Революции на рынке коммерческой недвижимости не случилось - эксперт

Закон о возможности разрыва договоров аренды еще не принят, но уже наделал много шума среди представителей профессионального сообщества. Управляющий партнёр Адвокатского бюро "Румянцев Лигал" Осип Румянцев в рамках круглого стола, организованного АРСПб при инфоподдержке BKN.RU, рассказал о последствиях принятия данного решения. 

– Какой-либо революционный закон о возможности расторжения договоров аренды или освобождения от уплаты арендной платы пока принят не был. Государство официально ограничилось только мерами поддержки наиболее пострадавших отраслей малого и среднего бизнеса предоставлением отсрочки от уплаты за арендуемое государственное и муниципальное имущество.  

Поскольку речь идет об отсрочке, то платить арендную плату все равно придется, но это можно будет сделать частями и в период с 1 января следующего года до конца 2022 года. Пока законодатель планирует, что в этот срок произойдет восстановление экономики. 

Отсрочка от уплаты арендных платежей происходит не автоматически, а на основании запроса арендатора. Таким образом, учитывая длительность судебных процедур, государство могло просто ограничиться тем, чтобы не предъявлять задолженность по арендной плате за 2020 год к судебному взысканию в 2020 году. Практический смысл такого маневра оказался бы тот же. 

 

В первые дни введения запрета на работу ряда организаций многие арендаторы ожидали более решительных действий от государства. Например, внесение поправок в Гражданский кодекс, устанавливающих принудительную отсрочку или освобождение от уплаты платежей на период эпидемиологических невзгод. Но такое решение стало бы скорее политическим, а не экономическим. С одной стороны большая часть населения снимает помещения, но с другой стороны есть и другая часть населения, которая сдает недвижимость. Второй части подобное решение явно не понравилось бы, и подобным решением одни были бы настроены против других и власти. Государство на такие меры не пошло. Что касается законопроекта, который сейчас рассматривается в Федеральным собранием, то на наш взгляд, это половинчатое решение, учитывающее интерес всех сторон. Однако, учитывая ближайшую перспективу поэтапной отмены ограничений, такое решение может стать запоздалым.

Арендаторам предоставлено право отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок. По общему правилу раньше это было невозможно. Между тем за арендодателем остается обеспечительный платеж и право требовать уплаты арендной платы до момента расторжения договора аренды. Если арендатор не оплачивает арендную плату, то арендодатель должен быть сам рад отказаться от такого арендатора. А если арендатор оплачивал арендную плату даже в столь сложные времена и им принято решение об отказе от исполнения договора аренды по новым поправкам, то процесс смены арендатора должен быть для собственника объекта наиболее мягким.