Light industrial: новый формат коммерческой недвижимости или возвращение к корням

Ещё несколько лет назад рынок складской и производственной недвижимости делился просто: либо «тяжёлые» индустриальные комплексы на окраинах, либо «классические» склады у трасс.

 Теперь появился третий игрок — light industrial (от англ. «лёгкая промышленность»).

 Формат набирает обороты, и девелоперы уже называют его одним из самых перспективных направлений коммерческой недвижимости в России.

Что такое light industrial

Light industrial — это современные многофункциональные помещения, которые совмещают склад, офис и лёгкое производство под одной крышей.

 Здесь могут работать интернет-магазины, небольшие производственные компании, сервисные центры, IT-стартапы и крафтовые производства.

В отличие от традиционных складов, где на сотнях квадратных метров просто хранят товар, в light industrial часть площади отведена под офис, шоурум или сборочную линию.

Проще говоря, это формат «всё в одном»:

-     хранение и сборка товаров,

-     логистика и отправка,

-     офис и клиентская зона.

Почему это стало трендом

Причин несколько — и все они связаны с изменением экономики и логистики.

1.     Рост онлайн-торговли.

 После пандемии доля e-commerce в России выросла вдвое, и бизнесу понадобились склады ближе к городу, чтобы быстрее доставлять заказы.

 Большие логистические центры за КАДом не всегда подходят — слишком далеко и дорого.

2.     Импортозамещение.

Российские компании активнее развивают собственные производства и нуждаются в компактных помещениях для сборки, упаковки, тестирования.

3.     Уменьшение аренды офисов.

 Многие бизнесы перешли на гибридный формат, и им больше не нужны классические офисные башни. Проще объединить всё в одном объекте — склад, офис и цех.

4.     Инвестиционная привлекательность.

 Доходность light industrial достигает 11–13% годовых, что выше, чем у классических офисов или торговых помещений.

Кто строит

Пока рынок light industrial только формируется, но уже появились крупные игроки.

·     PNK Group — один из пионеров формата, развивает индустриальные парки в Москве, Подмосковье и Петербурге.

·     MR Group, O1 Properties, ГК «Страна Девелопмент» — осваивают проекты на стыке складов и многофункциональных пространств.

·     В Петербурге активен Setl Group, который рассматривает этот формат для проектов рядом с логистическими зонами и крупными магистралями.

Пока объём таких объектов в стране невелик — порядка 1,5 млн кв. м, но эксперты прогнозируют рост вдвое к 2027 году.

Чем light industrial отличается от обычных складов

Главное отличие — гибкость и городская локация.

1.     Меньшая площадь.

Если классический склад — это 10–20 тысяч квадратов, то light industrial — от 500 до 5000 кв. м.

2.     Близость к потребителю.

 Такие объекты строят в черте города или вблизи КАД, чтобы ускорить доставку и снизить транспортные издержки.

3.     Современная инфраструктура.

 Высокие потолки, зоны приёма клиентов, офисные блоки, парковки и зачастую — эстетика: архитекторы проектируют такие комплексы как «чистые» индустриальные пространства, а не серые ангары.

4.     Универсальность арендаторов.

 От стартапов до медицинских лабораторий — помещения подходят под разные задачи и классы бизнеса.

Преимущества и сложности

Плюсы

-     Высокая доходность — 10–13% против 7–9% у торговой недвижимости.

-     Стабильный спрос со стороны малого и среднего бизнеса.

-     Возможность быстрой перепланировки под нужды арендатора.

-     Потенциал капитализации: объекты можно продать дороже после ввода и заполнения арендаторами.

Минусы

-     Высокая себестоимость строительства — качественные инженерные сети, вентиляция, отделка.

-     Сложности с подбором площадок — в городе дефицит земель под промышленную застройку.

-     Необходимость активного управления: владельцу приходится работать с множеством арендаторов.

Петербург: рынок на старте

Северная столица пока отстаёт от Москвы по объёму индустриальных проектов, но спрос на компактные производственно-складские помещения уже есть.

Наибольший интерес проявляют компании из сфер e-commerce, мебели, косметики, упаковки и робототехники.

 Популярные локации — Мурино, Парголово, Шушары, Московский район за КАДом, где логистика к центру занимает не более 20–30 минут.

По данным консалтинговых агентств, в Петербурге в 2025 году строится и проектируется около 150 тыс. кв. м объектов light industrial, и этот показатель может вырасти вдвое уже к 2026 году.

Стоит ли инвестировать

Для инвесторов light industrial интересен по нескольким причинам:

·     выше доходность, чем у апартаментов или торговых площадей;

·     устойчивый спрос со стороны малого бизнеса;

·     долгосрочные договоры аренды — обычно от 3 до 7 лет.

Однако этот рынок остаётся нишевым.

 Для входа нужны серьёзные инвестиции — от 50 млн рублей за готовый объект.

Зато профессиональные девелоперы могут работать с институциональными инвесторами и создавать целые парки «лёгкой промышленности».

Перспективы на 2026 год

Эксперты считают, что формат light industrial станет «золотой серединой» между классическими складами и офисами.

 К 2026 году ожидается:

·     рост доли таких объектов до 15% в общем объёме складской недвижимости;

·     появление первых городских индустриальных кластеров, где будут объединены производство, IT и логистика;

·     рост интереса инвесторов, особенно тех, кто ищет альтернативу жилой застройке.

ТОП-3 причин, почему light industrial станет главным форматом после 2026 года

1.  Логистика становится локальной. 
После бурного роста онлайн-торговли бизнесу нужно хранить и доставлять товар быстро. Light industrial решает это, располагаясь ближе к городу и конечному клиенту.

2.  Малые производства возвращаются в города.
Небольшие фабрики, цеха, мастерские — всё чаще выбирают не промзоны, а компактные «умные» помещения с инженерией и офисом.

3.  Инвесторы ищут устойчивые активы. 
Light industrial обеспечивает стабильный денежный поток, а рынок ещё не перегрет. Это один из немногих сегментов коммерческой недвижимости, где совмещаются доходность и потенциал роста.

 

Light industrial — это символ новой экономики: компактный, гибкий, технологичный.

 Он появился как ответ на запрос бизнеса — работать ближе к клиенту, быстрее и умнее.

Да, строить такие объекты сложнее и дороже, но именно они могут стать опорой для малой промышленности и онлайн-торговли.

 И если раньше слово «склад» ассоциировалось с серыми коробками, то теперь это почти шоурум будущего — с умной логистикой, чистыми линиями и понятной экономикой.

Light industrial — не просто формат, а шаг к новой модели городской коммерческой недвижимости.

 И, похоже, именно за ним — светлое (и лёгкое) индустриальное будущее.