ТРЦ и БЦ: новые реалии рынка — меняйся или уходи

Еще несколько лет назад крупный торговый центр у метро или современный бизнес-центр считались почти гарантированно успешной инвестицией. Высокий трафик, стабильные арендаторы и постоянный спрос создавали ощущение устойчивого рынка. Сегодня ситуация меняется стремительно: часть торговых центров теряет посетителей, бизнес-центры сталкиваются с избытком офисов, а собственники все чаще вынуждены выбирать между реконцепцией и убытками.

ТРЦ - тенденции рынка сегодня

Рынок коммерческой недвижимости вошел в фазу, где старые модели перестают работать.

Особенно заметны изменения в сегменте ТРЦ. После ухода части международных брендов и роста онлайн-торговли торговые центры начали постепенно терять ту роль, которую они играли еще пять–семь лет назад. Если раньше ТРЦ был главным местом покупок и досуга, то сегодня потребитель все чаще выбирает маркетплейсы, доставку и локальные магазины рядом с домом.

При этом ситуация внутри рынка сильно различается. Лучше всего себя чувствуют торговые центры у метро и крупных транспортных узлов. Причина очевидна — стабильный поток людей. Такие объекты продолжают сохранять высокую посещаемость даже в условиях снижения покупательской активности. В первую очередь это касается комплексов, встроенных в повседневный маршрут горожан: рядом с метро, вокзалами или крупными пересадочными узлами.

Гораздо сложнее ситуация у ТРЦ, расположенных дальше от транспортной инфраструктуры. Формат «поехать специально в торговый центр» работает уже не так эффективно, как раньше. Люди стали реже совершать спонтанные поездки за покупками, а конкуренция с онлайн-ритейлом продолжает усиливаться.

Проблему усугубляет и изменение поведения самих арендаторов. Многие сети сокращают площади, закрывают неэффективные точки и осторожнее относятся к открытию новых магазинов. Например, «Лэтуаль» уже заявлял о планах по дальнейшей оптимизации сети и закрытию части магазинов. Подобные процессы происходят и у других ритейлеров — особенно в сегменте fashion и косметики.

В результате владельцы ТРЦ сталкиваются сразу с несколькими проблемами:

-     снижение заполняемости;

-     падение арендных ставок;

-     рост доли краткосрочной аренды;

-     необходимость постоянно искать новых арендаторов.

При этом расходы на содержание объектов никуда не исчезают. Большой торговый центр — это дорогостоящая инфраструктура:

-     отопление;

-     вентиляция;

-     охрана;

-     клининг;

-     обслуживание инженерных систем.

Если арендаторы уходят, объект начинает быстро превращаться из актива в источник постоянных убытков.

Что происходит на рынке БЦ сегодня

Похожая ситуация развивается и на рынке бизнес-центров. После пандемии и распространения гибридного формата работы компании начали пересматривать подход к офисам. Часть бизнеса сократила площади, часть полностью отказалась от крупных офисов, а некоторые компании вообще перешли на удаленный формат.

В результате на рынке появилось большое количество свободных помещений. Особенно это заметно в старых бизнес-центрах, которые:

·     не имеют современной инженерии;

·     находятся далеко от метро;

·     не предлагают развитую инфраструктуру;

·     морально устарели.

Сегодня арендаторы стали гораздо требовательнее. Просто «офис с кабинетом» уже не работает. Компании хотят:

·     современные пространства;

·     гибкие планировки;

·     качественную вентиляцию;

·     зоны отдыха;

·     кафе и сервисы внутри здания.

Именно поэтому относительно хорошо чувствуют себя качественные БЦ класса B и A, особенно рядом с метро. А вот устаревшие офисные объекты постепенно начинают терять арендаторов.

На этом фоне собственники коммерческой недвижимости вынуждены искать новые сценарии выживания. И главный тренд сейчас — реконцепция.

Как выжить в текущей ситуации

Торговые центры постепенно превращаются не столько в место покупок, сколько в пространство для досуга и сервисов. Внутри появляется:

·     больше ресторанов;

·     фитнес-клубы;

·     медицинские центры;

·     детские пространства;

·     развлекательные зоны.

Фактически ТРЦ пытаются конкурировать не с магазинами, а за свободное время человека.

С бизнес-центрами происходит похожая история. Владельцы модернизируют здания, создают гибкие офисы, коворкинги и сервисные пространства. Некоторые объекты начинают рассматривать даже под частичное переоборудование в апартаменты или mixed-use форматы.

Но далеко не все смогут адаптироваться. Для части старых ТРЦ и БЦ проблема уже не в снижении прибыли, а в самой экономике объекта. Если реконструкция требует слишком больших вложений, собственник оказывается перед сложным выбором:

·     инвестировать в модернизацию;

·     продавать объект;

·     менять функцию здания;

·     или постепенно мириться с убытками.

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга входит в период жесткого отбора. Выживать будут не самые большие объекты, а самые гибкие. И сегодня главный вопрос для владельцев ТРЦ и БЦ звучит уже не как «как заработать больше», а как «как остаться нужным городу и людям через пять лет».