Новостройки в активном счете

По итогам года в Петербурге объем ввода жилья упал на 22%. Но не лишним будет напомнить, что в 2008 году городской стройкомплекс сдал почти столько же готовых квартир, сколько Москва (3,21 млн в Северной и 3,28 млн – в официальной столице). И тогда 2,5 млн, построенных в 2009 году, окажутся по всем меркам хорошим результатом. Тем более что еще в начале декабря из-за проблем с подключением к электромощностям ввод 400 тыс. оставался под вопросом.
За счет бюджета построено 686 тыс. кв.м. Второй год подряд правительство города выступает крупнейшим застройщиком (в позапрошлом году казна профинансировала возведение 372,7 тыс. кв.м).
Вклад частных застройщиков (все за вычетом казенных строек) оказался выше прогнозов: им прочили возврат к началу двухтысячных, когда сдавался миллион в год.
Вице-губернатор Роман Филимонов пообещал, что в 2010 году объем ввода не сократится, а вот 2011 год, по его словам, «будет достаточно трудным».
Общероссийские результаты и планы кризис изменил заметно: по оценкам на момент выхода номера, за 2009 год построено около 52 млн. кв.м жилья – против 61 млн. в 2008-м. По программе «Жилище» в 2009 году в России должны были построить 70 млн. В конце декабря правительство изменило ФЦП «Жилище», и теперь на 2010 год запланирован ввод 53 млн кв.м – вместо прописанных раньше 80 млн.
Петербургские же власти ставили задачу на несколько лет закрепиться на рубеже 2,5 млн кв.м в год, что им вполне удалось. Это, кстати, больше советского рекорда 1965 года, когда в Ленинграде было построено 2 450 тыс. кв.м.
По статистике, которой оперирует Роман Филимонов, о провале ввода в 2011-12 гг. речь не идет. Разрешений на строительство в 2009 году выдано 124 шт., это меньше, чем в 2006-м, но больше, чем в 2007 и 2008 гг. Не сократилось и число объектов в работе: по подсчетам вице-губернатора, в процессе строительства находились 1164 за 11 месяцев этого года против 1273 в 2008 году.

 

