Кризис ТЦ: о чем говорят пустующие площади и закрытие фудкортов

Еще недавно пустой магазин в торговом центре воспринимался как временная пауза: съехал один бренд — скоро заедет другой. В 2026 году такие витрины стали появляться слишком часто, чтобы считать их случайностью. А рядом возникает другая картина: вместо бутика — пункт выдачи, вместо части торговой площади — склад, вместо классического фудкорта собственник задумывает фудхолл или развлечения.

Торговый центр перестает быть исключительно местом, куда приезжают покупать вещи. И вопрос уже не в том, переживают ли ТЦ кризис. Кризис старой модели действительно есть. Но для самой недвижимости это одновременно начало большой перестройки.

В Петербурге стало заметно больше пустых метров

Цифры выглядят тревожно. По данным NF Group, средняя доля свободных площадей в торговых центрах Петербурга выросла с 4,7% в декабре 2025 года до 6,8% к июню 2026-го. Площадь закрывшихся за полгода магазинов оказалась на 39% больше площади новых открытий.

При этом среднее значение скрывает проблемы отдельных объектов. Исследование IBC Real Estate восьми крупнейших ТЦ Петербурга показывало летом около 11% свободных площадей, а в отдельных комплексах вакантность превышала 40%.

Одновременно сокращается поток посетителей. По расчетам Focus Technologies, Mall Index петербургских ТЦ в первом полугодии снизился примерно на 5% год к году. Nikoliers фиксировал несколько меньшую, но ту же по направлению динамику: посещаемость первых пяти месяцев оказалась на 3,8% ниже показателей 2024–2025 годов.

Главная проблема — одежда и обувь. За первое полугодие в петербургских ТЦ освободилось около 41 тыс. кв. м fashion-площадей, а новые магазины заняли лишь 12 тыс. «квадратов». То есть в этом сегменте закрытий по площади было примерно в 3,5 раза больше, чем открытий.

Покупатель не перестал покупать кроссовки или куртки. Он просто все чаще делает это иначе.

Маркетплейс теперь может поселиться внутри ТЦ

Главный конкурент торгового центра давно находится в смартфоне. Человек выбирает товар вечером на диване, оплачивает его за минуту и забирает рядом с домом. Большому магазину приходится содержать продавцов, кассы, примерочные, складской запас и дорогую площадь, тогда как онлайн-площадка работает по другой экономике.

Отсюда парадоксальная идея: если невозможно победить маркетплейс, почему бы не поселить его в самом торговом центре?

На рынке уже обсуждается использование свободных площадей под расширенные ПВЗ, зоны примерки, мини-склады, дарксторы и логистические хабы последней мили. Для собственника это возможность монетизировать помещение, на которое не находится классический магазин. Для маркетплейса — получить готовое здание с парковкой, электричеством, охраной и удобным подъездом.

Но считать это уже сложившейся массовой практикой рано. В сентябре 2026 года подобные форматы активно обсуждаются профессиональным сообществом, однако крупнейшие маркетплейсы пока не подтвердили масштабную программу превращения российских ТЦ в свои логистические центры.

И все же направление показательно. Магазин площадью 2 тыс. м² больше не обязательно должен оставаться магазином.

Для успешного ТЦ это точка роста. Для слабого — попытка хотя бы чем-то заполнить пустующие этажи.

Фудкорты тоже перестали быть гарантированным магнитом

Есть еще один тревожный показатель. По данным Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла, за первое полугодие 2026 года в российских торговых центрах открылось около 120 фудкортов, а закрылось примерно втрое больше.

Но здесь важно не переносить российскую статистику напрямую на Петербург.

В петербургских ТЦ ситуация с общепитом пока лучше: в первом полугодии открылось около 8 тыс. м² ресторанов и кафе, а закрылось порядка 5 тыс. м². То есть еда в городе остается одним из сегментов, который помогает компенсировать уход магазинов.

Почему тогда классические фудкорты по стране закрываются?

