Кризис доверия закончился

 
Еще год назад большинство покупателей избегало покупки квартир на нулевой стадии строительства даже у самых опытных и надежных застройщиков. Однако за текущий год существенно повысился уровень доверия покупателей к тем строительным компаниям, которые в предыдущие два года продемонстрировали способность строить и сдавать объекты даже в сложных кризисных условиях. Сегодня первичный рынок отстает от докризисных показателей примерно на 25%, в то время как на вторичном объемы продаж сравнимы с докризисными. Однако с наступлением осени с уверенностью можно сказать, что лед тронулся. Осенью 2010 года, по словам участников рынка, продажи строящегося жилья на начальной стадии готовности увеличились в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. «По сравнению с августом количество обращений в компанию в сентябре удвоилось. Новой волне спроса способствует, в том числе, возобновление интереса покупателей к объектам, находящимся на начальной стадии строительства», – подтверждает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”».

Есть в возобновлении спроса и политический момент. «Всплеск спроса в 2010 году связан с позитивными тенденциями, о которых говорит государство, – завершение кризиса, ожидающийся экономический рост, возрождение ипотеки и т.д.», – уверен Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City. Кроме того, по его словам, сыграл свою роль и отложенный спрос. Кризис стал периодом накопления финансовых средств для некоторых групп населения, и сейчас, когда  появляются предпосылки к росту цен, потребители предпочитают купить, не дожидаясь этого повышения.

Готовое жилье пока сохраняет лидирующие позиции, поскольку есть большой выбор ипотечных программ, субсидий, при этом риски при покупке приближены к нулю», – говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО «Городская ДомоСтроительная Компания». Но все более соблазнительные условия покупки квартир в домах на начальных стадиях строительства заставляют покупателей преодолевать свой страх. «При такой покупке у покупателей есть большой выбор квартир, возможность воспользоваться длинной рассрочкой, и главное – приобрести жилье по цене на 15-20% ниже, чем в готовых домах», – подчеркивает Екатерина Немченко.

Вечные ценности эконом-класса
Интерес потребителей по-прежнему сосредоточен на самых ликвидных предложениях в сегменте эконом-класса. В целом наибольшим спросом пользуются малогабаритные квартиры (студии, 1-комнатные и 2-комнатные). Покупателей привлекают выгодные рассрочки – на срок до пяти лет без процентов. Наибольший интерес у покупателей вызывают крупные проекты массовой застройки под известными брендами: лидерами продаж стали проекты «Северная долина» (девелопер – «Главстрой») и «Семь столиц» (девелопер – компания Setl City).

В начале осени компания Setl City сообщила о начале строительства и продаж в двух новых объектах: «Атланта» (на пр. Маршала Блюхера) и «Монреаль» (на Ленинском пр.). Новый 22-этажный кирпично-монолитный жилой комплекс «Монреаль» рассчитан на 239 квартир. Строительство ведется на участке 4 по Ленинскому пр. (северо-восточнее пересечения с улицей Доблести), принадлежащем  компании Setl City на правах аренды. Площадь участка –  4062 кв.м. Общая площадь комплекса –
16 581 кв.м, площадь квартир – 9587,8 кв.м. Инвестиции в проект составят 649,5 млн рублей. Новый 25-этажный дом  «Атланта» строится в районе с развитой инфраструктурой, в нескольких минутах ходьбы от Парка им. Академика Сахарова и Пионерского парка. Строительство осуществляется на участке площадью 15 584 кв.м, принадлежащем компании на правах аренды. Общая площадь дома – 24 692 кв.м, количество квартир – 645 (505 1-комнатных, 117 2-комнатных, 23 3-комнатных квартиры).  Квартиры отличаются современными удобными планировками, имеют просторные (от 25 кв.м) кухни-гостиные и сдаются с чистовой отделкой.

