Кризис перепроизводства новостроек: грозит ли Петербургу избыток жилья?

Строительный рынок Петербурга демонстрирует высокие темпы развития: с каждым годом увеличивается число проектов, расширяются территории застройки, вводятся миллионы новых квадратных метров жилья. Но всё чаще звучит вопрос: не приведёт ли это к перепроизводству? Иными словами, не окажется ли рынок перенасыщен предложением при ограниченном спросе?

Разбираем, что происходит с первичным рынком в Петербурге, насколько сбалансированы планы застройщиков с реальной покупательской способностью горожан и возможен ли кризис из-за избытка жилья.

Объёмы строительства: темпы и планы

По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, в 2024 году было введено около 4,9 млн кв. м жилья, что стало одним из рекордных показателей за последние 10 лет. План на 2025 год — превысить 5 млн кв. м, в том числе за счёт активной застройки новых территорий: Шушары, Каменка, Ржевка-Пороховые, Новоселье и другие.

В городе действует более 150 строительных площадок, крупнейшие застройщики ведут параллельно десятки проектов. Долгосрочные стратегии предусматривают ежегодный прирост ввода жилья не менее чем на 4–5%.

Такие темпы были бы уместны в условиях стабильного спроса. Но он начал меняться.

Покупательская способность снижается

Начиная с 2022 года, рынок столкнулся с рядом факторов, ограничивающих спрос:

·      Снижение реальных доходов населения;

·      Рост ключевой ставки и удорожание ипотеки (ставки в первой половине 2025 года — от 15%);

·      Изменение миграционных потоков: число иногородних покупателей стабилизировалось, а жители Петербурга всё чаще ориентируются на вторичку или аренду;

·      Ужесточение условий программ господдержки: доступная ипотека распространяется не на все новостройки, и срок действия льготных ставок сокращается.

В результате — по данным АН «Бекар», в первом полугодии 2025 года спрос на первичном рынке сократился на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Что такое «кризис перепроизводства»

Это ситуация, при которой вводится больше жилья, чем рынок способен поглотить. Ключевые признаки:

-      Рост объёма непроданных квартир;

-      Удлинение сроков экспозиции (время от вывода до сделки);

-      Ценовая стагнация или снижение;

-      Повышенные маркетинговые издержки девелоперов;

-      Рост доли неликвидных объектов в структуре предложения.

В условиях плановой экономики, когда ввод жилья диктуется сверху, а спрос формируется рыночным путём — баланс может быть нарушен. Особенно в случае снижения доступности ипотечного финансирования.

Есть ли признаки перегрева в Петербурге

По данным аналитического центра ЦИАН:

·      На середину 2025 года в продаже находится около 65–70 тысяч квартир в новостройках — уровень выше среднего за последние 5 лет;

·      В некоторых локациях, таких как Девяткино, Янино, Шушары, конкуренция между застройщиками усилилась, наблюдаются акции, скидки, подарки при покупке;

·      Средний срок продажи лота увеличился с 3 до 4,5 месяцев;

·      Доля студий и однокомнатных квартир превышает 65% — типичный признак работы «на массового покупателя» с минимальным бюджетом.

Пока паники на рынке нет, но замедление спроса уже фиксируется. Особенно это касается проектов без отделки, с минимальной инфраструктурой и в отдалённых локациях.

Рынок регулируется не только спросом

Нельзя забывать, что строительная отрасль — один из драйверов экономики, обеспечивающий занятость, налоговые поступления, поддержку смежных отраслей. Поэтому власти заинтересованы в том, чтобы темпы строительства сохранялись.

Госпрограммы по обеспечению граждан жильём, субсидии на ипотеку, расширение инфраструктуры новых районов — всё это поддерживает отрасль. Однако в условиях ограниченного спроса это может привести к искусственному росту предложения, не подкреплённому реальными потребностями населения.

Возможные сценарии

1.      Умеренный оптимизм. При сохранении ипотечной поддержки и стабилизации ставок рынок выровняется: застройщики будут точнее прогнозировать спрос, отсеивать неэффективные проекты, фокусироваться на качестве.

2.      Избыточное предложение и консолидация. Если спрос продолжит падать, малые и средние девелоперы могут покинуть рынок или быть поглощены крупными игроками. Предложение сократится, цены стабилизируются, но качество проектов вырастет.

3.      Кризис перепроизводства. В случае отмены господдержки и снижения доступности ипотеки возможен «перелом»: проекты будут замораживаться, цены — снижаться, а инвесторы — отказываться от покупки жилья как актива.

На июль 2025 года перепроизводства в Петербурге нет, но предпосылки к его формированию существуют. Несогласованность между темпами строительства и реальной покупательской способностью населения требует внимательного подхода как от властей, так и от девелоперов.

Сбалансированное развитие, ориентированное на реальный спрос, инфраструктуру и устойчивость проектов — ключ к стабильности. А возможность возникновения кризиса перепроизводства должна рассматриваться как сигнал для анализа, а не как неизбежный сценарий.