Новостройки эконом-класса: признаки ликвидности

В последние годы жилых комплексов эконом-класса стало значительным образом меньше, чем это было 5-10 лет назад: люди хотят покупать не только доступное, но и комфортабельное жилье. Однако, на рынке все еще остаются новостройки сегмента «эконом». Как определить их ликвидность? Реально ли заработать на таком объекте? Решили разобраться.

Транспортная доступность

Так как эконом-жилье приобретают люди, которые чаще всего перемещаются на общественном транспорте, отталкиваться необходимо, прежде всего, от местоположения объекта. Даже если вокруг сказочный лес и живописные озера, далеко не каждый примет решение купить здесь квартиру или (тем более) арендовать ее – важно, чтобы в относительной доступности находилась станция метрополитена или остановка общественного транспорта: железнодорожного или другого наземного. Обязательное условие – возможность дойти пешком до остановки за 10-15 минут. Если от ЖК можно добраться до центра города за час даже в час пик – это хороший показатель. Даже если жилой комплекс строится не слишком качественно, а выглядит архитектурно-устаревшим, покупатели на квартиры в нем обязательно найдутся – для большинства людей, которые рассматривают квартиры по низу рынка, и сегодня основным критерием остается возможность быстро доехать до работы.

Следует оценить и качество подъездных путей – около четверти покупателей квартир сегмента «эконом» используют автомобили, а значит важно, чтобы была возможность быстро выехать из микрорайона. Дополнительным плюсом можно считать наличие автомобильной стоянки около дома – причем, подземный паркинг вряд ли будет иметь такое значение, как придомовой: в сегменте «эконом» покупка автомобильного места – редкость. Человек должен иметь возможность оставить транспортное средство не слишком далеко от дома.

Соответствие нормам закона

Одним из важных моментов при покупке жилья эконом-класса является точное соответствие законодательным требованиям. Жилой комплекс должен строиться в соответствии с нормами Федерального закона №214. В случае, если квартиры предлагаются по договорам бронирования или соинвестирования (или предварительным договорам долевого участия/купли продажи), то это очень рискованное предложение. Особенно часто такие предложения можно встретить в секторе мало- и среднеэтажного строительства в Ленинградской области. В удаленных районах деятельность застройщиков регулируется хуже, как результат – множество прохладных историй на рынке первичной недвижимости. Вкладывать в подобные проекты деньги можно лишь в тех редких случаях, если вы на 100% уверены в положительном результате.

То же касается и репутации застройщика, и его опыта – если дом задержат на несколько лет, выгода от покупки в нем квартиры значительным образом снизится. Длительный простой – это большой минус для инвестора: каждый месяц он теряет выгоду.

Планировки, количество квартир и соседние новостройки

Если вы покупаете квартиру в «первичке» с целью последующей перепродажи, то стоит обратить внимание на масштаб проекта и на то, сколько рядом строится схожих объектов. Если однотипных жилых комплексов много, все они высотой в 25 этажей, и в каждом таком комплексе по несколько тысяч квартир – студий и «однушек», то несложно предположить, что продать квартиру после сдачи будет исключительно сложно. Из-за обилия предложений собственники начнут демпинговать, и большой выгоды из этого не выйдет. То же касается и сдачи в аренду – если вы планируете сдавать в аренду жилье по хорошей цене, вам нужно обратить внимание на локации, где нет массовой застройки, на проекты точечной застройки в уже развитых районах.

Важна и планировка квартиры – оптимальным вариантом для приобретения можно назвать «евродвушку»: по метражу и стоимости она равноценна стандартной однокомнатной квартире, а по функционалу гораздо шире: такой вариант планировки прекрасно подойдет как одному квартиросъёмщику, так и семье с детьми. Помните, что большей популярностью пользуются квартиры с раздельным санузлом, просторной кухней, наличием мест для хранения вещей, а также квартиры, которые расположены на этаже от 3 до 10.

Инфраструктура и перспективы района

Даже если речь идет о совсем новом районе, здесь обязательно должны иметься объекты социальной и торговой инфраструктуры. И если с магазинами дело обстоит проще (после сдачи жилого комплекса на первом этаже обязательно откроются супермаркеты, аптеки и салоны красоты), то вот со школами и детскими садами ситуация не столь однозначная. Если в пешей доступности нет социальных объектов, нужно удостовериться, что в скором времени они обязательно появятся.

Если застройщик анонсирует их в своем проекте, стоит проверить, что подобные обещания он воплощал в реальность в прошлом. Посмотрите, есть ли в его портфолио построенные школы и дошкольные учреждения, оцените – сколько их соразмерно сданным квадратным метрам (полистайте буклеты уже сданных ЖК этого девелопера, обратите внимание на то, что было обещано, а что появилось в итоге: некоторые застройщики на богаты на рекламные обещания, но в реальности их не исполняют).

Если район будет страдать от нехватки инфраструктуры, он не будет популярным ни среди арендаторов, ни среди покупателей. Следовательно, и стоимость вашей квартиры вырастет не сильно, а будет увеличиваться лишь с учетом инфляции.

Экологическая безопасность

Не самый важный показатель в сегменте «эконом», который, однако, стоит учитывать. Речь идет не о наличии баков для раздельного сбора или четырехступенчатой системе очистки воды (сегодня подобное можно встретить только в комфорт-классе и выше), а об экологическом фоне микрорайона. Важно, чтобы комплекс не строился рядом с действующим химическим заводом, возле сортировочной ж/д станции или под ЛЭП. Нужно посмотреть, нет ли рядом свалок ТБО и других загрязняющих объектов, которые влияют не только на здоровье, но и на качество жизни в локации. К примеру, рядом с уже недействующим официально, но все еще используемым ТБО Новоселки стоит весьма неприятный запах – иногда розой ветров его доносит до локации Каменка-Комендантский. Чтобы оценить, насколько приятно место для проживания, стоит хотя бы пару раз (в разное время дня и в разную погоду) съездить на стройку, посмотреть на окружение (а заодно и оценить ход работ).

В целом, покупка квартиры в жилом комплекс эконом-класса может оказаться достаточно выгодной. Отличный пример – жилой комплекс «Я Романтик» на намывных территориях. Когда его только анонсировали, цены начинались с удивительного 1 миллиона за студию, сегодня в корпусах с апартаментами цены стартуют с 5 миллионов, а в жилых корпусах можно встретить студии и по 6-9 миллионов рублей. Тот, кто вложился на старте, даже с учетом общего роста цен на недвижимость, выиграл. Естественно, это был определенный риск (девелопер был неизвестен на рынке), но он оправдался.