Кто достроит проекты Seven Suns: что будет с объектами и чего ждать дольщикам

История Seven Suns Development постепенно превращается в один из самых громких кризисов на рынке жилой недвижимости последних лет. Еще недавно компания активно продавала квартиры, запускала масштабные проекты и формировала узнаваемый бренд. Сегодня часть объектов заморожена, сама структура проходит через процедуру банкротства, а тысячи дольщиков пытаются понять главный вопрос — кто и когда достроит их дома.

Судьба проектов и застройщика

Для рынка эта ситуация показательна сразу по нескольким причинам. Во-первых, проблемы возникли у крупного и достаточно заметного игрока. Во-вторых, кризис развивается уже в новых реалиях проектного финансирования и эскроу-счетов, которые долгое время считались защитой от повторения историй «обманутых дольщиков».

Однако практика показала: даже новая система не гарантирует отсутствия серьезных проблем у девелопера.

Основная сложность сейчас заключается в том, что у Seven Suns осталось сразу несколько объектов на разных стадиях готовности. Часть домов находится ближе к завершению, часть — фактически в замороженном состоянии. И именно степень готовности будет определять дальнейшую судьбу проектов.

Механизм достройки в таких случаях обычно выглядит следующим образом: проблемный объект передается новому инвестору или девелоперу, который берет на себя завершение строительства. Формально процесс контролируется государственными структурами, банками и конкурсными управляющими. Но на практике это всегда долгий и сложный процесс.

Выбор "наследника" 

Главный вопрос — кто захочет взять на себя проблемный проект.

Для потенциального нового застройщика это не просто возможность получить площадку, а серьезный набор рисков:

·     необходимость вложения крупных средств;

·     репутационные проблемы;

·     незавершенная документация;

·     рост стоимости строительства;

·     обязательства перед дольщиками.

Поэтому выбор компании для достройки — это не быстрый конкурс, а сложные переговоры между банками, властями и участниками рынка.

Особенно важную роль сейчас играют банки, поскольку именно они контролируют значительную часть финансовой модели проектов через систему проектного финансирования. Если раньше деньги дольщиков напрямую шли застройщику, то теперь средства находятся на эскроу-счетах. Это защищает покупателей от полной потери денег, но не решает проблему времени — квартира может задержаться на годы.

Что ждать дольщикам

Для дольщиков сейчас главный риск — не столько потеря средств, сколько неопределенность.

При выборе нового девелопера обычно учитываются несколько факторов:

-     финансовая устойчивость компании;

-     опыт достройки проблемных объектов;

-     наличие свободных ресурсов;

-     готовность работать с репутационно сложным проектом.

Чаще всего такие объекты переходят либо крупным федеральным игрокам, либо компаниям, тесно связанным с государственными структурами или банками.

Но даже после определения нового застройщика стройка редко возобновляется сразу. Перед этим необходимо:

·     провести аудит проекта;

·     оценить степень готовности;

·     пересчитать экономику;

·     обновить разрешительную документацию;

·     определить объем недостающего финансирования.

Все это может занимать месяцы.

Для дольщиков особенно болезненным становится вопрос сроков. На практике между заморозкой проекта и полноценным возобновлением работ часто проходит значительное время. Даже если решение о передаче объекта уже принято, реальная стройка может стартовать далеко не сразу.

При этом многое зависит от состояния конкретного дома. Если объект близок к завершению, вероятность относительно быстрой достройки выше. Если же проект находится на ранней стадии, ситуация становится значительно сложнее: в условиях дорогих кредитов и высокой себестоимости строительства инвесторы гораздо осторожнее входят в подобные истории.

Что ждет рынок нового строительства

Для рынка Петербурга и других городов кейс Seven Suns становится еще одним сигналом о том, что период агрессивного роста девелопмента фактически закончился. Высокие ставки, рост затрат и снижение спроса делают строительный бизнес гораздо менее устойчивым, чем несколько лет назад.

Особенно уязвимыми оказываются компании, которые:

·     быстро масштабировались;

·     активно запускали новые проекты;

·     работали с высокой долговой нагрузкой;

·     зависели от постоянного притока продаж.

В новых условиях такая модель начинает давать сбои.

На этом фоне усиливается роль крупных системных застройщиков. Именно они чаще всего получают возможность достраивать проблемные объекты, поскольку обладают:

·     доступом к финансированию;

·     административным ресурсом;

·     стабильной финансовой моделью.

Фактически рынок постепенно движется к укрупнению, где небольшим и средним игрокам становится все сложнее конкурировать.

Для самих дольщиков ближайшие месяцы будут периодом ожидания официальных решений. Обычно сначала появляются предварительные схемы передачи объектов, затем определяется новый участник проекта и только после этого формируются ориентировочные сроки завершения строительства.

Но даже в относительно благоприятном сценарии быстро решить проблему вряд ли получится. Достройка проблемных объектов — это почти всегда длинный процесс, особенно в условиях текущего рынка.

История Seven Suns показывает еще одну важную вещь: даже в эпоху эскроу-счетов покупка квартиры на стадии строительства остается инвестиционным риском. И чем сложнее становится экономика девелопмента, тем внимательнее покупатели будут оценивать не только сам проект, но и устойчивость компании, которая его строит.