Если застройщик банкрот… Что делать и куда обращаться?

Не все застройщики выполняют свои обязательства перед дольщиками – случается, что строительная компания замораживает строительство и заявляет о своем банкротстве. К сожалению, даже Федеральный закон №214 не в силах защитить дольщика от подобного исхода. Если у девелопера закончились средства, а дом так и не построен, нужно искать другие пути решения проблемы. В сегодняшней статье мы расскажем, что можно сделать и как не потерять деньги.

Защита прав дольщиков: помощь от государства

Несмотря на кризис и сложную экономическую ситуацию, в последние годы банкротами было признано гораздо меньшее количество строительных компаний, чем в начале 2010-х годов. Однако и сегодня подобное вполне реально – особенно, когда речь идет о мелких, финансово нестабильных застройщиках.

В 2017-м году в РФ появился Фонд развития территорий, задачей которого стала защита дольщиков от последствий банкротства застройщика. В данную организацию застройщики перечисляют 1,2% от суммы каждого ДДУ. Регистрация договора в Росреестре невозможна без данной выплаты. Эти средства используются для выплаты дольщикам в случае банкротства девелопера. Однако есть нюанс: дольщик получает не сумму по ДДУ – сумму выплаты определяют, умножая количество квадратных метров по договору на среднюю сумму метра. Максимальное число метров, с которых можно вернуть деньги – сто двадцать. То есть, если вы купили квартиру площадью 140 «квадратов», то стоимость двадцати из них вы потеряете.

Помимо получения компенсации в денежном эквиваленте обманутые дольщики имеют право потребовать завершения строительства своего дома. Однако достройка возможна не всегда, а только если находится подходящий девелопер, и если степень готовности здания довольно высокая.

Почему застройщика могут признать банкротом?

Все довольно просто: если у компании нет финансов, чтобы выполнить свои обязательства, она может обанкротиться. Банкротом могут признать только через суд – причем инициировать процесс может как сам застройщик, так и сторонние организации – к примеру, поставщики, подрядчики, дольщики, налоговики. Чаще всего иск о банкротстве подает банковское учреждение – происходит это в связи с тем, что девелопер перестает вносить платежи по своему кредиту.

Банкротство не наступает в один день. Процесс занимает несколько месяцев (а иногда и лет) и состоит из нескольких основополагающих этапов. Прежде всего, оценивается финансовое состояние компании – в некоторых случаях принимается решение об ее финансовом оздоровлении, но иногда эта процедура отклоняется (как правило, если финансовое состояние совсем на плохом уровне). Во втором случае открывают конкурсное производство, назначают управляющего – это лицо определяет список кредиторов и выстраивает их в очередь по степени важности возврата сумм.

Для погашения задолженностей имущество девелопера уходит «с молотка»: как правило, распродажа активов занимает около 10-12 месяцев, но, если имущества мало, на его реализацию может уйти меньше времени.

Если же управляющий определяет, что застройщик может вернуть себе платежеспособность и вновь стать самостоятельной юридической единицей, продолжить достраивать дом, он обращается к кредиторам – они имеют право обратиться с данным прошением в судебные инстанции. Тогда генеральный директор девелоперской компании предстает перед судом.

Как узнать, что компания находится в процессе признания банкротом?

Этот вопрос волнует многих потенциальных покупателей. Ведь порой даже крупные строительные компании сталкиваются с финансовыми проблемами – вспомнить хотя бы Normann, который долгие годы был успешным, а в итоге оставил после себя тысячи обманутых дольщиков.

Сразу обрадуем вас – узнать о готовящемся банкротстве можно заранее. Прежде всего, необходимо обратиться в Единый реестр о банкротстве – информация о всех делах находится в открытом доступе. Также можно изучить картотеку арбитражных дел. А если вы уже приобрели квартиру, вас обязан известить конкурсный управляющий.

Как попасть в список кредиторов

Чтобы получить денежную компенсацию, вам, как и другим дольщикам, необходимо попасть в перечень кредиторов. Для этого необходимо подать заявление управляющему до того момента, как перечень попадет в суд.

Что касается запрашиваемой суммы – она никогда не бывает меньше выплаты по ДДУ, но зачастую оказывается больше – учитывается ущерб, причиненный дольщику (с момента покупки деньги могут сильно обесцениться из-за инфляции, и это суд должен учесть). Если сумма, которую назначил управляющий, кажется вам несправедливой, вы имеете право ее обжаловать в суде – но для этого нужно предоставить документы, подтверждающие вашу правоту.

Если дом будет достраиваться, дольщик может дождаться назначения нового застройщика и отказаться от компенсации. Новый девелопер может быть назначен только после того, как все дольщики определятся, какой вариант им больше по душе. Далее управляющий высчитает сумму, необходимую для окончания возведения здания, и передаст информацию в администрацию.

Как долго перечисляются средства

После того как девелопер признан банкротов, и список кредиторов утвержден в судебном порядке, дольщик направляет заявку на перечисление средств. По закону они должны быть переведены в течение десяти дней, но на практике процедура зачастую затягивается.

Бывает, что застройщик не перечисляет процент от заключенных ДДУ в фонд развития территорий (такое возможно, когда продажи ведутся по предварительным ДДУ, договорам бронирования, соинвестирования, либо когда договоры не регистрируются). В этом случае дольщики сначала получают расходы по договорам, а все выплаты сверх этой суммы им перечисляют после того, как погашены прочие задолженности застройщика. Если, конечно, на это остаются средства.

А если ипотека?

Дольщики, которые приобрели квартиру на собственные средства, попадают на третье место в очереди (первое и второе делят подрядчики и сотрудники компании, не получившие заработную плату). Те же, кто привлекал средства банка, попадают на следующую строку листа ожидания. Однако и это еще не всё – средства, которые будут переданы в рамках возмещения, прежде всего поступят банку. Велик риск как потерять деньги, внесенные в качестве первоначального взноса, так и лишится средств, выплаченных по ипотеке в процессе строительства жилого комплекса.

Чтобы получить причитающееся, дольщик должен требовать возмещения полной суммы – как выплат по ДДУ, так и процентов по кредиту, которые он успел выплатить. Главное – обосновать свои требования в суде.

Что важно: вы должны сразу определить, какой вариант для вас более выгодный – получить компенсацию или настаивать на достройке дома. Иногда второй вариант – гораздо более выгодный. Ведь если квартира будет достроена, вы сможете продать ее гораздо дороже, чем она была приобретена. Но для этого вы должны быть уверены, что объект будет достроен в ближайшие годы.