Мебель в счет ипотеки: приживется ли мировой тренд в Петербурге?

Инициатива о включении меблировки квартир в счет ипотеки лоббируется производителями мебели уже давно – по подсчетам экспертов, этот инструмент позволит мебельному рынку вырасти на полтора миллиарда рублей. Застройщики тоже выиграют – мебель в счет ипотеки способна стимулировать продажи, которые в последние месяцы неуклонно падают.

Инициатива, которая дошла до властей

Формат продажи квартиры вместе с мебелью полезен как для продавца, так и для покупателя. Дольщик при подписании акта приема-передачи будет получать не просто квартиру с ремонтом, а квартиру, полностью готовую для проживания. Ему не потребуется искать дизайнерское решение, приобретать мебель и ждать установки кухонного гарнитура – жить в новом домовладении можно будет начинать сразу. Достаточно просто перевезти личные вещи.

Девелопер, в свою очередь, помимо роста продаж, получит конкурентное преимущество в виде сотрудничества с компаниями, которые поставляют мебель, с мастерскими и дизайнерами. И чем более интересные решения застройщик будет находить, тем лучше будут идти продажи квартир в конкретном проекте.

Впрочем, чтобы меблировку действительно включили в «ипотечный пакет», необходимо разработать для нее нормы и стандарты. На эти нормативы должны будут ориентироваться банки при оформлении кредитной линии. Глава Минстроя уже обратился к президенту по вопросам создания соответствующего проекта. Он подчеркнул, что включение мебели в ипотечный кредит позволит покупателям не только рассчитываться за нее постепенно, но и понизит стоимость – ведь застройщики будут закупать меблировку оптом, а не в розницу.

Почему банки против?

Представители банковского сектора отзываются об инициативе не слишком хорошо – связано это с тем, что мебель по закону является отделимым улучшением, и при желании обладатель может ее продать. То есть, внести ее в залоговую массу не удастся. При этом, и стоимость квартиры в составе залога не получится увеличить – ведь квадратный метр оценивается, исходя из ситуации на рынке. В случае необходимости (если заемщик не будет выплачивать кредит) банк будет продавать квартиру по среднерыночной цене и таким образом возмещать свои убытки – если же мебель будет внесена в залоговую массу, но заемщик ее продаст, возместить ущерб с этой части суммы не получится.

И это не единственные трудности, о которых говорят банкиры. Например, сегодня примерный срок ипотеки составляет 20 лет. При этом срок эксплуатации меблировки гораздо меньше – около пяти-десяти лет. Вполне вероятно, что собственник захочет сменить обстановку раньше – и нет гарантий, что она будет эквивалентна по стоимости мебели от застройщика. Впрочем, даже если собственник решит оставить мебель на все 20 лет, к концу выплат ее вряд ли можно будет продать за достойную сумму.

Велика вероятность, что банки будут повышать ставки, чтобы нивелировать имеющиеся риски. Так как меблировка редко превышает 5-7% от стоимости квартиры, то увеличение процентной ставки будет небольшим (есть и другой вариант: по таким программам банковские учреждения будут увеличить минимальный размер первоначального платежа).

Мировой тренд

Специалисты рынка отмечают, что продажа строящихся квартир не только с чистовой отделкой, но и с мебелью – это популярная мировая практика. Во многих странах жилье передается также и с текстилем, с сантехникой, бытовой техникой. Более того, даже в советские годы люди зачастую въезжали в новые квартиры с отделкой и техникой (как минимум, оборудовалась кухня).

Производственные предприятия считают, что мебель, приобретенная вместе с квартирой, будет обходиться покупателям вполовину дешевле, чем при покупке в магазине. И в этом есть логика: именно такие показатели можно встретить в других странах.

Квартиры с мебелью сегодня: у каких застройщиков можно найти?

Уже сегодня, до разработки стандартов по укомплектовке квартир мебелью, есть девелоперы, которые предлагают своим покупателям лоты с полной отделкой и внутренним обустройством. Пока такого жилья немного – порядка трех-четырех процентов – но с каждым годом количество растет.

Так, на начало 2023-го года квартиры с мебелью в строящихся объектах есть у следующих застройщиков: «Сэтл Сити», КВС, «Ленстройтрест», ЛСР, ПИК, «Эталон ЛенСпецСМУ». Как показывает практика, такое жилье пока пользуется не слишком большой популярностью – из общего числа квартир за прошлый год (а это порядка сорока восьми тысяч) с мебелью было продано около двух тысяч.

Однако, если посмотреть на кривую продаж, будет видно – количество растет. Представители компании «ЛенРусСтрой» в своем интервью изданию «Деловой Петербург» отметили, что по их подсчетам порядка восьмидесяти процентов покупателей сегмента «эконом» предпочитают покупать квартиру с чистовой отделкой. И порядка семидесяти процентов готовы приобрести лот и с мебелью. Для современного человека не последнее значение имеет экономия времени – дольщики ценят возможность получить ключи, сразу заехать и жить. Самая большая проблема, по мнению специалиста – сложность поиска надежных поставщиков, которые бы предлагали мебель по хорошим ценам, в достаточном объеме и с отличным качеством.

Сложности для застройщиков

Одна из основных проблем – подборка мебели. И дело не только в поставщиках, но и в разработке дизайн-проекта. Дело в том, что каждая новостройка обладает большим количеством планировок: некоторые проекты включают несколько десятков (и даже сотен) планировочных решений. Для каждой планировки потребуется разработать свой проект, подобрать мебель так, чтобы она грамотно разместилась в домовладении. В особенности это касается кухонных уголков, которые бывает непросто установить (например, если помещение имеет нестандартную форму).

Все это – дополнительные затраты для застройщиков. И они однозначно будут отображаться и в финальной стоимости квадратного метра. Таким образом, наиболее выгодно будет тем застройщикам, которые строят свои дома по типовым проектам, и планировки которых часто повторяются – от одного жилого комплекса к другому.

Мебель – как инструмент для повышения продаж

Аналитики сходятся во мнении, что добавление мебели в ипотечный платеж обсуждают уже давно. И каждый раз обсуждения достигают своего апогея, когда на рынке намечается просадка продаж. То есть, комплектация квартиры мебелью актуальна в те периоды, когда застройщики всеми силами пытаются удержать фокус покупателя на своих проектах, а сам покупатель испытывает сложности с финансами и поэтому рассматривает варианты, где можно максимально сэкономить.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что мебель в счет ипотеки будет пользоваться спросом, пока не закончится кризис, и пока цены на новостройки вновь не взлетят. Скорее всего, наибольший интерес квартиры с мебелью будут вызывать в сегментах массового строительства. Новостройки бизнес- и премиум-классов, как и прежде, будут реализовываться без отделки: здесь спрос всегда смещен в сторону чернового ремонта, так как покупатели хотят самостоятельно принимать решение о том, каким будет дизайн в их квартире. Что уж говорить о мебели.