Радости и печали рынка коммерческой недвижимости
Опубликовано:
Торговые комплексы в фаворе!
Главный закон рынка коммерческой недвижимости гласит «Location, location & location» – «местоположение, и еще раз – местоположение». Поэтому обычно от кризиса наименее страдают хозяева самых престижных объектов. Это правило оказалось верным для всех стран, кроме России, которая в очередной раз продемонстрировала свою эксклюзивность: именно помещения, за которые раньше буквально шла борьба, вдруг оказались невостребованными. Причина этого казуса – в ограниченности спектра представленных на российском рынке, и в частности – рынке СПб, торговых марок. Зайдите в любой торговый комплекс, и во всех (хоть в центре, хоть на окраинах) вы увидите одинаковые названия. Произошло просто перенасыщение рынка магазинами одних и тех же компаний.
«Известные международные торговые марки просто не хотят идти под российский менеджмент, – говорит Анна Шуховцова, генеральный директор Global Group. – А так как большинство управляющих компаний торговых центров принадлежат нашим соотечественникам, то и в качестве арендаторов в основном представлены компании, в которых участвует российский капитал. Или же те редкие компании, которые когда-то увидели перспективу, рискнули, оказались в выигрыше, а затем открывали свои точки в каждом вновь построенном комплексе. Остальные (осторожные) просто сюда не пошли. Незадолго до начала кризиса наметилась новая тенденция: стали появляться торговые центры целиком под управлением иностранной компании. Например, французский проект «Радуга». Обратите внимание, там и представлены в основном французские марки, которых больше вы нигде не встретите. Но… кризис спутал все карты, и сегодня западные инвесторы не интересуются покупкой новых объектов».
«Если компания имеет несколько торговых точек и вынуждена сейчас часть из них сократить, то именно дорогие места они сокращают в первую очередь, – говорит руководитель направления коммерческой недвижимости «Адвекс-Лиговский» Виталий Андреев. – Даже Компании, имеющие вполне стабильное положение, договариваются о снижении процентных ставок на 15-20%, а арендодатели идут на это. Они стремятся любой ценой удержать арендатора, понимая, что чаще всего это продиктовано не «выкручиванием рук» под шумок финансового кризиса, а реально сложным финансовым положением».
При этом можно с уверенностью сказать, что именно хозяева торговых комплексов пострадали пока менее всего: несмотря на завышенные ставки, большинство арендаторов продолжают свою работу на прежних условиях, уповая на повышенную проходимость. А вот владельцы «street retail», т.е. отдельно расположенных помещений прочувствовали «дыхание кризиса» уже в полном объеме. Более всего пострадали владельцы коммерческих площадей на самых элитных проспектах: Каменноостровском, Большом П.С. и Невском. Ставки понизились на 40-50%, и если раньше стоимость аренды на Невском составляла 100-150 $ за кв. м., то теперь ставка опустилась до 1000 рублей за квадрат. Но даже с таким большим дисконтом сдать освободившиеся помещения сложно.
А вот арендаторы оказались в явном выигрыше! Сейчас в Санкт-Петербурге сложилась уникальная ситуация, когда у хозяев небольших компаний появилась реальная возможность арендовать за умеренную плату отдельное помещение под торговую точку в престижном месте намного дешевле, чем в торговом комплексе.
Офисные страдания
Гораздо менее радужная картина наблюдается в сегменте аренды офисных помещений: почти все компании, оптимизируя расходы, уплотняются, переезжают в меньшие и более дешевые помещения. Наполовину пустыми стоят даже такие престижные офисные центры как «Сенатор». Чем же объясняется такая картина?
На сегодняшний день цена и аренды, и продажи офисных коммерческих помещений упала на 15-20%, но все равно потенциальные покупатели пока не выстраиваются в очередь, а ждут еще большего падения. Причем, по мнению большинства экспертов, такую ситуацию провоцируют сами же собственники объектов: у них нет единой ценовой политики, многие из них испытывают паническое состояние и не желают ждать выравнивания ситуации. Поэтому все чаще можно увидеть двойные объявления: аренда – столько-то, а продажа этого же объекта – столько-то. То есть по принципу – что первое сработает! Их можно понять: за столько лет они привыкли к тому, что условия диктуют они, а не им.
