Популярная коммерция: как продавались апартаменты в 2022 году?

По итогам 2022 года самым популярным видом коммерческой недвижимости стали… апартаменты. В них было вложено порядка 38 миллиардов рублей. Еще 18 миллиардов инвесторы вложили в офисные пространства, и более 15 миллиардов – в объекты логистики. О чем говорят эти цифры, и есть ли смысл покупать коммерческие помещения сегодня? Разбираемся в статье.

38 миллиардов – много или мало?

На первый взгляд кажется, что без малого сорок миллиардов рублей – внушительная сумма для рынка сервисных апартаментов Петербурга. Однако, если копнуть глубже, станет понятно – ситуация вовсе не так безоблачна. Дело в том, что в 2022-м году активность покупателей коммерческой недвижимости уменьшилась более, чем на треть. Вместе с тем минимальная стоимость юнитов увеличилась на восемнадцать процентов, а доходность коммерции упала на несколько процентов (по данным «Делового Петербурга» до 5%, однако это общие показатели в сфере коммерческой недвижимости – не только на рынке апартаментов).

Сильно вырос интерес покупателей к бюджетным лотам – самые недорогие объекты раскупались быстро. Более дорогостоящие предложения остаются невостребованными. Как отмечают эксперты, это связано с тем, что инвесторы хотят как можно скорее разместить свободные активы – и делать они это предпочитают дробно, не вкладываясь большими суммами в один проект. Аналитики считают, что такие инвесторы не стремятся к большой доходности, и их основная задача сегодня – сберечь средства, а не получить хороший пассивный доход.

Наиболее перспективные помещения

Самыми ликвидными вариантами для покупки остаются общественные пространства, индустриальные помещения, торговая недвижимость и стрит-ритейл. Последний, кстати, стал почти единственным сегментом рынка коммерческой недвижимости, который не просел с точки зрения доходности, а, наоборот, вырос в цифровом выражении. По данным NF-Group покупательский график в общественных пространствах и торговых центрах за 2022 год в некоторые месяцы даже показал рост по сравнению с аналогичными периодами предыдущего года. В связи с этим в ТЦ количество свободных площадей уменьшилось почти на десять процентов (в то время, как помещения, расположенные вне общественных пространств, напротив, стали менее востребованы среди покупателей – особенно, это касается локаций в удаленных спальных районах Петербурга и в Ленинградской области).

Падение спроса на апартаменты

Несмотря на внушительную сумму в 40 миллиардов рублей, которую потратили инвесторы на покупку северо-столичных апартаментов, по итогам 2022-го года в Петербурге было продано в два с половиной раза меньше, чем за 2021 год. По количественным показателям рынок апартаментов откатился на несколько лет назад. И, что примечательно, многие вновь стали покупать «апарты» не только под инвестиции, но и для жизни.

Наибольший спрос в сегменте апартаментов пришелся на студии – их доля составила порядка 70% от общего числа продаж. Но тут есть и причина – практически во всех апарт-отелях представлены студии и (редко) однокомнатные юниты. Осенью многие люди призывного возраста уехали из России – а ведь они составляли вполне себе платежеспособную прослойку населения. Среди них были и инвесторы, и арендаторы коммерческой недвижимости. По словам аналитиков, инвесторы остались, но их число снизилось – если сравнить показатели 2021 и 2022 года, разница в числе инвестиционных сделок колоссальна… Если раньше это было порядка 14% от общего числа сделок, то сегодня – лишь около 5%. И дело не только в «уехавших»: инвесторы, оставшиеся в Петербурге, тоже предпочли не расставаться с деньгами быстро. Многие начали воспринимать недвижимость не как способ заработать, а как якорь, который в случае чего помешает им быстро уехать.

Некоторые эксперты рынка видят ситуацию в более позитивном ключе. В частности, они считают, что сравнивать показатели 2022-го года с 2021-м не совсем корректно – ведь это был рекордный по всем показателям год. Если сопоставить продажи апартаментов с 2019-м годом, то разница уже не кажется столь существенной.

Сервисные или несервисные?

В Петербурге, в отличие ото многих других регионов, исторически сложилось, что апартаменты по большей части были сервисными. Да, иногда появлялись проекты с псевдо-жильем, но это были скорее исключения из правила. Одна из причин популярности сервисного сегмента – отличный туристический поток в Северной столице. Даже сотню лет назад в Петербурге существовал свой рынок апартаментов – только назывались они иначе: доходные дома. Сегодня их аналог – апарт-отели для долгосрочного проживания.

Примечательно, что именно на сервисные апартаменты пришлось основное падение спроса. А вот продажи в сегменте псевдожилья остались почти на прежнем уровне. Связано это с тем, что их чаще приобретают для себя, а не под инвестиции. А, так как за последний год средняя доходность сервисных апартаментов составила менее пяти процентов, люди чаще искали не инвестиционные объекты, а жилые – для сохранения средств.

В какие сегменты переместился спрос

Большую популярность получили рекреационные апартаменты – отели, расположенные за пределами оживленных городских районов: близ озер, рек, Финского залива, в лесу. Их востребованность объясняется просто – сегодня, когда петербуржцы практически потеряли возможность путешествовать, зачастую на отдых они отправляются в Ленобласть. Благодаря этому апартаменты, расположенные в комфортных для отдыха местах, стали выгодными – доходность стала неуклонно расти.

Как итог, в 2022-м году продажи в рекреационных объектах выросли на 16% по сравнению с 2021-м году. Возможно, за этим сегментом – будущее, считают эксперты. Тем более, что в сегменте появилось много новых предложений. Отметим наиболее интересные – апарт-отель «Bereg. Курортный» от Element Development, «Морская Ривьера» от девелопера «Сенатор», Gatchina Gardens от одноименного застройщика, а также ряд других объектов.

Цены не снижаются

Хотя спрос на апартаменты и снизился, цены на юниты в апарт-отелях росли. В 2022-м году средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте составила 268 тысяч рублей – таким образом, прирост стоимости за год составил семнадцать процентов. В то же время, несервисные апартаменты подорожали на семь процентов – средняя цена «квадрата» по итогам прошлого года составила 258 тысяч рублей.

Рекреационные объекты подорожали на пятнадцать процентов, до 317 тысяч рублей (такая высокая цифра – за счет высокого спроса, а также благодаря выводу в продажу видовых лотов в «Морской Ривьере»). В премиальном сегменте «апарты» подорожали на целых тридцать два процента – сегодня метр здесь в среднем стоит более 820 тысяч рублей.

Таким образом, как это не парадоксально, в качестве вложений с целью сберегания средств покупка апартаментов (особенно рекреационных) все еще остается выгодной. Похоже, цены на такую недвижимость не только не будут снижаться, но и продолжат расти. А оформление договора сегодня может стать особенно хорошим решением – пока рынок на спаде, застройщики предлагают большое количество скидок и акций, а на «апарты» зачастую распространяются программы беспроцентной рассрочки и другие варианты оплаты, призванные компенсировать отсутствие льготной ипотеки на апартаменты.