Перевод из жилого в нежилой фонд

Начинающие предприниматели часто сталкиваются с проблемой поиска подходящего помещения – порой единственным выходом из сложившейся ситуации становится перевод помещения в нежилое. Еще недавно эта процедура не представляла большой сложности, однако после вступления в силу в 2019-м году изменений в Жилищный Кодекс РФ осуществить перевод квартиры в нежилой фонд стало значительно труднее.

Что было раньше?

Буквально два года назад для перевода жилой недвижимости в статус коммерческой было достаточно, чтобы помещение было отдельным (не являлось частью квартиры), обладало своим входом на улицу и не было обременено третьими лицами, не находилось в залоге у банка. Также запрещалось проживание на постоянной основе людей. По сути, соответствовать подобным требованиям могли многие квартиры, располагавшиеся на первых и вторых этажах жилых домов.

Чтобы трансформировать статус помещения, собственник предоставлял в местную администрацию выписку из ЕГРН, паспорт и ИНН. В случае, если в ЕГРН уже были данные о здании, то поэтажный план и техпаспорт разрешалось не предъявлять. В случае необходимости прорубания отдельного входа на улицу к документам прилагался официальный проект переустройства.

Новые требования

Поправки в Жилищный Кодекс стали неприятным сюрпризом для многих организаций, да и физических лиц, которые планировали перевести свою квартиру в нежилой фонд и вести в ней ту или иную деятельность: открыть гестхаус, ресторан, магазин, цветочную лавку. ЖК РФ был значительным образом перекроен, однако основные изменения коснулись следующего:

·         Появился запрет на доступ в помещение из внутренней части дома (то есть, если есть вход с улицы, то дверь в парадную необходимо ликвидировать, предварительно, конечно, согласовав это по всем правилам);

·         Помимо основного пакета документов собственники теперь должны предоставлять протокол ОСС. Данный протокол – это согласие с собрания собственников жилья, на котором обязана присутствовать минимум треть владельцев квартир всего дома. Кроме того, свое личное согласие на перевод в нежилой фонд должны дать все собственники примыкающих к помещению квартир. Получить такие разрешения порой – за гранью реальности. Особенно, если соседние квартиры – это коммуналки с 10-15 собственниками, половина из которых не проживает по месту регистрации.

Особенности получения согласий

Статья 23 Жилищного Кодекса РФ регламентирует, что примыкающее помещение – любое, имеющее хотя бы одну общую стену с квартирой, а также находящееся сверху или снизу. Как отмечено выше, необходимо получить согласие от собственников данных объектов на перевод квартиры в нежилой фонд. Согласие может быть составлено в произвольной форме. В обязательном порядке оно должно содержать:

·         ФИО и паспортные данные (либо ИНН и ОГРН, если собственник – юрлицо);

·         Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Получение протокола ОСС – процедура не из простых. Самое сложное – собрать треть жильцов на два собрания. На первом они должны подписать разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, на втором – дать свое согласие на ведение конкретного бизнеса (у каждого коммерческого объекта есть свой статус – для заведений общественного питания он один, а для медицинских организаций – другой).

Кто должен присутствовать на собрании:

·         Все собственники всех примыкающих квартир и помещений;

·         Две трети собственников квартир из вашей парадной;

·         Минимум половина собственников из остальных парадных дома.

Выступить за перевод должны 50% плюс один от пришедших на собрание, в противном случае потребуется привлекать большее количество людей.

Основные юридические нормы

Чтобы перевести жилую недвижимость в нежилую, необходимо соблюсти такие юридические требования:

·         Квартира находится в собственности заявителя (по ДДУ, договору купли-продажи, договору дарения или наследования);

·         Квартира не залоговая, не арестована;

·         Жилье переводится в коммерческий объект целиком, а не частично;

·         Все проживающие выписаны из квартиры;

·         Все перепланировки узаконены;

·         Получены протоколы ОСС и согласия владельцев примыкающих помещений.

Технические требования

Что касается технической стороны вопроса, то на 2020 год должны соблюдаться такие нормы:

·         Помещение имеет отдельный вход с улицы, есть проект по «замуровыванию» двери в коридоры и рекреации, на внутреннюю лестницу здания;

·         Если квартира находится не на первом этаже, все помещения под ней коммерческие (нельзя перевести объект в нежилой, если под ним расположена жилая недвижимость);

·         Помещения площадью более ста метров оснащены двумя входами;

·         Объект оборудован всеми необходимыми инженерными коммуникациями, отвечает нормам пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности;

·         Здание, где располагается квартира, не входит в перечень объектов культурного наследия;

·         Здание не является аварийным и не подлежит сносу/реконструкции.

План действий

Если ваша квартира соответствует заявленным требованиям, и на руках имеются перечисленные выше документы, необходимо:

·         Обратиться в Департамент управления имуществом и получить доверенность на оформление документов в БТИ (для этого нужны паспорт, выписка из ЕГРН и обоснование права собственности).

·         Подать заявку в БТИ и, на основании доверенности из Департамента, получить поэтажный план здания с экспликацией. Он действителен в течение 30 дней.

·         Обратиться в ТСЖ/ЖСК, оформить технического заключения о состоянии дома.

·         Подать заявку в МЧС для заказа справки о пожарной безопасности, в СЭС – для заказа санитарно-эпидемиологического заключения – это дальнейшие стадии.

·         Оформить в паспортном столе пустую форму 9, подтверждающую, что в квартире никто не прописан.

·         Разработать проект перепланировки (если требуется обустроить отдельный вход или осуществить какие-либо изменения, связанные с переустройством квартиры).

Все полученные документы вместе с паспортом, выпиской из ЕГРН, протоколом ОСС и согласиями собственников соседних помещений необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом. Рассмотрение занимает 45 дней, затем заявителя уведомляют по телефону или заказным письмом. Стоимость процедуры рассчитывается индивидуально. В случае положительного решения необходимо обратиться в Регистрационную палату и зарегистрировать право собственности.

Отказ может быть вызван непредоставлением ряда документов, отсутствием согласия соседей, неправильно разработанным проектом переустройства. Необоснованный отказ можно обжаловать в судебном порядке.