На каком этапе строительства покупать квартиру в новостройке?

На этапе котлована можно купить квартиру по довольно скромной цене, но у высокой стадии готовности есть свои неоспоримые преимущества: например, почти сразу можно въезжать. Разбираемся, когда лучше покупать объект – когда его только анонсировали или ближе к моменту ввода в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки ранней стадии строительства

К плюсам покупки жилья на раннем этапе относится следующее:

·         Большой выбор квартир. На старте продаж вам доступны все предложения: многообразие планировок позволит вам подобрать квартиру мечты на любом этаже. И, конечно, если вы в поисках видовой квартиры, лучше обратить внимание на комплексы, где квартиры только начинают продаваться – пройдет несколько месяцев, и видовых вариантов не останется.

·         Низкие цены. На старте цены ниже – в зависимости от конкретного жилого комплекса без учета роста цен в связи с инфляцией, квадратный метр вырастает в цене к концу строительства в среднем на 20-50%. Последние годы показали, насколько выгодно вкладываться в недвижимость – особенно в строящуюся.

·         Скидки и акции. Чтобы привлечь внимание к старту продаж, девелоперы часто сопровождают вывод жилого комплекса акционными предложениями. То паркинг подарят, то кладовую, то предложат интересную скидку. Если внимательно следить за стартами продаж, можно оказаться в числе счастливчиков и обзавестись квартирой по весьма привлекательной цене.

Увы, есть у объектов на стадии котлована и свои минусы:

·         Высокие риски задержки. Никто не знает, как пойдет строительство конкретного жилого комплекса. Даже у проверенных застройщиков случаются «ляпы»: то местные жители окажутся против стройки в конкретной локации и через суд отзовут разрешение на строительство, то потребуется дополнительное укрепление почв. Задача может оказаться слишком сложной, и стройка затянется. Что уж говорить о фирмах, склонных к переносам сроков, или новичкам рынка недвижимости!

·         Нельзя посмотреть квартиру. Можно оценить будущие домовладения только через 3D-тур, в шоуруме или на поэтажном плане. Как она будет выглядеть в итоге, можно только догадываться. То же касается и самого жилого комплекса - он может сильно отличаться от изображений в рекламном буклете.

·         Долго ждать ключей. В некоторых случаях строительство идет несколько лет – к примеру, многие ЖК, которые сейчас выводятся в продажу, будут сданы лишь в 2025-2026 годах. Еще около 6-9 месяцев застройщикам дается на передачу ключей. Плюс добавьте сюда время на ремонтные работы. Срок немаленький. Если купить квартиру со сроком сдачи в текущем году, и получить ключи в 2023-м, за три года квартира вполне может окупить свою более высокую стоимость – к примеру, ее можно сдавать в аренду.

·         Нельзя оценить инфраструктуру. Застройщик может обещать построить детские сады, школы, стадион, магазины, торговые центры. Однако все это не является его прямыми обязательствами согласно закону, поэтому зачастую он делает лишь самое необходимое и на этом останавливается. К концу строительства хорошо видно, выполнит ли девелопер свои обещания или нет. А в начале можно лишь рассчитывать на добросовестность строительной компании.

Преимущества и недостатки поздней стадии строительства

Мало какой комплекс распродается до момента его ввода в эксплуатацию. Как правило, квартиры остаются до самой сдачи, а иногда и после нее: особенно это актуально для домов бизнес- и премиального сегментов, где основная масса продаж происходит уже после ввода в эксплуатацию. Выгоды приобретения после сдачи или перед ней очевидны:

·         Высокий уровень безопасности. Даже если строительство осуществляет не слишком крупная и известная строительная компания, шансы на сдачу повышаются, а на негативный исход, наоборот, уменьшаются, когда дом почти готов. Риски заморозки строительства практически сводятся к нулю, когда выполнена внешняя отделка дома и подведены коммуникации.

·         Соблюдение графика строительства. На начальном этапе сложно отследить изменения и соблюдение графика. Чем выше стадия готовности, чем становится очевиднее – укладывается ли фирма в заявленные сроки.

·         Оценка результата. Рендеры – вещь полезная, но все знают – рекламные буклеты и финальный результат могут сильно различаться. Когда дом почти готов и готовится к сдаче, можно оценить его внешний вид в реальности.

·         Посещение стройки. На высокой стадии готовности вы можете посмотреть квартиру, прежде чем ее приобрести, оценить вид из окна, реальную площадь квартиры, особенности планировки, понять – подходит она вам или нет.

·         Переуступки. Под конец строительства начинает появляться много интересных предложений-переуступок. Воспользовавшись ими, можно купить квартиру дешевле, чем от застройщика.

·         Высокий уровень одобрения ипотеки. Чем выше стадия готовности здания, тем более благосклонно банки относятся к такой новостройке. Бывает, что объекты от малоизвестных застройщиков, которые банки не спешили аккредитовывать в начале их строительного пути, под конец все же получают аккредитацию.

·         Возможность сразу въехать. Если вы покупаете квартиру для жизни, и во время строительства планируете снимать жилье, для вас будет более выгодным, если период ожидания окажется небольшим. С одной стороны, квартира стоит чуть дороже, с другой – вам не придется тратить большие деньги на съем и искать место, где можно было бы временно прописаться.

Есть у покупки квартир в новостройке на финальной стадии и свои недостатки:

·         Маленький выбор квартир. Если говорить о востребованных жилых комплексах, то ближе к сдаче если и остаются квартиры, то они не всегда отвечают запросам среднего покупателя. В большинстве случаев это варианты на первом этаже, квартиры с не самыми удачными планировками и видами из окна. Это не касается застройщиков, которые выпускают в продажу квартиру небольшими партиями.

·         Цены выше. 2022 год сделал мир первичной недвижимости несколько иным – сегодня разница в цене между квартирами на старте продаж и квартирами, которые скоро будут сданы, зачастую не так велика. И все же – если дом вот-вот будет введен в эксплуатацию, стоимость квадратного метра в нем возрастают.

Определяем цели

Выбирая квартиру, необходимо ориентироваться не только на стадию готовности, но и на другие факторы – надежность застройщика, его портфолио, местоположение жилого комплекса, этажность, наличие инфраструктуры. И, конечно, нужно выбирать не только умом, но и сердцем – вам обязательно должны нравиться рендеры, должен положительные эмоции вызывать и район. Чуть более высокая цена или чуть более длительное ожидание вполне оправданы, если вы в восторге от вашей будущей квартиры и района, где она расположена. Но, конечно, не забывайте о безопасности покупки – тщательно изучайте информацию о застройщике, читайте проектную декларацию и разрешительные документы.

В 2022 году специалисты рынка склоняются к тому, что более безопасной и разумной является покупка строящейся недвижимости на высокой стадией готовности. Дело не только в отсутствии рисков переноса сроков, но и в отсутствии необходимости заниматься импортозамещением, которое может потребоваться в комплексах, далеких от окончания строительства.