Гораздо менее оптимистичен в оценке ситуации заместитель генерального директора Центрального Агентства Недвижимости (ЦАН) Алексей Попов: «Питер всегда с небольшой отсрочкой копирует московскую ситуацию. Так вот там уже сегодня можно снять на год офис класса «А» или «Б» только за стоимость ежемесячных коммунальных платежей. Многие просто инвестировали в некоммерческую недвижимость и держали площади резервно, а кризис вынудил их использовать все возможности, и на рынок выплеснулась волна дешевых офисных помещений: хозяева идут на это, чтобы самим не уйти в минус. Так что сегодня у арендаторов появилась реальная возможность выбора».
В публичных обсуждениях все чаще можно услышать, что арендные ставки были сильно завышены, а теперь идет естественное выравнивание. «По-моему, говорить о завышении арендных ставок просто некорректно: любой рынок – механизм саморегулирующийся, и если находятся желающие снимать помещения по такой цене, значит – ставки оправданы. Растет благосостояние – ставки растут, падает – ставки снижаются», – говорит Виталий Андреев.
Кризис в разгаре, но прогнозы оптимистичные!
Итак, подведем итоги! Что же из объективных факторов можно отметить? Да, действительно, количество сделок по аренде коммерческой недвижимости за последние месяцы несколько сократилось. Но желающие как были, так и есть, просто они ищут наиболее оптимальные условия. Разумные арендодатели быстро снизили ставки и продолжают получать свою немаленькую прибыль! В частности, теряя арендаторов, они не ждут, когда кто-то придет к ним на поклон, а обращаются к услугам агентств, занимающихся коммерческой арендой. И если раньше комиссионные агентству платили арендаторы, то сейчас платят арендодатели: профессионалы грамотно откорректируют цену и быстрее найдут арендатора.
А что будет завтра?
Все эксперты в качестве новой точки подъема рынка уверенно называют конец 2010 – начало 2011 года. До конца этого года, кроме предсказуемых сезонных всплесков, радужных перспектив не видно. «Серьезный кризис у рынка аренды еще впереди, – говорит Алексей Попов. – Многие еще до конца не осознали всю глубину происходящих процессов, и арендодатели мало снизили цены. Падение еще должно будет составить не менее 20-30%».
«Начало 2009 года прошло под знаком испуга и дезориентации. Как всегда в сложных ситуациях, народ занимает выжидательную позицию. Тенденция понижения цен будет сохраняться до середины 2010 года, а затем снова начнет повышаться, – прогноз от Виталия Андреева. – Всплеск всегда наблюдается в начале года и в начале осени».
Если говорить о продажах коммерческой недвижимости, то не надо забывать о таком факторе, как отложенный спрос: рано или поздно все, кто занимал выжидающую позицию, все равно будут покупать. И вот тогда взлет неизбежен. «Я верю в российских инвесторов из регионов, которые живут на «реальные», а не заемные деньги, и при этом хорошо знают всю специфику бизнеса в России. Сегодня выживает тот, кто не только умеет хорошо работать, но еще и готов быть мобильным, меняться в ногу с требованиями времени» – говорит Анна Шуховцова. Ей вторит Алексей Попов: «В выигрыше тот, у кого есть наработанные связи, выходы на инвесторов. К осени будут появляться новые игроки, нацеленные на скупку резко подешевевших активов. При этом с рынка уйдет большое количество посредников».
Именно сейчас появилась надежда, что Россия повернется, наконец-то, лицом к малому бизнесу. Сегодня наметилась тенденция на дробление площадей под коммерческую аренду. Ведь не секрет, что раньше «мелкому» арендатору просто нереально было найти престижное удобное помещение, так как собственники предпочитали иметь дело исключительно с крупными компаниями.
Хозяевам заветных метров придется отказаться от привычных схем и поискать новые креативные решения. В частности, одним из возможных вариантов решения проблемы может стать перепрофилирование площадей: например, пустующих торговых комплексов – в реально недорогие!!! офисы. Еще один возможный путь – это направленность торгового комплекса или бизнес центра на узкую специализацию, что сделает его привлекательным для лиц, реально заинтересованных в конкретных услугах узкого профиля.
Марина Романенкова