ОФИСЫ:ПЕРСПЕКТИВЫ ВЫЖИВАНИЯ

  

Игорь Горский, управляющий партнер «АРИН»

У КОГО БОЛЬШЕ ШАНСОВ?
В настоящее время все офисные здания можно разделить на три группы по степени уязвимости перед кризисными явлениями:
1. Введенные в эксплуатацию до кризиса;
2. Строящиеся и вводящиеся в эксплуатацию в период начала кризиса и первый кризисный год;
3. Находящиеся на стадии проектирования и предполагаемые к вводу в эксплуатацию в 2012-2013 годах.
Основная задача первой группы – найти разумный баланс между заполняемостью и арендной ставкой. Доход от аренды должен покрывать постоянные расходы на содержание бизнес-центра, при этом расходы должны быть максимально оптимизированы. Вторая группа наиболее уязвима перед кризисом – проблема в том, что себестоимость строительства объектов очень высока, а ставки в них уже сейчас на 30-50% ниже тех, что закладывались в бизнес-планы. Учитывая, что выход из кризиса не будет быстрым, основной рекомендацией для уже начатых проектов является оптимизация себестоимости. В наиболее выигрышном положении находится третья группа. Себестоимость на момент начала реализации проектов будет низкой, и на фоне посткризисного постепенного роста цен девелопер сможет получить максимальную прибыль.

ДИАГНОЗ РЫНКА
На сегодняшний день пропорции объема офисных площадей разных классов выглядят следующим образом: класс А – 19%, класс В/В+ – 47%, класс С – 34%. В докризисный период одной из главных тенденций было увеличение доли бизнес-центров классов А и В+ и снижение доли класса С. Однако в период кризиса появится интерес к офисным площадям класса C. Это, в свою очередь, подтолкнет девелоперов заняться реконструкцией бизнес-центров данного класса.
Анализ рынка офисных площадей класса А показал, что в условиях кризиса растет спрос на небольшие офисные площади, наибольшей популярностью пользуются офисы площадью 50-200 кв.м. Аналогичная тенденция наблюдается в классе В+/В.
Средний уровень заполняемости действующих бизнес-центров класса А в настоящее время снизился на 7-10% по сравнению с началом года и составил 88%. Заполняемость бизнес-центров класса В+/В составляет 90%, снизившись на 6-8% по сравнению с концом 2008 года. В наименьшей степени пострадали от кризиса офисные комплексы класса С: здесь средняя заполняемость составляет 92% (незначительное снижение на 3-4% по сравнению с ноябрем 2008 года).
Заполняемость новых бизнес-центров, введенных в 2008 и первом квартале 2009 года, колеблется на уровне 40-65%. Что же касается строящихся бизнес-центров, ввод которых намечен на 2009 год, только на 30-50% площадей уже нашлись арендаторы.

ЧТО НАС ЖДЕТ
Сегодня в Петербурге на этапе строительства находится 74 бизнес-центра офисной площадью около 1,6 млн. кв.м. При этом наибольшая часть проектов находится на начальной стадии строительства, и активность работ здесь минимальна: только 39% бизнес-центров на начальном этапе продолжают строиться. Бизнес-центры, готовые более чем наполовину, активно достраиваются: ни один из бизнес-центров, находящихся на завершающей стадии, не приостановлен.
В 2009 году можно прогнозировать ввод 22 бизнес-центров и многофункциональных комлексов с офисной составляющей общей офисной площадью 252,8 тыс. кв. м.
Спад предложения новых офисных площадей классов А и В+/В прогнозируется в 2010 и 2012 годах. В 2011 году ожидается ввод значительного объема офисных площадей за счет переноса сроков строительства объектов, которые приостановлены в данный момент. Принципиальное улучшение предложения на рынке офисных площадей класса А и В+/В прогнозируется к 2013-2014 году.
Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB

 
ВРЕМЯ ДЕЙСТВОВАТЬ
В первом квартале 2009 года состояние ожидания, в котором до этого находились как собственники, так и арендаторы бизнес-центров, сменилось активными действиями. Таким образом, увеличился объем свободных площадей, а арендные ставки снизились. Причем это произошло неравномерно. У некоторых бизнес-центров сейчас велика доля вакантных площадей, но другие объекты, где собственники и управляющие имеют более гибкую арендную политику, а сами центры – явные конкурентные преимущества, практически целиком заполнены.
Второй части бизнес-центров пришлось принимать серьезные меры для сохранения существующих арендаторов, идя на значительные уступки. Всем известен пример, когда в одном из старейших торгово-офисных центров класса А освободились сразу около 36% арендопригодных площадей, что вызвало падение арендной ставки на эти площади на 50%. Этот пример также прекрасно иллюстрирует тенденцию: объекты, которые были наиболее переоценены во время активного роста рынка, в большей степени испытали на себе отток арендаторов, снижение уровня заполняемости и арендных ставок.

 

Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB

ПРЕКРАТИТЬ ПАНИКУ
Постепенно паника на рынке офисной недвижимости, которую можно было наблюдать в октябре-декабре 2008 года, прекращается. В настоящее время появилась тенденция к небольшому увеличению спроса на помещения, к фиксации арендных ставок.
С начала года от арендаторов увеличилось количество запросов о снижении арендных ставок, что вызвало пересмотр условий аренды в более чем 75% бизнес-центров, участвующих в опросе, проводимом специалистами Praktis CB. Это вызвано тем, что арендаторы все еще продолжают искать пути снижения затрат. Более 82% арендаторов либо уже сократили расходы на аренду, либо собираются это сделать.
Управляющие бизнес-центрами по-разному отреагировали на падение спроса и запросы о пересмотре условий аренды. Порядка 5% изменили условия аренды – расширили спектр дополнительных услуг, входя щих в арендную плату, зафиксировали курс валюты, предоставляют рассрочки платежей. Около 36% бизнес-центров снизили арендную ставку, и еще около 36% – уменьшили арендные платежи и одновременно изменили условия аренды. Никаких изменений не произошло только в 23% объектов. Большинство арендаторов сейчас предпочитают заключать краткосрочные договоры аренды – благосостояние фирмы может в любой момент измениться. В первом квартале 2009 года ставки понизились в среднем на 14-16%. В классе А средние ставки составили 21800 руб./кв.м./год (включая НДС и КУ), в классе В+ – 13000, в классе В – 11710, а в классе С – 8180.

 

ВЫБИРАЙ – НЕ ХОЧУ
Стоимость аренды офисных квадратных метров – один из важных факторов выживания практически любого бизнеса.
Объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах увеличился с первого квартала 2008 года на 26%. При этом темпы роста не слишком замедлились – всего на 4% по сравнению с аналогичным периодом 2007-2008 годов. Это явление – не следствие кризиса, поскольку началось еще до него и свидетельствует о близости рынка коммерческой недвижимости Петербурга к насыщению.
В последние три года наибольший прирост показывали бизнес-центры класса А, предлагающие арендаторам помещения по самым высоким ставкам в сегменте офисных центров. Что касается местоположения новых объектов, то можно отметить, что большинство из них находится уже не в центре города: ресурсы его исчерпаны, что заставляет девелоперов обращать большее внимание на участки в других частях Петербурга. Еще одна тенденция – это укрупнение самих объектов: большинство новых зданий имеют площадь более 3 тыс. кв.м.