Компания «Лидер Групп» за летний период открыла продажи по трем новым объектам: «Небо Москвы», «Лесная сказка», «Богатырь». «Небо Москвы» – 25-этажный кирпично-монолитный жилой дом с подземным паркингом, расположенный в Московском районе Петербурга, на Смоленской ул., 18-20, у станции метро «Фрунзенская». Новый  дом «Богатырь» строится в Приморском районе Петербурга, недалеко от станции метро «Пионерская», на ул. Полевая-Сабировская, 47. Большое количество зеленых зон, водоемов, парков и побережье Финского залива, развитая инфраструктура и транспортная доступность – главные преимущества местоположения «Богатыря». Дом «Лесная сказка» расположится в Выборгском районе Петербурга, в 5 минутах ходьбы от станции метро «Лесная». Особым преимуществом объекта является большое количество различных планировочных решений.

ГДСК с начала года вывела в продажу 5 новых объектов, до конца года начнется строительство и продажа квартир еще в двух жилых комплексах в 10 минутах ходьбы от станции метро «Проспект Большевиков»: «Аврора» и «Восток».

Таким образом, компании-застройщики разделили риски, и в их портфелях сегодня есть дома как на высокой степени готовности, так и на нулевом этапе. Это позволяет удовлетворить потребности подавляющего большинства покупателей. Следовательно,  число обращений заметно увеличивается, а количество сделок неуклонно растет.

Вопрос цены
Сейчас строящееся жилье на начальных этапах строительства можно приобрести по стоимости примерно от 45 тыс. руб. за кв.м, а цены на более качественные квартиры в домах высокой степени готовности стартуют от 50-70 тыс. руб. за метр, что заметно ниже докризисного уровня. В этой ценовой категории есть предложения у всех ведущих компаний-застройщиков.  За первое полугодие 2010 года в продажу вышло около 32 проектов, а это около 10 тыс. квартир.

Учитывая сильно возросший спрос, эксперты предрекают повышение цен до конца года. «На объекты Setl City в частности и в целом по рынку (учитывая только интересные для покупателей объекты, на стройплощадках которых ведутся работы) рост цен может составить 5-10% в зависимости от ценовой политики строительной компании», – комментирует Олег Пашин. «По новым объектам, которые мы запустили, начался ажиотажный спрос, и мы скорректировали цены вверх. По готовым домам существенно возросло число единовременных выплат. Что касается ближайших планов, то глобального повышения цен мы не планируем, но и в распродажах пока нет экономического смысла», – отмечает Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп».

Потребитель расширил кругозор
Эксперты отмечают дифференциацию спроса. Пройдя кризисные испытания, потребитель оценивает будущий проект по нескольким факторам, а не ориентируется лишь на низкую цену и привлекательную локацию. «Спрос на первичном рынке недвижимости не локализован в одном районе, он идет туда, где есть интересное предложение. Если застройщик выводит новый проект по привлекательной цене, то спрос будет высоким», – уверена Екатерина Немченко.

Современный «пуганый» покупатель не только смотрит каталог квартир, он читает аналитику, новости, собирает информацию о компании-застройщике. Потребители стараются ориентироваться на всю возможную информацию, которую удается найти, и обоснованно обращают внимание на мелочи, не бросающиеся в глаза. «Например, на мелкие публикации о финансовой нестабильности компании. Самая ценная для потребителей – инсайдерская информация. Практически все стараются найти знакомых либо в самой строительной компании, либо в ее окружении. При этом надо признать, что застрахованных от каких-либо проблем компаний не существует», – комментирует Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН.

Повысились и запросы к уровню жизни и комфорта в будущем жилье. «Ранее покупатель интересовался двумя факторами – локацией и планировками. Сейчас принципиальными вопросами стали наличие или отсутствие отделки и оценка характеристик окружения: наличие не только торговых площадей, но и школы и детского сада, игровых площадок, спортивных и культурных объектов», – рассказал Владимир Копылов.

Идеальный дом эконом-класса сегодня для потребителя выглядит так: 16-этажный кирпично-монолитный, 50-60% – 1-комнатные квартиры, 30% – 2-комнатные, остальное – 3-комнатные. 1-комнатные квартиры метражом 32-36 кв.м, 2-комнатные – 50-60 кв.м, 3-комнатные – 80-85 кв.м.

