Апартаменты в квартиры: «магия» во время строительства

Тема апартаментов остаётся одной из самых дискуссионных на рынке недвижимости Петербурга и Москвы. Для застройщиков этот формат был удобным инструментом: проще получить разрешение на строительство, меньше требований к нормам и инженерии. Для покупателей — шанс приобрести жильё дешевле. Но ключевой минус очевиден: апартаменты юридически не являются жилыми помещениями. Они не дают постоянной регистрации, тарифы ЖКХ выше, а налогообложение отличается от привычного жилья.

В последние годы всё чаще обсуждается вопрос: может ли застройщик во время строительства изменить проект и превратить апартаменты в квартиры?

Что требуется для перевода

Перевод апартаментов в жилой фонд — процесс сложный, но возможный. Для этого нужны:

1.       Изменение градостроительной документации. Застройщик обязан инициировать корректировку проекта планировки территории и получить новое разрешение на строительство.

2.       Соответствие нормам жилого фонда. В жилых домах действуют более строгие требования: высота потолков, шумоизоляция, инсоляция, отдельные вентиляционные шахты, пожарные проходы. Проект должен быть пересчитан под эти нормативы.

3.       Перевод земельного участка. Многие апарт-комплексы строятся на землях, предназначенных для коммерческого использования. Для признания квартир жилыми требуется изменение категории земель.

4.       Решение органов власти. Окончательное слово остаётся за городскими комитетами (в Петербурге — Комитет по градостроительству и архитектуре, в Москве — Москомстройинвест).

По сути, процесс напоминает повторное согласование стройки.

Почему это сложно

Для застройщика перевод — это не только бюрократия, но и серьёзные расходы:

·       удорожание инженерии и перепланировки;

·       необходимость компенсации городу за изменение статуса участка;

·       более жёсткие требования к парковкам и общественным зонам.

Однако выгода очевидна: квартиры легче продавать, они стоят дороже, и репутационные риски исчезают.

Примеры трансформаций

В России есть несколько кейсов, когда апартаменты в процессе или после строительства переводились в статус жилья.

·       Москва. В 2021 году ряд проектов в Новой Москве получил статус «жилых» благодаря внесению изменений в проект. Девелоперы изначально закладывали соответствие нормам, чтобы потом инициировать перевод.

-       Санкт-Петербург. Несколько проектов на территории бывших промзон прошли через схему перевода. В частности, часть корпусов апарт-комплексов на юго-западе города были признаны жилыми благодаря корректировке документации.

-       Регионы. В Екатеринбурге и Казани застройщики также пробовали переводить апартаменты в жильё, когда спрос на «апарты» оказался ниже ожидаемого.

Однако таких примеров немного. По оценкам экспертов, лишь 10–15% апарт-комплексов реально могут пройти процедуру перевода.

Что это значит для покупателей

Покупатели апартаментов часто надеются, что их комплекс «потом признают жильём». Но это рискованная стратегия:

·       перевод не гарантирован;

·       процесс может растянуться на годы;

·       в отдельных случаях застройщик может вовсе отказаться от идеи.

Если застройщик публично заявляет о намерении перевести объект в жильё, важно:

·       проверять, есть ли изменения в градостроительной документации;

·       уточнять статус земельного участка;

·       следить за заявлениями городских органов власти.

Только эти признаки дают основания надеяться на успешную трансформацию.

Тенденции на рынке

В Петербурге в 2020-х годах тема апартаментов особенно остра: спрос на них снизился, а покупатели всё чаще выбирают квартиры, пусть и дороже. Власти также неоднократно заявляли, что не будут стимулировать строительство апартаментов. В результате девелоперы либо переводят апарты в жильё, либо отказываются от запуска новых проектов в этом формате.

В Москве тенденция аналогична: город старается ограничить долю апартаментов и требует от застройщиков закладывать нормы жилых домов.

Перевод апартаментов в квартиры — это возможно, но скорее исключение, чем правило. Для застройщика это дорого и сложно, для города — способ упорядочить рынок, для покупателей — шанс получить более ликвидное жильё.

Но важно помнить: «магия» трансформации работает только там, где девелопер изначально закладывает соответствие жилым нормам и готов пройти всю цепочку согласований. В остальных случаях апартаменты так и останутся коммерческой недвижимостью.