Опубликовано:
Александр Сафонов, управляющий объектами недвижимости ООО «Управляющая Компания «Югра Северо-Запад»:
Арендные ставки вернулись на два года назад
В начале этого года рынок офисной недвижимости оказался в состоянии, которое никто не мог предвидеть: разом высвободился значительный объем офисного пространства во всех категориях офисной недвижимости – от непритязательного класса «С» до элитных бизнес-центров класса «А». Произошло это по нескольким причинам: отказ компаний-арендаторов от площадей, взятых под планируемое в будущем расширение; сокращение персонала, а значит уменьшение потребностей в офисном пространстве для размещения работников; перепрофилирование бизнеса и прочее. Таким образом, за очень короткое время предложение значительно превысило спрос.
Многие компании-арендаторы, в целях оптимизации расходов, начали искать помещения в бизнес-центрах на класс ниже или в чуть менее престижном месте. Арендодателям в таких случаях приходилось проявлять гибкость и идти на уступки, предлагать скидки, а это привело к уменьшению арендных ставок на 10-25%. В целом, арендные ставки вернулись к уровню примерно двухлетней давности. Эта тенденция сохраняется и сейчас, хотя и не носит такой лавинообразный характер.
Говоря о прогнозах на будущее, приходится быть весьма осторожным. Отметить на текущий момент нужно следующее – арендаторы, активность которых снижается летом, будут испытывать трудности; велика вероятность того, что они будут выходить на собственников с просьбами о еще одном снижении арендных ставок, а это может привести к еще одному изменению уровня средней арендной ставки в целом. Хотя чувства собственников, испытывающих существенное уменьшение доходов, понять несложно, нужно отметить, что многим из них следует проявить мудрость и искать определенные компромиссы во взаимодействии с нынешними и потенциальными арендаторами.
Валерий Хламкин, директор по развитию VMB TRUST:
Арендаторы ищут выгодные условия
Компания VMB TRUST работает на рынке с 1991 года, выступая по одним проектам в роли управляющей компании, а по другим – в роли арендодателя. При этом в компании сильно развито подразделение брокериджа, поэтому мы хорошо представляем и потребности современного арендатора. В конце 2008 года рынок аренды офисных помещений буквально за три месяца развернулся на 180 градусов, превратившись из рынка арендодателя в рынок арендатора. Основные тенденции рынка – увеличение доли вакантных площадей, снижение арендных ставок, разделение рынка на первичный и вторичный. При этом число обращений в отдел брокериджа по поиску новых офисов с октября 2008 года выросло в несколько раз. И если в октябре-декабре большинство заявок составляли небольшие офисы площадью менее 50 кв.м, то после нового года арендаторов интересуют площади 400-700 кв.м. и более. Сегодня мы работаем с несколькими клиентами, которых интересуют площади более 1500 кв.м. При этом количество реализованных сделок невелико. Для арендатора поиск новых помещений – повод выторговать лучшие условия у своего арендодателя. И большая часть арендодателей готова идти на уступки, уменьшая доходность ради сохранения заполняемости. За последние несколько лет вместе с ростом уровня предлагаемых в аренду помещений рос средний уровень запросов арендатора. И сейчас, когда появился выбор, арендаторы обращают внимание и на техническое оснащение объекта, и на предоставляемые дополнительные услуги, и на профессионализм управляющей компании.
В отношении торгового ритейла ситуация несколько иная. В «той жизни» была относительно невысокая стоимость денег, их легкая доступность, относительно сегодняшнего дня высокий уровень потребления и соответственно обороты ритейла. Расширять сеть до максимально возможных размеров, увеличивать обороты и присутствие в регионах, открывать даже малодоходные точки, зарабатывая на оборотах – вот тенденции последних лет. Теперь же открытие новой точки требует временных и финансовых затрат на фоне упавших оборотов и снизившейся покупательской активности. Необходимо снижение издержек, переоценка рентабельности каждой точки, аккумулирование средств для погашения кредитов, займов и прочих расходов. Это привело к тому, что ритейл «мигрирует», выискивая новые более выгодные точки в наиболее проходимых местах.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп».