Инвесторы вышли на охоту
Планы продаж помогают выполнять и частные инвесторы, которые чутко уловили позитивные настроения рынка и перспективы роста цен. «В настоящее время на рынке оживились инвесторы, которые вкладывают средства в строящуюся недвижимость на ранней стадии строительства, выбирая, соответственно, самые ликвидные предложения. Рост стоимости к этапу окончания строительства сегодня может составить порядка 20% (ранее, до кризиса, – до 30%)», – сообщил Олег Пашин. Однако выбор строящегося объекта и надежной строительной компании – очень важный вопрос. В текущей рыночной ситуации вкладывать свои средства можно только в надежные источники, то есть в квартиры строительной компании, которая зарекомендовала себя безупречной работой, в особенности во время кризиса. Важны при выборе работа по 214-ФЗ, соблюдение сроков сдачи объекта и характеристики объектов – местоположение, класс, наличие отделки в квартире.

Недвижимость, по мнению экспертов, по-прежнему остается самым надежным из активов. На данный момент, по информации Олега Пашина, доля квартир, которые приобретаются с инвестиционными целями, составляет около 3-4% от общего числа квартир в доме. Однако сейчас многие инвесторы пересмотрели свои взгляды относительно вложения средств в недвижимость. Если раньше они покупали жилье с целью последующей продажи, зная, что через год оно обязательно вырастет в цене и вложенные деньги окупятся с лихвой, то сегодня многие из них приобретают квартиры для того, чтобы потом сдавать в аренду. То есть, по сути, теперь недвижимость рассматривается не только непосредственно как инвестиционный инструмент, но и просто как возможность сохранить собственные средства от обесценивания.

МНЕНИЯ

Олег Пашин, гендиректор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»: Рынок все более расслаивается на ликвидное и неликвидное предложение. Именно качеством предложения и степенью доверия к застройщику, а даже не степенью готовности дома, сегодня диктуются цены на первичном рынке. Некоторые объекты, которые строятся всего в 300 метрах друг от друга (такая ситуация сейчас, например, на ул. Мебельной в Приморском районе), серьезно различаются по цене. Один объект находится в более высокой степени готовности, и стоимость квадратного метра здесь чуть более 50 тыс. руб. за кв.м, соседний дом – в самом начале строительного цикла, и стоимость здесь – порядка 70 тыс. руб. за кв.м. Как ни парадоксально, но продажи гораздо активнее идут в том доме, где квадратный метр стоит дороже, а степень готовности – меньшая. Зато строительная компания возводит объект по 214-му Федеральному закону и за многие годы зарекомендовала себя на рынке как надежная.
Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City: Рынок строящегося жилья в 2008-2010 годах пережил несколько важных этапов. Первой волной было резкое снижение спроса на строящееся жилье в 2008 году. Это вызвало активные обсуждения себестоимости строительства и попытки компаний-застройщиков отстоять существующие высокие цены на недвижимость. Несмотря на все старания, продажи встали. До сих есть объекты, в которых стоят непроданные квартиры спустя год после сдачи. Второй волной в начале 2009 года стало снижение цен на строящуюся недвижимость. Производители строительных материалов «прогнулись» под требования рынка, что позволило снизить себестоимость, и цены пошли вниз. Во многом отрезвляющее действие на рынок оказала заморозка большинства строящихся объектов зимой 2008-2009 года. В результате этой коррекции новые проекты стали продаваться по более низкой цене, приближенной к экономическим реалиям, и рынок стабилизировался. Весной 2009 года дополнительным стимулом продаж стали многочисленные акции застройщиков: например, балкон или машиноместо в подарок, квартиры с отделкой.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп»: Интерес у покупателей связан, прежде всего, с условиями продаж квартир в домах на нулевой стадии строительства, а также с небольшим количеством предложений в уже построенных домах. Что касается доверия, то сегодня покупатели видят, что компания живет, строит и сдает дома. Люди стали понимать, что чем больше они слушают о кризисе, о падении цен и т.п. слухах, тем меньше шансов купить квартиру на выгодных условиях.