Когда покупать новостройку выгоднее: на старте продаж или перед сдачей дома

Один из самых популярных вопросов покупателей новостроек — когда заходить в проект, чтобы получить максимальную выгоду. Девелоперы традиционно говорят о росте цен по мере строительства: чем ближе ввод дома в эксплуатацию, тем дороже квадратный метр. Но рынок не всегда ведёт себя так предсказуемо. За последние десять лет ситуация несколько раз менялась, и иногда квартиры перед сдачей дома продаются почти по тем же ценам, что и на старте.

Как это работало раньше

Ещё 10–12 лет назад модель продаж была довольно простой. Девелопер запускал проект с минимальной ценой, чтобы быстро собрать первые продажи и привлечь финансирование.

Рост стоимости в процессе строительства мог достигать 30–40 %, а иногда и больше. Покупатели, которые входили в проект на стадии котлована, нередко получали серьёзную инвестиционную прибыль.

Например, в ряде крупных жилых комплексов Петербурга начала 2010-х годов квадратный метр на старте стоил около 70–80 тыс. рублей, а к моменту ввода дома цена могла достигать 110–120 тыс. рублей.

Такой рост объяснялся сразу несколькими факторами: инфляцией, ростом спроса на жильё и постепенным снижением рисков для покупателей по мере строительства.

Что происходит сегодня

Современный рынок новостроек работает иначе. После перехода на проектное финансирование девелоперы больше не зависят напрямую от продаж дольщикам на ранних стадиях. Основные деньги на строительство поступают от банков.

Это изменило ценовую стратегию. Стартовая цена всё ещё остаётся привлекательной, но разница между началом продаж и вводом дома в эксплуатацию стала меньше.

По оценкам аналитиков, в большинстве проектов Петербурга рост цены за период строительства сегодня составляет примерно 15–25 %. В некоторых случаях — около 30 %, но такие примеры встречаются реже.

Примеры ценовой динамики в петербургских новостройках

Реальную разницу между стартом продаж и вводом домов можно увидеть на проектах последних лет.

ЖК «Magnifika Lifestyle»

На старте продаж отдельных корпусов квадратный метр в проекте стоил примерно 190–200 тыс. рублей. По мере строительства и приближения к сдаче стоимость квартир постепенно росла. В готовых домах предложения достигали 270–290 тыс. рублей за кв. м, что означает рост примерно на 35–45 % за период реализации проекта.

ЖК «Ultra City»

В ранних очередях комплекса стартовые цены находились в диапазоне 130–150 тыс. рублей за кв. м. По мере строительства и роста спроса стоимость постепенно увеличивалась. В готовых корпусах цена квадратного метра достигала 210–230 тыс. рублей.

ЖК «Галактика Pro»

Продажи квартир начались примерно с уровня 180–190 тыс. рублей за кв. м. По мере приближения ввода дома в эксплуатацию цены выросли до 260–280 тыс. рублей за квадратный метр. Общий прирост стоимости составил около 40 %.

Такая динамика показывает классическую модель рынка: наиболее заметный рост стоимости происходит в первые годы строительства.

Пример типичной ценовой динамики

Типичная ситуация на рынке может выглядеть так:

-       старт продаж — 220 тыс. руб. за кв. м

-       середина строительства — 250 тыс. руб. за кв. м

-       перед сдачей дома — 270–280 тыс. руб. за кв. м

При такой динамике покупатель, который вошёл на раннем этапе, получает прирост стоимости примерно 20–25 %.

Однако важно учитывать, что самые выгодные планировки и видовые квартиры часто раскупаются в первые месяцы после старта проекта.

Может ли квартира на старте стоить дороже

Иногда происходит и обратная ситуация. Девелопер запускает продажи по относительно высокой цене, рассчитывая на высокий спрос. Но если рынок охлаждается или продажи идут медленнее ожидаемого, компания может начать предоставлять скидки.

Перед вводом дома нередко появляются акции, рассрочки и специальные предложения, цель которых — быстро распродать оставшиеся квартиры.

В результате цена может временно опускаться до уровня, сопоставимого со стартом продаж.

Такие ситуации чаще возникают в проектах с большим объёмом квартир или в период снижения спроса на рынке.

Почему квартиры всё равно дорожают

Несмотря на отдельные исключения, в долгосрочной перспективе цена новостройки обычно растёт по мере готовности дома. Причина проста: по мере завершения строительства снижается риск для покупателя.

На стадии котлована покупатель берёт на себя больше неопределённости — сроки строительства, экономическую ситуацию, изменения на рынке. К моменту получения ключей объект уже фактически готов, и стоимость квадратного метра отражает это снижение рисков.

Что выгоднее для покупателя

Покупка на старте продаж остаётся наиболее выгодной стратегией с точки зрения цены. Но она требует готовности ждать несколько лет до получения ключей.

Покупка перед сдачей дома подходит тем, кто хочет быстрее переехать и не готов ждать окончания строительства. В этом случае цена будет выше, но риск задержек минимален.

Кроме того, на поздних стадиях проще оценить реальную среду — качество строительства, благоустройство, инфраструктуру района.

Как меняется стратегия покупателей

Интересно, что в последние годы всё больше покупателей выбирают проекты на средней стадии строительства. Это компромисс между ценой и рисками.

К этому моменту уже построены первые этажи, понятна динамика строительства, но цена ещё не достигла максимума.

Универсального ответа на вопрос о «лучшем моменте» покупки нет. Всё зависит от целей покупателя: инвестиции, быстрый переезд или выбор наиболее комфортной квартиры в готовом доме.