Новостройки – это перспективно!
Помещения на первых этажах новостроек обычно арендуют владельцы малого бизнеса, хотя немало случаев, когда крупные компании используют их как дополнительные офисы в разных районах города. Одно из главных преимуществ таких помещений – постоянный транспортно-пешеходный поток. Запланированные застройщиками коммерческие помещения на первых этажах выгодны всем: предприниматель получает площадь, у застройщика исчезает проблема продажи квартир на первом этаже, которые пользуются минимальным спросом.
Главным критерием выбора арендатором помещения является местоположение. Именно оно играет главную роль. Поэтому важно определить востребованность в будущем данной услуги, предоставляемой населению конкретного микрорайона. Сегодня ни один дом не обходится без коммерческих помещений. Но для любой новостройки важна инфраструктура района. Ситуация на рынке такова, что инвесторы и девелоперы уходят от так называемых «точечных застроек», предпочитая вкладывать средства в крупные жилые комплексы. Например, наша компания активно застраивает Красносельский и Приморский районы. Это связано с хорошо развитой инфраструктурой и привлекательностью, с точки зрения вложения инвестиций, застраиваемых районов.
Если же сравнивать коммерческие помещения в новостройках и во вторичном жилье, то больше плюсов, разумеется, у новостроек. Это и удобная парковка, и новая отдельная площадь, в которой, по договоренности с застройщиком, можно осуществить собственную планировку помещения. Также стоит отметить процесс согласования. Во вторичном жилье, как правило, идет речь о переводе помещения из жилого фонда в нежилой. Тем не менее, не всегда возможно сделать то, что задумано: планировки в построенных домах рассчитаны на жилье, и всю инженерную инфраструктуру (коммуникации, системы вентиляции и пр.) бывает невозможно переделать, плюс это влечет большие финансовые вложения и затраты времени. У «первички» же, наоборот, все коммуникации, системы вентиляции и другие функции уже заложены проектом и не требуют дополнительных затрат и времени на согласования.
Что касается местоположения, то по статистике, наиболее привлекательными районами являются Приморский и Выборгский; активно развивается Красносельский. На примере нашего объекта «Маршал-2» в Красносельском районе можно показать преимущества данной территории. Микрорайон довольно интересен с точки зрения инфраструктуры, но не богат относительно предлагаемых услуг: ближайшие коммерческие помещения либо уже заняты, либо находятся в располагающемся поблизости торгово-развлекательном комплексе, где ощутимо количество конкурентов. Поэтому здесь очевидна выгода расположения коммерческих помещений непосредственно в строящемся жилом комплексе, где появится новый социальный слой населения.
Один из плюсов приобретения коммерческой недвижимости в новостройках – получение выгодных условий при покупке. Еще летом 2008 года такие объекты, как правило, продавались либо со 100% оплатой на начальном этапе строительства либо с минимальной рассрочкой. Сегодня есть возможность приобретения на льготных условиях недвижимости в готовых зданиях или с высокой степенью готовности. В частности, на готовые коммерческие помещения можно взять отсрочку платежа на год или два, вложить небольшие деньги в бизнес, начать работать и, получая прибыль, гасить задолженности по платежам. Раньше это сделать было практически невозможно. Сегодня на этом можно выиграть: коммерческие помещения будут востребованы всегда, поэтому, покупая такую площадь сейчас, через год можно выгодно ее продать или сдать в аренду.
* Данная статья не является официальной позицией портала obzor78.ru, а представляет собой личное экспертное мнение ее автора. Портал obzor78.ru не является кредитной организацией. Кредит предоставляется банками-партнерами. Расчет носит информационный характер и не является окончательным.