«Квадрат» для бизнеса

Андрей Соколов, руководитель аналитического департамента ГУД

По нашим наблюдениям, в последнее время ситуация на рынке коммерческой недвижимости Петербурга практически не меняется. В августе 2009 года по-прежнему наблюдалось медленное снижение доходных показателей. Конечный спрос остается на низком уровне, а такие негативные явления как увеличение темпов падения ВВП, объема инвестиций, оборотов розничной торговли и реальных доходов населения говорят о грядущем ухудшении экономической ситуации.
Стоит сказать, что определенная часть рынка коммерческой недвижимости испытала на себе положительное воздействие государственной финансовой поддержки. Однако этот сегмент достаточно ограничен. Государственные вливания касаются преимущественно крупных корпораций, государственных банков. Кризис не коснулся государственного управления, расходы на которое только за 2009 год выросли на 16%. Государственные деньги, как снег в горах, оседают на вершине, в целом же происходит снижение платежеспособности населения и увеличение нагрузки на бизнес.
Объем кредитов девелоперам за 2009 год сократился в 5 раз по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. На осень ряд компаний запланировали очередное сокращение расходов. Поэтому, несмотря на некоторую стабилизацию летом, говорить о будущем подъеме рынка недвижимости сейчас еще не время.

 

 

Если рассмотреть основные индикаторы рынка коммерческой недвижимости и их изменения в течение августа этого года, мы увидим, что практически все перемены – негативные (при этом в нашем исследовании были использованы цены и ставки по данным «открытого» предложения без учета скидок). Средняя арендная ставка на торговые помещения в долларовом исчислении за месяц снизилась на 0,9% и, по данным на 31 августа, составила 29,6 долларов за кв.м в месяц. С сентября 2008 года, который мы считаем условной датой начала экономического кризиса, ставка упала на 48%. Средняя арендная ставка на офисные помещения за август, напротив, выросла, хотя и незначительно – на 0,7%. На конец августа ставка в этом сегменте составила в среднем 21,5 доллар за кв.м в месяц. Падение ставки с сентября 2008 года достигло 43,8%. Средняя цена продажи торговых помещений в августе снизилась на 1,7%, составив 3247 долларов за кв.м. По сравнению с сентябрем прошлого года цена снизилась на 42,3%. Наконец, средняя цена продажи офисных помещений, сократилась в августе этого года заметнее всего – на 4,4%. На 31 августа она составила 2829 долларов за кв.м, что на 36,8% меньше, чем в сентябре 2008 года.
Ставки на офисные помещения за август 2009 года в рублевом исчислении не изменились. Что касается цены продажи, то в целом за лето произошло среднее снижение цен на офисы на 14% в долларах на 12% в рублях. Спрос на офисные помещения в августе оставался на прежнем уровне.
Разумеется, события на рынке торговой недвижимости неразрывно связаны с изменениями, которые происходят в самой сфере торговли. В январе–июле 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года оборот розничной торговли снизился в городе на 7,9%, оборот общественного питания уменьшился на 17,1%. Темпы падения с каждым месяцем увеличиваются. Снижение покупательского спроса и экономия на потребительских расходах приводят к уходу части торговых операторов с рынка. Наиболее востребованы сейчас торговые сети низкого и средне-низкого ценового сегмента. Игроки рынка торговли делают все, чтобы выживать в непростых экономических условиях: практически все активно используют специальные акции, скидки и распродажи,чтобы обеспечить необходимый уровень продаж.

Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB

Рынок качественной офисной недвижимости постепенно приходит в более спокойное, стабильное состояние. Бегство арендаторов в поисках более дешевой аренды и лучших условий потихоньку сходит на нет. Компания Praktis CB недавно провела традиционный опрос управляющих бизнес-центров, который показал, что более 81% арендаторов не собираются в ближайшее время сокращать размер занимаемых площадей и переезжать в новое место. О таком намерении заявили всего чуть более 7% компаний. Это приведет к сохранению уровня заполняемости на текущем уровне. Сложнее всего найти арендаторов сегодня управляющим и собственникам новых объектов. Так, заполняемость офисных центров, действующих менее одного года, составляет в среднем 38%. В то же время в бизнес-центрах, действующих более года, этот показатель достаточно высок и составляет 89,1%.
По результатам опроса мы выявили, что во втором квартале 2009 года чуть менее половины управляющих – около 43% – отметили увеличение спроса. Некоторые управляющие привлекли сторонних брокеров для поиска арендаторов. Однако в некоторых случаях их помощь оказалась бесполезной, так как подбором помещений арендаторы в настоящее время стараются заниматься самостоятельно, тем самым экономя средства на оплате комиссионных. Кроме того, арендаторы стали более требовательны к техническому оснащению бизнес-центров, предоставляемым услугам, качеству отделки и порядку оплаты.

 

На конец 2008 и начало 2009 года пришелся основной период пересмотра управляющими арендных ставок, поэтому во втором квартале 2009 года ставки демонстрировали разную динамику в зависимости от класса. Так, в классе «В» они незначительно повысились (на 1,7%), а вот в классах «А» и «С» произошло снижение на 9,9% и на 2,5% соответственно. Сегодня арендаторы прекрасно владеют ситуацией в данном сегменте рынка. Некоторые готовы открыто шантажировать арендодателей и заявляют: «Мы хотим надолго арендовать хороший офис по минимальной цене, ведь сейчас кризис на дворе!». Однако дальнейшее снижение ставок повлияет на снижение качества оказываемых в рамках договоров аренды услуг или сокращение их количества. В целом темпы снижения арендных ставок замедлились. В краткосрочной перспективе они останутся примерно на том же уровне, что и сегодня.

 

Если говорить о вводе новых объектов, то во втором квартале этого года общий объем ввода составил 158,9 тыс. кв.м, из них арендопригодных площадей было введено 120,9 тыс. кв.м. Итого в первом полугодии в целом было введено 256,8 тыс. кв.м, из них арендопригодных – 189,4 тыс. кв.м. За этот период появилось шесть ключевых офисных объектов, три – в классе «А», два – в классе «В+» и один бизнес-центр класса «В». Это такие офисные центры как «Сенатор» (3-я очередь, ул. Профессора Попова), «Атлантик-Сити» (2-ая очередь, угол Беговой ул. и ул. Савушкина), Nevsky Plaza (Невский пр., 55), «Арена холл» (ул. Добролюбова, 16), «Пулково Скай» (1-ая очередь, Стартовая ул.) и «Содружество» (3-ая очередь, Коломяжский пр., 33).
За первое полугодие текущего года было введено на 42% больше качественных офисных площадей по сравнению с аналогичным периодом прошлого, 2008 года. Однако большая часть из них – 63% – планировалась к сдаче еще в 2008 году, но потом сроки были сдвинуты. Таким образом, в настоящее время общий объем предложения в петербургских бизнес-центрах составляет 2, 211 млн. кв.м, в том числе 1,588 млн. кв.м арендопригодных площадей. Прирост за прошедшее полугодие составил 18%, а по отношению к первому полугодию 2008 года (то есть за год) – 32%.