Почем магазинчик?

Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg

По данным отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, сейчас на рынке наблюдается серьезная ротация арендаторов в торговых комплексах города, общая площадь которых составляет около 3680 тыс. кв.м. При этом особенно активно она происходит в комплексах с неудачной локацией и негибким отношением владельцев к ценовой политике. На сегодня доля вакантных площадей составляет 15-20%.
Заметно меняется и структура арендаторов в основных торговых коридорах Санкт-Петербурга. На место магазинов класса «премиум» приходят магазины, рестораны и кафе более низкого ценового сегмента.
В июне мы наблюдали общее снижение ставок аренды на встроенные торговые помещения. Все чаще при аренде торговых площадей используется комбинированная схема оплаты: базовая арендная ставка плюс процент от оборота. Арендаторы со своей стороны склоняются к полному отказу от фиксированной арендной ставки в пользу выплаты 10-12% от оборота магазина.
Исключение на общем фоне составляет Невский проспект, где средняя заявляемая арендная ставка за полугодие увеличилась на 26%, что связано с появлением на рынке новых объектов, предлагаемых по высокой цене. Средняя ставка аренды на торговые помещения Невского проспекта в июне достигла уровня 2800 руб./кв.м в месяц.
Часть ритейлеров в связи с падением товарооборотов и серьезными кредитными обременениями вынуждена уходить с рынка или менять собственников. Например компания A1 Investments, инвестиционное подразделение «Альфа-групп», получила контроль над розничной сетью по продаже компьютерной техники «Санрайз». Активы компании перешли к «Альфе» за долги.

 

Если говорить о новом предложении на рынке торговых центров Петербурга, то в первом полугодии 2009 года наблюдалось затишье. За данный период было открыто всего три новых торговых комплекса общей площадью 50,1 тыс. кв.м: «МебельWood», занимающий более 18 тыс. кв.м., «Феличита-Пионерская» («Сити Молл», вторая очередь) – чуть меньше 7 тыс. кв.м., и «Миллер центр» (третья очередь) – около 8,5 тыс. кв.м.
Спрос на торговые площади со стороны торговых операторов в течение первого полугодия 2009 года постепенно снижался, что связано с постоянным падением оборотов розничной торговли.
Консультанты отдела исследований Knight Frank St. Petersburg отмечают, что, несмотря на общий спад спроса на торговую недвижимость, на рынок продолжают выходить новые операторы, в том числе иностранные. Среди них Nike, до сих пор представленный в России лишь через франчайзи, Kiton, H&M, Cento, Ulysse Nardin, Jack Wolfskin. В июле на рынок Санкт-Петербурга вышел британский бренд New Look. Финская компания Naisten Pukutehdas Oy, развивающая сеть женской одежды NP, в ближайшие пять лет намерена открыть в Санкт-Петербурге порядка двадцати магазинов.
По данным наших специалистов, до конца 2009 года в Петербурге планируется открытие шести торговых центров. Интересно, что у двух из них торговая площадь превышает 50 тыс.кв.м: это торговый центр «Лето» («Система Галс») и «Феличита-Пионерская» («Макромир»). Лишь один центр займет площадь менее 5 тыс. кв.м. – «Толстой Сквер» («Лицедеи Билдинг Корпорэйшн»). Кроме того, X5 Retail Group, крупнейший ритейлер России по объемам продаж, планирует до конца текущего года открыть в Санкт-Петербурге и Ленинградской области не менее 20 дискаунтеров «Пятерочка», а также один гипермаркет «Карусель» и один супермаркет «Перекресток».

 

Игорь Лучков, директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group

 

За первое полугодие 2009 года в Санкт-Петербурге введено три торговых комплекса. По нашим подсчетам, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года темпы ввода снизились на 45%. Согласно скорректированному прогнозу, объем ввода новых площадей до конца года составит порядка 113 тыс. кв.м., что очень немного по сравнению с оптимистичными планами, которые строили девелоперы.
Регулярно проводимые «Росстатом» опросы потребительского поведения россиян свидетельствуют о том, что потребительская уверенность населения продолжает снижаться. В первом квартале 2009 года индекс потребительской уверенности снизился по сравнению с последним кварталом 2008 года на 15 процентных пунктов и достиг (-35%). Опросы второго квартала показали рост индекса на 3 пункта, до уровня (-32%), что существенно не изменило картину в целом. Прямым отражением сухой статистики стали пустующие площади в торговых центрах. Снижение спроса отрицательно сказывается на доходах торговли и, как следствие, на возможности оплачивать аренду.

 

Ритейлеры активно занимаются оптимизацией своих активов, оставляя только самые доходные, и поэтому частично закрывают свои торговые точки. Последний магазин закрыла «Банана-Мама», свернута деятельности сети товаров для дома «Санта-Хаус». В сложившихся экономических условиях страдают даже торговые центры с продуманной концепций: уменьшается посещаемость, снижается средний чек. С проблемами сталкиваются, в числе прочих, и представители премиального сегмента: закрылся петербургский флагман дорогой торговли – мультибрендовый бутик Vanity Luxury Gallery на Казанской улице.
Более успешно идут дела у дискаунтеров, сток-центров и магазинов электроники – «Метро», «Техносилы», «МедиаМаркта», «Ашана». А в наиболее рискованном положении находятся специализированные торговые комплексы – мебельные центры, магазины DIY: если падает спрос на определенную группу товаров, то они пустеют.
До наступления кризиса рынок торговых центров Санкт-Петербурга активно развивался и уже начинал испытывать дефицит торговых операторов, что выражалось в появлении масштабных проектов с одинаковыми наборами операторов, пустующими торговыми секциями, выделении значительных площадей под непрофильную и менее доходную развлекательную или спортивную функцию.
В сегменте street retail цена аренды на основных торговых коридорах города за полгода снизилась на 50–60%. По нашим данным, диапазон актуальных арендных ставок на Невском проспекте составляет 1800–5100 руб./кв.м в месяц, на Большом проспекте П.С. – 1000–4500 руб./кв.м в месяц.

 

В целом, тенденции развития рынка торговых центров сегодня довольно тревожны. Торговые сети сокращают ассортимент, отказываются от непрофильных товаров и закрывают наименее доходные объекты. Увеличивается количество предложений по продаже проектов и девелоперских портфелей.
В ближайшем будущем возрастет количество дефолтных проектов, которые будут передаваться в банки по залоговой стоимости. У банков, кредитовавших девелоперов, увеличится фонд недвижимости. Количество вновь заявленных проектов торговых комплексов сегодня заметно сократилось, что объясняется значительным снижением объема доступных средств под инвестиции. Многие девелоперы находятся на грани банкротства. Как следствие, темпы роста предложения в ближайшие два года значительно снизятся и с большой долей вероятности не выйдут на прежний уровень раньше, чем через пять-десять лет.