммерческую площадь — лучше ориентироваться на проекты с высоким уровнем заселения, отдельными входами и понятным трафиком.