По данным Комитета по строительству администрации, в Петербурге заморожено строительство 537 тыс. кв.м – из строящихся 5,056 млн кв. м жилья. То есть чуть более 10%.
Застройщики считают, что это слишком оптимистичная оценка. Например, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева оценивает долю приостановленных объектов в 15-20% или примерно 1 млн кв.м жилья. По информации компании RBI, приостановлены работы примерно на 30% стройплощадок.
Объезды и фотосъемка специалистов RBI показали, что из оставшихся двух третей лишь половина объектов строится полным ходом. Другая половина ведет работу в замедленном режиме. Но по сравнению с началом 2009 года ситуация улучшилась.
С другой стороны, растягивание сроков строительства сглаживает дефицит новых проектов.
 Развал-схождение
По данным «Петербургской Недвижимости», объем предложения составляет примерно 7,8 млн кв.м (общая площадь строящихся домов, в которых продаются квартиры). Это больше, чем насчитал Комитет по строительству «в работе», поскольку в уже сданных домах есть непроданные квартиры, и таких немало. Во-вторых, некоторые застройщики ведут продажи без официального разрешения. Есть также географические расхождения методик подсчета.
Непроданных квартир, по оценке «Петербургской Недвижимости» – 2,9 млн. кв.м.
Если «замороженный» миллион вычесть из непроданных трех, то спад объема предложения будет выглядеть кардинальным, а дефицит – вполне осязаемым.
Спрос – самая переменчивая составляющая рыночного баланса. Рекордный объем продаж – 900 тыс. кв.м – был зафиксирован в 1 квартале 2008 года. За весь 2009 год, по предварительным оценкам, продано более 1,3 млн. кв.м. По данным Ольги Трошевой из «Петербургской Недвижимости», в первом полугодии продавалось 300-320 тыс. за квартал, в третьем квартале – 380 тыс., и за октябрь-ноябрь еще 270 тыс. кв.м. Если сравнить год к году, то в 2009-м вырисовывается спад на 35-40%.
Считается, что объем предложения должен примерно вдвое превышать объем продаж, и в этом смысле картина 2009 года выглядит почти нормально.
Анастасия Козлова, менеджер по разработке концепций дирекции девелопмента компании «Главстрой СПб», считает что «сокращение предложения сбалансировано сокращением спроса, и говорить о формировании крупного разрыва, наверное, не стоит». Михаил Бимон, директор жилых проектов компании «Охта Групп», предполагает, что одни только уже выведенные в продажу новостройки обеспечат предложение на два ближайших года вперед – если считать в квадратных метрах.
Несовпаденья
Однако покупатель ищет не метры, а квартиру. Поэтому логичнее разделить предложение по «подклассам» – в зависимости от площади квартир, местоположения и степени готовности дома.
Ольга Трошева из «Петербургской Недвижимости» прогнозирует дефицит жилья в уже сданных домах, поскольку спрос покупателей сместился в сторону почти готового жилья. С лета количество непроданных квартир в близких к сдаче домах сократилось на 20-25% – примерно до 5600 единиц.
Михаил Бимон отмечает реально существующий на рынке дефицит малогабаритного жилья. С начала кризиса, объясняет он, совершаются в основном «вынужденные покупки» – в самом дешевом ценовом сегменте. Покупатели выбирают не просто однокомнатные квартиры, а «однушки» минимальной площади – 32-35 кв.м, тогда как в продаже преобладают объекты в 40 и даже 49 кв.м. Проекты, в которых предлагаются квартиры, закладывались в «тучные» годы, когда расчет был скорее на комфорт, а не на доступность. Сегодня, когда доходы упали, кредиты подорожали, а жилье людям все равно необходимо, квартиры минимальных площадей раскупают как горячие пирожки – чуть ли не по 20 штук в день на стадии котлована.
Проблема доступности жилья никуда не делась, несмотря на снижение цен в течение года. Анастасия Козлова из «Главстрой СПб» считает, что подвижки наступят с выводом «Северной долины», «Славянки» и других проектов масштабного строительства жилья эконом-класса. «Северная долина» должна выйти в начале 2010 года.
Происходит также расслоение по географии. Доля предложения на окраинных территориях с 2005 года увеличилась в 5-6 раз. И если в 2007 году «уплотнительная застройка» обеспечивала 2,5 млн кв.м предложения в обустроенных всем необходимым районах, то сейчас – менее 1 млн, считает Михаил Бимон. Иначе говоря, несмотря на достаточность количества, по параметрам спрос и предложение уже сейчас серьезно расходятся, уверен аналитик.

 

 

Вывод на рынок новых проектов, по различным оценкам, за год сократился в 3-6 раз.
По прогнозу Михаила Возиянова, генерального директора компании «ЮИТ Лентек», сокращение по итогам года составит 60% (до 800 тыс. кв.м за год). По данным компании RBI, в 2008 году на продажу были выставлены квартиры площадью 1,65 млн кв.м, а за 11 месяцев 2009-го – только 256 тыс. «квадратов». И в компании полагают, что из-за сложностей с финансированием строек ждать массового старта новых проектов не стоит.
Деньги для строительных проектов стали дешевле, чем в начале 2009 года, но они все еще слишком дороги. Весной холдинг RBI получил кредитную линию Сбербанка на строительство комплекса «Привилегия» на 17-й линии, 600 млн руб. на 4 года под 19%. Тогда строители брали кредиты и под 22%, и под 25%, говорят в RBI.
К концу года Сбербанк снизил стоимость денег для строителей в среднем до 17% годовых. Однако Юрий Лучко, генеральный директор СК «Темп», считает, что многим застройщикам «и 15% не потянуть».
Михаил Бимон оценивает сокращение новых проектов в три-три с половиной раза. С 2008 года началась активная застройка пригородов, только формально не относящихся к Петербургу, но фактически включенных в ареал постоянного обитания петербуржцев – Девяткино, Мурино, Всеволожска, Кудрово. Михаил Бимон полагает, что с учетом этих территорий падение объема предложения выглядит не таким устрашающим, а «всего лишь» троекратным.
Есть еще задел из проектов, сроки старта которых были перенесены с 2009 на 2010 год – это около 1,5 млн кв.м в городской черте и около 3,5 млн, по оценке Михаила Бимона, – на прилегающих землях. Но пока недостает уверенности, чтобы включить их в будущее предложение: многие из них могут быть отложены снова.
Минимальный объем предложения на петербургском рынке новостроек, по прогнозам экспертов, придется на вторую половину 2011 года.