Меняется сама экономика формата. Посетитель может занять столик надолго, купив минимум еды. Особенно ярко это проявляется с подростками: торговые центры становятся для школьников бесплатным местом встреч с Wi-Fi, теплом и безопасностью. Ассоциация торговой недвижимости оценивала возможные потери отдельных ТЦ из-за так называемых «фудкортников» до 3 млн рублей в месяц, хотя такая оценка зависит от конкретного объекта и методики подсчета.

Проблема не в самих подростках. Она показывает фундаментальную особенность современного ТЦ: трафик еще не означает выручку.

Можно заполнить фудкорт людьми и одновременно получить слабые продажи у арендаторов.

Фудхолл вместо картошки на пластиковом подносе

Поэтому классический фудкорт постепенно конкурирует с более сложным форматом — фудхоллом.

Разница не только в красивой мебели. Фудхолл обычно имеет единую концепцию, продуманную посадочную зону, событийную программу и более разнообразных операторов. Его задача — заставить человека специально приехать сюда и провести время, а не просто перекусить между покупкой джинсов и походом в кино.

Именно развлечения, спорт и общепит сейчас становятся для торговой недвижимости особенно важными. В Петербурге в 2026 году открывались игровые пространства, рестораны и новые досуговые проекты. При этом часть развлекательных операторов тоже закрывается — универсального спасения нет.

Нельзя просто убрать магазин одежды, поставить на его место батуты и считать реконцепцию законченной.

Не каждый ТЦ переживет превращение

Наиболее уязвимы объекты, которые не дают человеку ответа на простой вопрос: «Зачем мне сюда ехать?»

За продуктами можно зайти возле дома. Одежду заказать онлайн. Фильм посмотреть дома. Еду заказать курьером. Если торговый центр предлагает только длинную галерею магазинов, построенную по логике 2000-х, его конкурентное преимущество исчезает.

У сильных районных ТЦ ситуация лучше. Они могут стать бытовым центром микрорайона: супермаркет, аптека, фитнес, кафе, ПВЗ, услуги, детские занятия, медицина. Человек приходит туда не за «шопингом», а потому что решает пять повседневных задач за один визит.

Большие моллы вынуждены двигаться в другую сторону — превращаться в место проведения свободного времени. Им нужны рестораны, события, спорт, развлечения, общественные пространства и функции, которые невозможно скачать в приложение.

У совсем слабых объектов будущее может быть радикальнее. Эксперты рынка уже говорят о возможном перепрофилировании части торговых центров под склады последней мили, дарксторы, офисные и другие функции. В России обсуждается и риск ухода с рынка или смены концепции сотен устаревших ТЦ в ближайшие годы.

Торговый центр не умирает — умирает его старая функция

Пустая витрина сама по себе еще не означает катастрофу. Гораздо важнее, кто приходит на освободившиеся метры.

Если вместо ушедшего магазина появляется востребованный фитнес, медицинский центр, ресторан, сервис или современный ПВЗ — здание адаптируется. Если этаж заполняется временными арендаторами исключительно ради того, чтобы он не выглядел пустым, это уже симптом более глубокой проблемы.

Поэтому мини-склад или большой пункт выдачи внутри ТЦ нельзя однозначно назвать ни кризисом, ни успехом.

Это маркер изменения самой торговли.

Двадцать лет назад хороший торговый центр должен был собрать под одной крышей как можно больше магазинов. Сегодня товар уже собран в одном месте — в телефоне покупателя.

Значит, торговому центру придется предложить то, чего в телефоне нет: общение, впечатления, спорт, еду, услуги, развлечения и возможность быстро решить бытовые задачи. А часть квадратных метров действительно может окончательно перестать быть торговой.

И, возможно, через несколько лет мы вообще перестанем воспринимать ТЦ как «центр торговли». Магазины останутся, но станут лишь одной из функций большого городского здания. Для одних моллов такая трансформация окажется спасением. Для других нынешние пустые витрины могут стать первым признаком того, что их время действительно заканчивается.