Покупка коммерческой недвижимости в строящемся объекте: реально ли заработать?

На стадии строительства можно приобрести не только жилую, но и коммерческую недвижимость. Насколько такая покупка оправдана, реально ли получить осязаемые дивиденды, вложившись в нежилой фонд, зависит, прежде всего от целей покупателя.

Инвестирование с целью продажи

Как и квартиры, объекты коммерческой недвижимости девелоперы реализуют в процессе строительства. Стоимость квадратного метра в таких объектах на этапе котлована значительно ниже, чем после сдачи. На первый взгляд, приобретение коммерческого объекта в строящемся доме несет исключительную выгоду, ведь после ввода помещение реально будет продать дороже. Впрочем, тут есть свои нюансы.

Не всегда коммерческие помещения оказываются востребованными сразу после сдачи или на стадии завершения стройки. Порой собственники такой недвижимости годами ждут продажи – особенно это касается новостроек в малонаселенных спальных районах: люди боятся открывать магазин в только что построенном доме, так как видят отсутствие успеха у аналогичных торговых точек в соседних ЖК.

Как правило, заселение объекта происходит в течение двух лет после сдачи – на начальном этапе осуществляются строительные работы, ремонт. Когда жилой комплекс уже заселен, интерес к коммерческим объектам возрастает – нередко покупателями становятся либо жители комплекса, желающие иметь бизнес поближе к дому, либо представители крупных торговых сетей. Так или иначе, нужно быть готовыми к тому, что при продаже помещения придется ждать дольше, чем при продаже квартиры. Переуступки коммерческой недвижимости – и вовсе редкость (за исключением случаев, когда речь идет о гипер-востребованных локациях).

Покупка коммерции под сдачу в аренду: основные вопросы

Что касается аренды, ситуация тоже неоднозначная. Чтобы иметь уверенность в том, что помещение быстро снимут (и по адекватной стоимости), необходимо тщательно изучить рынок вокруг. Прежде всего, нужны ответы на вопросы – какие объекты пользуются популярностью в новостройках поблизости? Какой у них метраж? Какие особенности имеют эти помещения? Нужно, чтобы коммерческая площадь подходила по статусу под объекты, которые интересуют большинство коммерсантов. Если вы планируете сдавать свой юнит под кафе или ресторан, нужно удостовериться, что в помещении можно установить мощную вытяжку, что имеется достаточная мощность электричества и т.д. Многие девелоперы выдают особые рекомендации по сферам использования помещений – какие-то изначально предназначены под супермаркет, какие-то – под фитнес-клуб. Эти рекомендации нужно соблюдать.

Если грамотно просчитать все нюансы, вполне реально заработать хорошие деньги на сдаче в аренду или продаже коммерческого помещения. Однако, в случае с коммерцией недостаточно просто быть уверенным в своевременной сдаче жилого комплекса – нужен более детальный подход.

Рост спроса в 2020 и 2021 годах

Согласно статистике, последние годы ознаменовались спросом на строящуюся коммерческую недвижимость – даже если отбросить данные по апартаментам (юридически они также относятся к нежилому фонду), показатели по продажам выросли. На первый взгляд это кажется удивительным – особенно, на фоне проблем в сфере общепита в период пандемии. Однако, как выяснилось, позиции в это время набирали помещения под стрит-ритейл: небольшие магазины, кафе, работающие навынос, склады, аптеки.

Аналитики утверждают, что в ближайшем будущем спрос не будет снижаться. Однако, не все категории помещений останутся востребованными. Сегодня большой ажиотаж вызывают небольшие по площади объекты, где удобно разместиться ателье, аптеке, пекарне, магазину алкогольной продукции (в частности, разливного пива). Также популярны помещения с удобной зоной погрузки и выгрузки – их с удовольствием арендуют супермаркеты. Окупаемость выше у помещений небольшого метража – несмотря на то, что стоимость их аренды ниже, найти предпринимателя гораздо проще, да и изначальная цена на малометражный офис выгодная.

Большие риски: ФЗ №214 не панацея для инвесторов

Основные проблемы инвестора, вкладывающего средства в коммерцию – незащищенность законом, отсутствие прав классического дольщика. Федеральный закон №214 устанавливает, что в случае, если жилой комплекс не будет достроен, дольщик нежилого фонда не сможет претендовать на возмещение ущерба. Более того, если девелопер будет признан банкротом, и объект возьмется достраивать другой застройщик, он не обязан передавать готовое помещение покупателю, заключившему договор с первой строительной компанией.

Статья 201.1 ФЗ «О несостоятельности» (о банкротстве) устанавливает, что новому застройщику, который достраивает проблемный объект, вместе с имуществом переходят и обязательства по передаче квартир, машиномест и нежилых помещений площадью до 7 квадратных метров (в большинстве случаев речь идет о кладовых и специальных боксах для хранения вещей). То есть, заключившие договор долевого участия инвесторы не признаются участниками долевого строительства, если предмет их инвестирования – не квартира, а нежилой объект.

До 2018-го года и коммерческие помещений до семи «квадратов» не подлежали передаче покупателю, если достраивать жилой комплекс брался новый девелопер. Однако, в закон внесли изменения – причиной тому стало логическое заключение законодателей о том, что нужно защитить интересы самой уязвимой стороны – тех, кто приобрел помещения для личных нужд, а не для бизнеса.

Представителей бизнеса, что естественно, подобное положение вещей возмущает – в случае банкротства девелопера они становятся дольщиками «второго сорта», не получая право на возмещение ущерба. Впрочем, некоторые застройщики идут навстречу таким дольщикам, и передают помещения, как жилые, так и нежилые, всем покупателям, которые заключили ДДУ. Как отмечают эксперты рынка, подобный «жест доброй воли» совершают те СК, которые получают возможность заработать на реализации большого пула квартир или имеют другую выгоду от достройки (к примеру, дотацию от государства, освобождение от налогов и т.д.).

Стоит ли покупать коммерческий объект в новостройке?

Приобретение нежилого объекта в строящемся ЖК, определенно, способно принести выгоду – но только в том случае, если вы уверены в востребованности локации и добросовестности застройщика. Если вы новичок в сфере инвестиций, логично будет начать с жилой недвижимости – риски здесь гораздо ниже, а доходность довольно высокая, особенно если вы нацелены на перепродажу. Кроме того, вы будете надежно защищены ФЗ №214, сможете рассчитывать на выплату неустойки в случае задержки ввода в эксплуатацию и на получение своей квартиры, если достраивать комплекс будет другая компания.

Если вы ищете коммерческий объект для ведения собственной деятельности, внимание следует обратить на уже сданные ЖК и бизнес-центры, а также на комплексы от крупных застройщиков с хорошей репутацией.