Как изменят рынок новостроек эскроу-счета?

На выставке «Жилищный проект» состоялся организованный BKN.RU семинар, в рамках которого эксперты первичного рынка оценили грядущие изменения в законодательство о продаже строящегося жилья и поделились своими прогнозами касательно динамики спроса, предложения и цен.

 

Деньги мимо застройщика?

Российские власти решили отменить долевое строительство и перейти на систему оплаты квартир в строящихся домах через эскроу-счета. Суть новой схемы в том, что покупатель квартиры в новостройке будет платить не застройщику, а банку. Прямое передвижение денег между застройщиком и клиентом исключается. На эскроу-счете в банке деньги будут заморожены, и застройщик сможет их получить только по окончании строительства.

Первый (подготовительный) этап перехода, в течение которого будет подготовлена нормативная база, продлится до июля 2018 года. С июля финансирование рынка недвижимости частично перейдет на эскроу-счета.

Второй период, когда часть компаний будет работать по системе эскроу-счетов, а часть – по старой схеме, продолжится примерно год. После этого, как планируется, большая часть договоров будет заключаться по системе эскроу-счетов.

На заключительном этапе государство собирается перевести все компании на эту схему. Также к застройщикам будет предъявлен большой пакет требований, который уменьшит количество игроков на рынке недвижимости. Например, смогут работать только те компании, которые строят не менее трех лет и имеют большие финансовые возможности. К тому же одна компания будет иметь право выводить в продажу только один дом. Все эти дополнительные нагрузки на бизнес могут привести к тому, что в скором времени покупатель не сможет рассчитывать на существенные скидки на старте продаж.

 

Банк решает все

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова рассказывает, что в настоящее время застройщики направляют на строительство объектов не более 30% кредитных средств. Порядка 30–40% – собственные средства компаний, остальная часть – деньги дольщиков, которые покупают квартиры в новостройках.

По словам эксперта, система эскроу-счетов уже давно функционирует в Европе. Когда ее введут в России, возможность продавать квартиры на этапе строительства сохранится, но застройщик не увидит денег дольщиков до полного завершения проекта. Согласно предположению г-жи Денисовой покупатель, возможно, получит небольшой процент с денег, которые до момента передачи их застройщику будут лежать в банке, – пока этот вопрос в законе не прописан. Застройщик в то же время возьмет в банке кредит, так как доступа к деньгам дольщиков у него не будет. «Банк в этом случае будет полностью контролировать целевое использование средств и понесет немалые потери при переходе на новую систему. Пока остается только гадать, во что оценят свои издержки банки и какую процентную ставку по кредитам они предложат застройщикам. Может быть, ставка будет в районе 11%, но пока это лишь гадание на кофейной гуще», – считает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

 

Метр подорожает на треть

Светлана Денисова отмечает, что в настоящее время система эскроу-счетов в России функционирует только на вторичном рынке. В Петербурге ее с конца 2017 года использует банк «Санкт-Петербург». «Этот продукт интересен для застройщиков, когда покупка квартиры в новостройке является замыкающим звеном в цепочке. Если клиенту для начала нужно продать квартиру на вторичном рынке, и уже потом на эти деньги купить квартиру в новостройке, система эскроу-счетов для него является наиболее безопасной. Покупатель, таким образом, не отдает деньги до тех пор, пока не будет зарегистрирована собственность на новую квартиру», – объясняет Светлана Денисова.

Эксперт прогнозирует, что если рынок первичной недвижимости полностью перейдет на систему эскроу-счетов, то, по самым скромным оценкам, стоимость жилья повысится примерно на 25%. Если смотреть на вещи более реалистично, цена квадратного метра увеличится примерно на треть.

«Застройщики вовсю готовятся к переходному периоду, бешеными темпами пытаются получить разрешения на строительство желаемых объектов до июля 2018 года, чтобы иметь возможность поработать в рамках имеющейся правовой базы», – добавляет Светлана Денисова.

 

Выбирай проверенное

Куратор проектов департамента новостроек компании «Александр Недвижимость» Игорь Романюга подчеркивает, что цель новых ограничений для застройщиков – уменьшить количество обманутых дольщиков: «Это не первая попытка государства. Закон в любом случае нуждается в доработке. Не думаю, что надо впадать в панику, ведь не будем забывать, что строительство – один из системообразующих сегментов экономики, который нуждается в продвижении и реализации своего продукта. Спрос на квартиры всегда будет оставаться на высоком уровне».

Игорь Романюга считает, что сегодня нужно отдавать предпочтение компаниям с именем, которые давно на рынке и имеют внушительный земельный банк: «За последнее время такие крупные игроки рынка как “Эталон ЛенСпецСМУ”, “Группа ЛСР” скупили огромное количество пятен в городе, чтобы по максимуму вывести их в продажу до июля 2018 года. Проектов сейчас будет огромное количество. С февраля по март стартуют продажи у большого количества застройщиков».

Эксперт «Александр Недвижимость» выделяет три основных фактора, по которым люди выбирают квартиры: стоимость, срок сдачи и локация. Для перепродажи основным фактором является локация. Многие покупатели даже готовы переплатить 10–15% за квартиру в желаемой локации, но не всегда находится подходящий вариант. Также эксперт отметил, что в приоритете у покупателей сейчас точечная застройка, а не комплексное освоение территории.

 

Грядет передел рынка

Прежде чем делать выводы, нужно дожить до июля и посмотреть, вступит ли закон в полную силу, в какой редакции он предстанет в итоге и в каких субъектах федерации будет принят, уверен руководитель компании «Мейсон» Дмитрий Стопский: «До вступления в силу закона все разговоры – фантастика и пустая трата времени. А когда закон вступит в силу, покупатель наконец-то будет покупать настоящую квартиру, а не куски бумаги, то есть договоры долевого участия в строительстве».

«Грядет колоссальный передел строительного рынка и крах большого количества строительных фирм. Некоторые из них продадут свой бизнес. Хорошо, если при этом не пострадают дольщики. У остальных – банкротство и другие варианты. Кому-то поможет государство. У покупателей жилья по ДДУ резко увеличатся шансы не получить жилье или доплатить за строительство», – предупреждает Дмитрий Стопский.

По оценке эксперта, динамика цен на жилье зависит только от общеэкономической ситуации, потому что люди покупают квартиры по их рыночной стоимости. «Я не экономист, но иногда открываю “Яндекс”. Мы знаем, что раз в несколько лет у нас случаются неприятные удивления. Поэтому нельзя исключать, что после выборов в 2019 году придет плановый кризис. Кризис в 2013–2014 годах вряд ли наступил из-за того, что “Крым наш”. Он наступил, потому что он был плановый, а Крым там просто оказался “до кучи”. Соответственно, в 2019 году мы откроем для себя новое время, но пока не знаем, каким оно будет. Мы видим неслучайность и стабильность кризисов. При кризисах обычно вторичный рынок жилья дешевеет и тянет за собой первичный. Спрос зависит не от желания строителей, а от наличия дешевых кредитов и денег на руках у населения. Есть деньги на руках – квартиры покупают, нет денег – люди не купят самые лучшие квартиры», – резюмирует Дмитрий Стопский.

Об отмене долевого строительства и переходе на систему эскроу-счетов: что изменится с началом действия нового законодательства и подорожают ли квартиры.